Что нужно знать управляющей компании о небоскребах?

Высотное строительство в России и, в частности, в Москве уже давно не вызывает споров и тем более отторжения. По большей части эксперты рынка пытаются осмыслить и собрать воедино не столько опыт строительства небоскребов, сколько создать единый перечень особенностей управления такими объектами. Наглядным примером в этом смысле может стать столичный деловой центр «Москва-Сити». Своими наблюдениями сегодня с нами делится Михаил Смирнов, генеральный директор ЗАО «Башня Федерация».

Михаил Смирнов

Досье автора

Михаил Смирнов, генеральный директор ЗАО «Башня Федерация». Инженер по образованию, в 1984 году окончил с отличием Московский институт химического машиностроения. ИмеетдвестепениMBA - Master of Business Administration (РЭАим. Г. В. Плеханова) иExecutive Master of Business Administration (Высшаяшколаэкономики). Ключевые профессиональные компетенции: антикризисный менеджмент, разработка и внедрение эффективных управленческих, финансовых и маркетинговых стратегий, разработка и реализация оперативных и стратегических мер по преодолению внешних негативных факторов, выстраивание бизнес-процессов по западной модели. В разное время работал первым вице-президентом ТПГ «Московское речное пароходство», корпорации AEON, генеральным директором ООО «Новапорт». С 2013 года возглавляет ЗАО «Башня Федерация».


В своей статье я попытаюсь обозначить ряд ключевых нюансов, имеющих место в управлении высоткой. И начну, пожалуй, вот с чего: напомню, что наш объект занимает чуть больше гектара площади делового центра столицы – 1,07 га. А общая площадь помещений составляет 443 тыс. кв. м, и места для хранения различных материалов и оборудования, которыми снабжается здание, здесь практически нет. В такой ситуации работа сотрудников, ведающих разгрузкой и погрузкой, подъемом-спуском на этажи приобретает крайне важное значение.



Грузоподъемная механика

Для этих целей в штате управляющей компании (УК) создано специальное подразделение – «Грузовой двор». Разработана и внедрена компьютерная программа, с помощью которой мы регулируем весь процесс логистики внутри небоскреба.


В настоящее время арендаторы и собственники помещений начинают массовый завоз строительных материалов. Мы посчитали, что на каждый этаж нужно поднять примерно 250-300 т груза, кроме того, необходимо обслуживать стилобат и торговые площади. Мы каждый день принимаем десятки заявок, обрабатываем их, ставим в очередь и исполняем. При таком потоке без четких, слаженных действий наших сотрудников данный процесс легко может парализовать работу всего объекта.



Соответственно, огромное значение имеют лифты. Их у нас 67, и малейший сбой может привести к серьезным проблемам. Все наши подъемные механизмы обслуживаются соответствующими производителями или их дочерними компаниями. Это такие мировые лидеры, как Thyssenи Schindler. Кстати, два лифта в «Башне Федерация» признаны самыми «высокими» в Европе. Естественно, их обслуживание стоит в три раза дороже, чем в обычном здании.


Впрочем, все наши затраты не напрасны. Во-первых, современные механизмы достаточно редко отказывают в работе, а во-вторых, если что-то вдруг случается, то привлеченные специалисты мгновенно принимают меры. Круглосуточно на территории башни дежурят не менее восьми механиков (пятеро днем и трое ночью).


Каскадное решение

Кроме людей и грузов наверх требуется поднять тепло- и хладоносители, воду, забрать стоки – это тоже непросто, и все вопросы УК должна решить. Особенность нашего высотного здания заключается в том, что для исполнения перечисленных задач используется каскадная система подачи всех жидкостей. Она предполагает размещение на каждом техническом этаже специальных насосов, которые качают, скажем, воду с нулевого уровня на 32-й, с 32-го – на 47-й, с 47-го – на 61-й и т. д.



На каждом техническом этаже смонтированы вентиляционные установки. Они забирают воздух с улицы и раздают его в помещения. Это очень сложное, дорогое оборудование, и, естественно, его обслуживание полностью компьютеризировано. Диспетчер видит любой, даже малейший сбой в системе и мгновенно посылает бригаду для проверки оборудования или его оперативного ремонта.


Кроме того, у нас абсолютно все оборудование имеет дублирование. Это очень важно. Если, например, рабочий насос по каким-то причинам остановился, то включается резервный, и, таким образом, подача воды или теплоносителя не прекращается.


Несгораемая лестница

Двойное дублирование касается и всех систем электропотребления. Каждый модуль или контроллер имеет «двойника». На объекте предусмотрено также автономное электропитание всего здания, но оно предназначено исключительно для эвакуации людей. Башня снабжается от трех независимых подстанций, расположенных в разных районах Москвы. Если, предположим, что-то происходит на первой, то мы задействуем вторую, – и работа продолжается в штатном режиме. Если выходит из строя третья подстанция и

«Башня Федерации» остается без электроэнергии (что трудно себе представить), у нас включаются дизель-генераторные установки. Их мощности хватает, чтобы в течение двух часов в здании все работало – лифты, системы дымоудаления, оповещение, то есть абсолютно все системы. И этого вполне достаточно, чтобы из здания все были эвакуированы.



Наконец, в центральном ядре «Башни Федерация» имеются две эвакуационные лестницы. Перед выходом на каждую из них расположен тамбур. Он оборудован стальными противопожарными дверями, которые держат огонь в течение шести часов. Толщина стен лестниц больше метра, на самых верхних этажах – более полуметра, соответственно, прогореть они не могут. Если, не дай Бог, возникнет пожар, люди должны утремиться к этим лестницам и спус вниз. Одновременно сюда подается чистый воздух. В среднем на спуск с 95-го этажа потребуется примерно 30 мин.


Храните мусор в холодильнике

Еще одна особенность управления высоткой заключается в том, что у нас нет возможности складировать и хранить на территории мусор. Его собирают два-три раза в день, спускают вниз, там его сжимает компактор, и мусор увозят. Пищевые отходы попадают в контейнеры, которые одновременно являются и холодильниками (тогда в теплое время года отходы не источают неприятного запаха). По мере наполнения – обычно через несколько часов – контейнеры тоже вывозят. Все происходит динамично, как на конвейере.



Отдельно хочу отметить, что высотный объект по количеству «населения» сравним с небольшим подмосковным городом. После того как объект полностью заселят, одновременно в «Федерации» может находиться порядка 23 тыс. человек и 5 тыс. гостей. Справиться с таким потоком позволяют, как я уже упоминал, наши лифты. Их скорость движения по сравнению с обычными подъемными механизмами в жилых комплексах фантастическая – 8 м/сек против 1,5 м/сек. Если «ехать» без остановок с 1-го на 94-й этаж, с непривычки закладывает уши.


В подвешенном состоянии

Любое здание, в том числе и небоскреб, нужно мыть и чистить, и не только внутри. Высотка всегда и внешне должна выглядеть красиво. На этот случай в распоряжении УК имеется несколько систем для мытья фасадов. В этом нелегком деле нам помогает известная компания CoxGomyl, мировой лидер в сфере обслуживания зданий с большой площадью остекления. Первая система расположена на последнем, 95-м этаже и в обычное время спрятана от посторонних глаз. Когда возникает надобность в ее применении, крыша сдвигается, и поднимается кран, который с помощью стрелы (33 м) свешивает люльку вместимостью до трех человек. Она опускается вдоль фасада, и специально обученный персонал может мыть окна и менять стеклопакеты. На 47-м и 11-м этажах тоже есть подобные системы.



Иногда мы прибегаем и к помощи промышленных альпинистов, особенно в зимнее время, когда образуется наледь и скапливается снег. Несмотря на то что у нас все навесное оборудование обогревается, в непогоду, как, например, в середине февраля этого года, сугробы на крыше не всегда успевают таять, тогда, собственно говоря, за дело и берутся альпинисты.

Просмотров: 14
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru