Что конкуренту хорошо, то новому проекту плохо

Какие факторы следует учитывать при оценке конкурентной среды в выбранной локации. Как они влияют на эффективность проекта? Своим опытом делятся столичные и региональные девелоперы.


ЖК «Михайловский парк»

При выборе земельного участка под строительство помимо традиционных факторов, таких как транспортная доступность, комфорт проживания и развитость социальной инфраструктуры района, учитывается наличие конкурентов в локации. Однако в условиях, когда свободных земельных участков под жилую застройку в Москве практически не осталось, а все больше проектов запускается на месте промзон, спрогнозировать, кто станет вашим конкурентом через несколько лет, не всегда возможно.

«Так, когда мы только присматривались к земельному участку, где сегодня расположен ЖК «Кварталы 21/19», основным конкурентом мы рассматривали ЖК SREDA, – рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». – При разработке концепции мы учли это обстоятельство и создали принципиально другой продукт. Во-первых, мы диверсифицировали предложение, предусмотрев более бюджетные панельные серии домов в составе кварталов. Во-вторых, внешний вид монолитных корпусов и квартирография в корне отличаются от того, что предлагается в ЖК SREDA».

Впоследствии в этой локации помимо ЖК SREDA появились ЖК «Грани», «Михайловский парк», ЖК Balance и некоторые другие, что, резко обострило конкуренцию. Но стратегия застройщика и тут сработала.


ЖК «Кварталы 21/19»

«На фоне конкурентов нашим дополнительным преимуществом является наличие построенных корпусов, благоустроенной территории (включая отрезок пешеходного бульвара) и многочисленных объектов инфраструктуры (уже работают досуговый центр, два частных детских сада, спортивный клуб, продуктовый супермаркет, салон красоты, аптеки и кафе), – отмечает Андрей Колочинский.


Между тем часто бывают случаи, когда застройщик, после тщательного изучения конкуренции в выбранной локации вынужден поменять свое решение по размещению в ней своего нового проекта.


Александр Коваленко

«Мы отказались от строительства жилого комплекса в Пензе в районе Арбеково по причине строительства там жилого комплекса экономкласса «Арбековская застава» и планов по возведению неподалёку еще одного максимально доступного по ценам проекта – «Лугометрия», – делится опытом Александр Коваленко, коммерческий директор ГК РКС Девелопмент. – В дальнейшем «наш» участок купила другая компания, обычно строящая дома бизнес-класса в основном в центре города. На мой взгляд эта ситуация очень выгодна «Арбековской заставе» поскольку повышает статус их объекта и статус локации, но непонятно какой объект будет строить их новый конкурент и по какой цене продавать».


По словам эксперта, все зависит от уровня класса объектов расположенных поблизости. Рядом с проектом бизнес-класса легко продвигать «комфорт», но очень сложно наоборот. Также необходимо учитывать количество школ, детских садов, поликлиник, объектов социальной инфраструктуры. Количество жилых комплексов и размеры планировок. С трудом будут продаваться «двушки» и «трёшки» рядом с ЖК, в котором очень большое количество студий, считает Александр Коваленко.


Кирилл Игнахин

«Важно включать в аналитический контекст как можно больше потенциальных конкурентов, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.К примеру, мы занимаемся реализацией проекта «LevelАмурская» на востоке Москвы, где никогда не было большого выбора проектов новостроек. Наши потенциальные клиенты (значительное их число – из местных жителей) рассматривают жилые комплексы и в других округах, поэтому мы оценивали не столько локацию, сколько ценовую и концептуальную близость конкурентов к нашему проекту».


А анализ показал, что проект «Level Амурская» с его низким уровень цен на старте, максимально комплексным и масштабным характером застройки, ярким архитектурным обликом сможет выгодно отстроиться от конкурентов, что обеспечит девелоперу успех на столичном рынке. И действительно, новостройка стала одной из самых востребованных и в локации и в Москве в целом.


ЖК «Level Амурская»

Впрочем, существует и другая сторона медали. Сегодня клиенты тщательно анализируют предложение и принимают решение о покупке исходя из личных вкусовых предпочтений и бюджета, не обращая особого внимания на бренд девелопера, который, по сути, не дает никаких гарантий (достаточно вспомнить историю с UrbanGroup). «Поэтому работающие по соседству известные компании не представляют для нас угрозы, – отмечает Андрей Колочинский.


Андрей Колочинский

«Количество новых проектов в нашей локации, возможно, продолжит расти, но нас это не пугает, – говорит эксперт. – Необходимо учитывать, что все проекты очень разные, поэтому на каждую новостройку найдется свой клиент. Качественные жилые комплексы с продуманной концепцией и высокими темпами строительства (при условии грамотного соотношении цены и качества) продаются и на высоко конкурентном рынке».


Что касается законодательных изменений, то они также могут стать конкурентным преимуществом в локации, особенно для тех проектов, которые возводятся по старым правилам. По подсчетам аналитиков, стоимость квадратного метра в новых проектах с эскроу-счетами в среднем выше на 6%. В ЖК «Кварталы 21/19», удалось предотвратить резкий рост цен, так как проект получил заключение о соответствии (построено больше 30% и продано больше 10%), но так повезло далеко не всем девелоперам.


Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 27
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru