Поиск
  • Vitaly Prostakov

Этапы большого пути эскроу

Пост обновлен янв. 18

Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков о поэтапном раскрытии эскроу-счетов.


Анатолий Клинков

– Механизм эскроу-счетов делает процесс строительства независимым от продаж, поскольку банковский кредит покрывает все расходы на возведение объекта. Однако девелоперу теперь придется выплачивать проценты по выданной ему сумме, поэтому он лишается стимула открывать продажи на ранних стадиях строительства, которые отличаются не самой высокой ценой квадратного метра.


В условиях проектного финансирования основные продажи, как представляется, на строящемся объекте логично начинать по достижении 60-70% готовности дома, когда цена окажется близка к максимальной. Для сравнения, сейчас «на котловане» скупается до 45% квартир в доме. Все это, наряду с сокращением объема предложения на рынке поднимет среднюю стоимость квадратного метра примерно на 10-15% в течение ближайшего года.

Поступление части денег девелоперу до ввода дома в эксплуатацию снижает риск потери ликвидности, дает возможность активнее заниматься инвестированием, в том числе и в будущие проекты. Это же может стимулировать девелоперов к активным продажам на всех этапах строительства, что замедлит удорожание квартир.


Однако внедрять механизм поэтапного раскрытия счетов эскроу нужно так, чтобы он не противоречил сути реформы и не создавал дополнительных рисков. Для этого следует решить ряд принципиальных моментов, главный из которых – понятная и прозрачная методика определения строительной готовности.


Сейчас банки используют различные подходы, зачастую достаточно архаичные, и их стандартизация может потребовать изменений в существующих процедурах внутри банков. Значительный опыт в части оценки строительной готовности есть у Дом.РФ. Однако их практика больше связана с дефолтными объектами и потребует дополнительных усилий для переориентации на бизнес.

Кроме того, для частичного раскрытия эскроу-счетов требуется разработать исчерпывающий порядок взаимодействия банков не только с девелоперами, но и с покупателями квартир. Сейчас дольщик до ввода дома в эксплуатацию в любой момент имеет право расторгнуть сделку и забрать свои деньги без объяснения причин. Если покупатели решат массово воспользоваться этим правом, особенно незадолго до ввода объекта в эксплуатацию, это создаст серьезный риск ликвидности для девелопера, который уже распланировал свою деятельность с учетом притока определенных сумм в определенное время.


Поэтому рынку нужен механизм защиты, хотя бы и в виде достаточных оснований для расторжения сделки. С другой стороны, при условии поэтапного раскрытия эскроу-счетов сами дольщики должны быть согласны с тем, что перечисление денег девелоперу будет означать, что банк принял определенную часть работ, что ограничивает возможности дольщиков для предъявления претензий и досрочного выхода из сделки.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon