Поиск
  • Vitaly Prostakov

Kre-девелопмент как будущее рынка недвижимости

Пост обновлен февр. 5


Андрей КОВАЛЕВ:

«Девелопер сегодня решает сложные задачи, выискивая проекты, которые были бы востребованы на рынке… Поэтому сейчас нужно не просто строить, а создавать кластеры, пространства, объединенные общей идеей. Придумывать что-то необычное, привлекающее людей. Словом, у каждого проекта должна быть своя фишка».

Андрей Ковалев

Досье автора

Андрей Ковалев, владелец ГК «Экоофис», бывший депутат Мосгордумы, музыкант, лидер рок-группы «Пилигрим». Работает на рынке недвижимости Москвы с начала перестройки. Его компания занимается редевелопментом коммерческих объектов и арендным бизнесом. Первым в Москве создал бизнес-парк в городе. Среди его объектов – бизнес-парки «Дербеневский», «Кожевники», «Соколиный дворик», офисно-складские комплексы, торговые центры.


Редевелопмент – предприятие затратное, но при точном расчете приносит неплохую прибыль, особенно если объект требует небольшой переделки и расположен в выгодном для бизнеса месте. Главное – конъюнктура рынка и подходящие экономические условия. Однако как раз этого сегодня и не хватает.


Немного истории

Надо сказать, что в России история редевелопмента не такая уж длинная. В Советском Союзе подобных примеров вообще не было, не считать же, в самом деле, таковыми храмы, переделанные под клубы, конторы или склады. А вот за границей пустующие здания весьма охотно использовали под те или иные проекты. Очень часто в бывших фабричных цехах обустраивали офисы, особенно популярно это было в США. Хотя в Европе тоже есть интересные примеры реновации – знаменитый музей изобразительных искусств Орсе, разместившийся в здании бывшего железнодорожного вокзала Парижа.

Бывая за границей, я замечал такого рода объекты. Идея отложилась в памяти и заставила вернуться к ней в середине 90-х гг., когда в Москве в силу экономической ситуации в массовом порядке начали закрываться заводы и фабрики. К тому моменту я уже немного занимался недвижимостью и, имея опыт работы художником по интерьерам, живо представлял себе, как можно переделать пустующие промышленные помещения. Кроме того, под Кельном в одной страховой компании я видел не просто офисное здание, а бизнес-парк за городом, со строениями в два-три этажа и большим озелененным пространством. Естественно, решил повторить опыт зарубежных коллег в Москве и первым построил бизнес-парк в центре города, возле станции метро «Павелецкая».





Рентабельность подобных проектов была колоссальная. Я покупал объект за 160-200 долл./кв. м, вкладывал в реставрацию иногда 60-70, иногда 300 долл. за квадратный метр и сдавал в аренду по 500-700 долл./кв. м. Практически за год объект окупался и начинал давать прибыль. Успех объяснялся огромной потребностью в офисах (их просто было мало в Москве) и бешеной деловой активностью.


Сейчас у нас не прекращающийся с конца 2008 г. кризис. Конечно, можно верить цифрам, говорящим о том, что заполняемость коммерческой недвижимости растет, но 3-4 % в среднем по рынку за год – слишком мало.


Рынок упал и пока не отжался


В нынешних условиях только очень смелый человек, у которого есть некий запас ликвидности и он понимает, во что вкладывает средства, может взяться за подобные проекты.


Сейчас в столице очень тяжело заниматься бизнесом. Рынок коммерческой недвижимости разбился о кадастровую оценку, которую правительство Москвы использует для нового налогообложения. Многие коммерческие объекты в пределах МКАД «подорожали» по отношению к 2014 г. в пять и более раз. А теперь давайте считать. Рыночная стоимость коммерческой недвижимости за этот период снизилась примерно на 50 %, арендные ставки также упали. В результате, например, для офисов класса В и В- налог составит 18-20 % от арендного дохода. Это все равно что сейчас ввести двойной НДС! Притом что доходность в этом сегменте сегодня составляет не более 5-8 %.

Что будет дальше, понять несложно. Компенсировать «новый НДС» за счет арендной ставки – невозможно, рыночные условия не те. Продать такой «арендный бизнес» тоже вряд ли получится – кто захочет подобное покупать?Худших условий не было за всю историю.





В результате всего окупаемость проектов редевелопмента чрезвычайно упала: если в начале 2000-х период, когда затраты на реновацию выходили в ноль, составлял один год, то сейчас – 18 лет. И потом, даже сделав замечательный бизнес-парк, вы его не продадите. Рынка нет, его убили.

И никто не знает, что будет через два года. Могут опять в разы поднять налоги, что тогда? Неопределенность – плохой спутник для бизнеса.


А ведь именно собственники недвижимости являются опорой местной власти. Почему? Все очень просто: они никуда не денутся. Владелец грузового автомобиля может переехать на нем в другой регион и там заниматься грузоперевозками и платить налоги, портной – возьмет свою швейную машинку и продолжит деятельность в соседней области. А бизнес-центр не перевезешь. Поэтому его собственник будет продолжать вести бизнес и вносить средства в городскую казну. И очень странно, что именно этот рынок, который гарантированно подпитывает местный бюджет, вот так «рубят на корню».


Красный кирпич и демидовские рельсы


Сегодня под редевелопментом зачастую понимают снос старого и возведение нового здания, преимущественно жилья или апартаментов. Настоящий же редевелопмент – занятие не для всех. Такие проекты примерно в два раза дороже строительства с нуля. Но те, кто ценят промышленную архитектуру прошлого, старый красный кирпич, литые чугунные колонны, получают от этого удовольствие. И результат, с моей точки зрения, интереснее, чем если бы на этом месте было построено что-то новое. Для творческих людей офис в «Сити» или новомодной стекляшке не подходит, не их это место. А вот кирпичные домики, антикварные железки – это то, что надо. Мы как-то нашли в подвалах обломок старого рельса демидовского завода, так теперь храним его как сувенир.





Вообще, должен сказать, что старые здания требуют особой заботы. Начиная с проекта и заканчивая постоянным наблюдением, не протекает ли где-нибудь крыша, не случилось ли еще что-то. Однако реновация такого объекта предполагает не просто сохранение исторических стен, но и создание условий, комфортных для современного человека. Поэтому чаще всего приходится ломать все, кроме коробки, включая перекрытия.


Мой первый опыт середины 90-х гг. – это реконструкция здания на Новом Арбате. Пришлось заменить не только всю внутреннюю начинку, крышу, коммуникации, но и дополнительно пробить окна, потому что, когда дом строили, Нового Арбата еще не было, окна строения смотрели на улицу Большая Молчановка, а к теперешнему проспекту выходила глухая стена. Естественно, при реконструкции мы прорезали окна, и здание как бы развернули к Новому Арбату. Особых проблем при такой глубокой реновации не возникло, единственное – в этом здании нам пришлось делать все сразу, а не постепенно, поэтажно, как в новостройке.





Есть и другой способ реновации. Если вы хотите использовать заводской цех, то можно просто внутри него построить новое здание и там уже заложить современные системы вентиляции, кондиционирования и т. д.

Я любуюсь удачными проектами коллег: Новоостаповский дворик, бизнес-квартал «Красная роза», «Красный Октябрь», «Даниловская мануфактура», центр дизайна Artplay, «Винзавод».


Наши объекты на Дербеневской улице проще, они находятся в более низкой ценовой категории, но локации у нас хорошие. Я доволен тем, что получилось. Бизнес-парки заполнены и востребованы.


Много собственников – много проблем


Поднять крупный проект в одиночку сложно, и было бы логично объединиться с другими застройщиками. Но не спешите организовывать кооператив. Договориться с участниками рынка бывает гораздо труднее, чем раздобыть финансирование. К примеру, собственники недвижимости решили взять участок в 60 га и построить жилье, офисы, научные лаборатории, детские сады, школы, спортивные сооружения. Власти Москвы им отвечают – молодцы, вперед. Они берут большой банковский кредит, находят инвестора или скидываются сами и строят. Но как разделить затраты и доходы по справедливости? По идее – пропорционально вложениям. Но на деле, как правило, договориться об этом сложно. В итоге владельцы участка, на котором построили жилье, окажутся в плюсе, а собственники площадки, где по проекту возвели только две школы, – банкротами.


Нужны не объекты, а концепты


Девелопер сегодня решает сложные задачи, выискивая проекты, которые были бы востребованы на рынке. Новые офисы открывать я мало кому посоветовал бы. Да и гостиницы тоже. На мой взгляд, Москва – не туристический город. Петербург – да. Столичные гостиницы и так не заполняются. Даже чемпионат мира не поможет: две недели – и все закончилось. Поэтому сейчас нужно не просто строить, а создавать кластеры, пространства, объединенные общей идеей. Придумывать что-то необычное, привлекающее людей. Словом, у каждого проекта должна быть своя фишка. И это уже не ре-, а kre-девелопмент, то есть креативное развитие недвижимости.


Вот я сейчас делаю на базе нашего торгового центра на Открытом шоссе город антикваров. Почему антикваров? Я сам – поклонник старины, мне это близко. А потребность в таком объединении высокая: антикварные салоны разбросаны по всей Москве, чтобы объехать их в поисках нужной вещицы, понадобится месяца три. Я решил собрать всех антикваров на одной большой территории. Днем – это выставки, продажи, а вечером здание наполнится музыкой: концерты, дискотеки, поэтические вечера. «Город» будет жить своей жизнью – с ресторанами, кафе, клубами. Нечто похожее есть в Лондоне, это так называемая «улица антикваров», но там только торгуют.





Будущие арендаторы уже заинтересовались этим предложением: вместо двух выставок в году у них появляется возможность постоянно присутствовать в столице. При этом они существенно экономят деньги и время, потраченное на хлопоты по перевозке коллекций из города в город и аренду выставочных площадок.


На мой взгляд, сейчас на рынке нужны концепты. Я бы, например, собрал все шоу-румы в одном месте. Наверху сделал бы мастерские, где работают модельеры, или их офисы, а внизу расположил бы выставку-магазин. Похожую идею мы хотели воплотить на Дербеневской, но для реализации концепции требовался год, а нам надо было за месяц все сделать и рассчитаться по кредиту. Поэтому задачу упростили – и сдали помещения под офисы.

Или вот пример – Трехгорка, из объектов и на территории которой сделали кластер ночных клубов и ресторанов… Можно компьютерные фирмы собрать в одном здании. Компьютерщики общаются друг с другом, им интересно, тут же появляются какие-то поставщики, смежники – и бизнес живет. А рядом кафешки, магазинчики, рестораны, тренажерный зал, фитнес-центр. Думаю, что за такими «клубами по интересам» будущее рынка коммерческой недвижимости.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon