IPG.Research: Офисный поток

Представляем исследование консалтинговой компании IPG.Estate в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга.


"Лахта Центр". Фото Яндекс

ОСНОВАНИЕ И МЕТОДОЛОГИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:

«Компании нефтегазового сегмента являются одним из драйверов развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. С момента переезда, который начался 12 лет назад в 2008 году, нефтегазовая отрасль из года в год держит высокий объем по поглощению качественных офисных площадей – в отдельные годы их доля достигала 40%».


Основанием для исследования послужила новость о том, что Госстройнадзор Петербурга разрешил компании «Газпромнефть Восточно-Европейские проекты» ввести в эксплуатацию вторую очередь «Лахта Центра».


Цель исследования:

· Сделать прогноз, какой объем офисных площадей могут выйти на открытый рынок после того, как будут заселены обе очереди «Лахта Центра».

· Будет ли высвобождение критичным для рынка и сможет ли привести к резкому росту свободных площадей и падению ставок.


В исследовании мы рассматриваем временной период с 2008 года по 2024 год:

В 2008 году были заключены первые сделки по аренде офисов с участием нефтегазовых структур.


По нашим прогнозам, обе очереди объекта будут заселены к 2024 году, когда будут закончены работы по развитию транспортной инфраструктуры, а также работы по отделке и комплектации внутренних помещений.

Вид офиса в "Лахта Центре". Фото Яндекс

Методология исследования:

Консолидация структур «Газпрома» и переезд на Лахту в среднесрочной перспективе остро ставят вопрос о том, что будет с офисами, которые на текущий момент занимает «Газпром» и все предприятия группы. В 2014-2015 годах, когда «Газпром» и его структуры начали массовый переезд, многие игроки рынка офисной недвижимости высказывали опасения, что со вводом «Лахта Центра» рынок может столкнуться с избытком предложения, что приведет к резкому росту вакантных площадей и падению ставок аренды.


На настоящий момент очевидно, что площадей в двух очередях штаб-квартиры будет недостаточно даже для административных сотрудников, которые уже переехали в Санкт-Петербург, не говоря о сотрудниках, которые еще переедут, а также без коррекции на ежегодный прирост штата компании. На август 2020 структуры «Газпрома» занимают 594 000 кв.м, а арендопригодная площадь двух очередей «Лахта Центра» – порядка 300 000 кв.м.


Основываясь на ежегодных отчетах, а также на заявлениях топ-менеджмента ПАО «Газпром», мы сможем сделать прогноз о том, какое количество сотрудников останется в Москве, сколько сотрудников компании уже переехало в Петербург, сколько еще переедет, каким будет ежегодный прирост административного штата.


На основании данных о сотрудниках мы подсчитаем потребность «Газпрома» и его структур в офисных площадях, исходя из европейских стандартов – 10 кв.м офисных площадей на 1 сотрудника.


Основываясь на собранных данных по аренде, покупке, строительству офисных площадей, а также на данных по ежегодному поглощению площадей и ежегодным приростом штата, мы сможем высчитать, какой объем офисов может выйти в открытый рынок после переезда структур и кому они могут быть интересны.


ПОГЛОЩЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ. 2008 - 2020

Справка: В данном исследовании мы учитываем структуры согласно официальному списку аффилированных лиц ПАО «Газпром».


2008 год можно считать стартовой временной отметкой переезда ПАО «Газпром» в Санкт-Петербург. Были заключены первые сделки по аренде офисов, с которых началась нефтегазовая экспансия рынка офисной недвижимости северной столицы. В 2008 году структурами ПАО «Газпром» были арендованы помещения в БЦ «Эриксон» и «Парадный квартал» общей площадью порядка 23 000 кв.м.


Переезд структур не был линейным. Пик поглощения приходится на период с 2013 по 2016 годы, когда объемы арендуемых площадей резко возросли. В этот же период структуры приобретают два бизнес-центра: объект на площади Островского, 2А в 2013 году и «Мезон Плаза» в 2016 году.

Мы можем предположить, что данный пик активности вызван максимальным вводом качественного предложения офисных площадей, которое закрывало потребности структур и отвечало качественным требованиям.


Столь активная позиция ПАО «Газпром» в 2014-2016 годах спасла рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Несмотря на кризис экономики, наложившийся на кризис перепроизводства офисов в Санкт-Петербурге (в период 2013-2014 было введено 885 тыс. кв. м качественных арендопригодных площадей), благодаря активной экспансии нефтегазовых структур, на рынке не выросла вакансия и не произошло падения ставок.


В этот же период игроки рынка офисной недвижимости впервые начали высказывать опасения, что падение рынка офисной недвижимости может нести отложенный характер и будет вызвано переездом структур в штаб-квартиру на Лахте.


Темпы поглощения постепенно начали снижаться с 2017 года и в 2018 нефтегазовый сегмент впервые уступил лидерство по поглощению сегменту IT.

В итоге на август 2020 года в собственности структур ПАО «Газпром» находится 34 700 кв. м, не считая первой и второй очереди «Лахта Центра», и 559 300 кв. м в аренде.

Темпы роста персонала Группы «Газпром»

• Годовые отчеты ПАО «Газпром» включают и статистические данные по росту персонала.

• В отчете за 2019 год говорится, что «По состоянию на 31 декабря 2019 г. списочная численность работников обществ Группы составила 473,8 тыс. человек, в том числе работников организаций, зарегистрированных за рубежом, — 26,8 тыс. человек. Увеличение численности персонала Группы «Газпром» в 2019 г. связано с реализацией стратегических проектов в добыче и транспортировке газа, а также с развитием производственной деятельности Группы в нефтяном и электроэнергетическом бизнесе».

• Согласно отчету, структура персонала Группы «Газпром» по категориям по состоянию на 31.12.2019 имеет следующее соотношение:

• Рабочие — 249,4 тыс. человек.

• Специалисты и служащие — 156,4 тыс. человек.

• Руководители — 68 тыс. человек.

• Исходя из данных отчета ПАО «Газпром» и наших расчетов, мы предполагаем, что наши вычисления находятся в рамках разумных допущений.

• По нашим подсчетам в Москве и Санкт-Петербурге работает 63,5 тыс. сотрудников, входящих в руководящий состав из 68 тыс. человек, зафиксированных в отчетности.

• Мы проанализировали отчеты ПАО «Газпром» в отношении роста численности сотрудников с 2008 года. Прирост сотрудников не был линейным, но в среднем годовой прирост составил 4 % в год.

СЦЕНАРИИ: КТО ПОСЛЕДУЕТ ЗА ГАЗПРОМОМ

Сроки и темпы заселения двух очередей «Лахта Центра» зависят от двух ключевых факторов:

1. Завершение процесса отделки и комплектации офисной части двух очередей;

2. Завершение работ по улучшению транспортной инфраструктуры района Лахты.


Мы не можем с точностью сказать будет ли переезд линейным по срокам и какое количество сотрудников будет перемещаться в штаб-квартиру ежегодно. Однако делаем допущение, что к 2024 году завершится процесс консолидации офисов группы, и штаб-квартира на Лахте будет полностью заселена.


Количество сотрудников, работающих в Санкт-Петербурге на текущий момент, по нашим оценкам, составляет порядка 59 400 человек. С учетом переезда оставшихся сотрудников, а также с учетом темпов ежегодного роста количества персонала, работающих в структурах ПАО «Газпром», к 2024 году общая численность сотрудников составит порядка 73 000 человек.

Исходя из прогнозного количества сотрудников, потребность ПАО «Газпром» в офисных площадях составит 730 000 кв. м.

Кроме того, вместе с Группой «Газпромом» продолжат переезжать компании-подрядчики, которые также могут быстро поглотить высвобожденный объем.

Самый высокий риск релокации «Газпрома» в Лахту связан с тем, что офисный сегмент Санкт-Петербурга лишится одного из ключевых драйверов спроса на офисы.


В этой связи, мы предполагаем, что к 2024 году рынку необходимо будет пересмотреть подходы к моделям оценки будущего спроса на офисы, а также изменить подход к разработке концепций офисных зданий в части ориентации на более диверсифицированный потрет арендатора.


По нашим оценкам, данный объем высвобожденных площадей не окажет катастрофического влияния на офисный сегмент Санкт-Петербурга даже с учетом того, что к 2024 году объем спекулятивных офисных помещений может вырасти на 900 000 кв.м и общий объем рынка достигнет отметки в 3,6 млн кв. м.


В первую очередь, мы считаем, что существует вероятность того, что высвобожденные метры Группа «Газпром» может оставить «резерве», который будет необходим при сценарии роста.

Справка

IPG.Estate оказывает спектр услуг арендаторам, собственникам, девелоперам, инвесторам как на внутреннем, так и на внешних рынках. Специалисты сопровождают сделки в сегментах индустриальной и складской, офисной, торговой, жилой недвижимости.


Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru