Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon
Поиск
  • Vitaly Prostakov

Цена – это движение от одной крайности к другой

Пост обновлен янв. 19

Финансовая стратегия продажи квадратных метров формируется с учетом множества составляющих: от стоимости земельного участка и стройматериалов до расходов на офис продаж, рекламу и, конечно, не последнее место занимает прибыль застройщика. Кроме того, учитывается ситуация на рынке и платежеспособный спрос населения. Впрочем, не редки случаи, когда недвижимость вдруг начинает дорожать или, напротив, дешеветь. Что это значит, и почему происходит?


ЖК «Летний сад»

Чаще всего покупателю предлагается средневзвешенная цена квадратного метра, причем на протяжении всего срока продаж, отмечают эксперты ГВСУ «Центр», так как очевидное повышение стоимости в моменте может оттолкнуть потенциального покупателя. Напротив, маркетинговое снижение стоимости квадратного метра, например, на 10-15% привлекает новых клиентов. Существует практика, когда реальные скидки предоставляются на низколиквидные объекты – квартиры, которые по тем или иным причинам не пользуются спросом. В этом случае по решению застройщика их могут выставить на продажу с дисконтом до 30%.

«Тем не менее рост цен на рынке недвижимости неизбежен и связан он как с увеличением стадии строительной готовности проекта, так и многочисленными внешними факторами, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Например, с 1 июля многие застройщики перешли на продажу жилья через эскроу-счета. В результате строить придется на собственные или заемные средства, а переплату – закладывать в цену квадратного метра».

Что означает, если цены на жилье в новом ЖК долго не растут или вовсе начинают падать? Стагнация цен, как и огромные скидки – тревожный признак, который может косвенного свидетельствовать о падении спроса в проекте и проблемах с экономикой объекта из-за возросших издержек. Напомним, в Подмосковье покупатели Urban Group могли получить скидки до 35% от стоимости жилья. Ни для кого не секрет, чем все закончилось. Поэтому необходимо внимательно анализировать надежность девелоперов, предлагающих дисконты, величина которых оказывается намного выше среднерыночных значений.


По данным ГВСУ «Центр», стоимость квартир в одном доме или ЖК может отличаться на 10-20%. Дороже всегда «вкусные» квартиры. Более высоким спросом пользуются квартиры на 3+ этажах, с улучшенными планировками и красивыми видами из окна.


Мария Литинецкая

«Как правило, площадь квартиры прямо влияет на стоимость квадратного метра. Самые дорогие метры в самых маленьких квартирах и наоборот», – отмечает Мария Литинецкая.

Но помимо габаритов важны качественные характеристики самой квартиры. К примеру, объекты на первом этаже или с менее привлекательными видами окна, как правило, дешевле среднего значения по проекту.


«В объектах бизнес-класса и выше имеют более высокую цену квартиры на верхних этажах, так как обладают лучшими видовыми характеристиками, в них меньше шума, чище воздух. На верхних этажах чаще располагаются редкие форматы и уникальные квартиры, а также пентхаусы, – уточняет Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон».

Иногда правило «больше квадратов – ниже цена» может нарушаться.

Скажем, в жилом комплексе все двухкомнатные квартиры могут «смотреть» на кладбище, в отличие от трехкомнатных. В этом случае квадратный метр в них может быть ниже, чем в «трешках».


Василий Фетисов

Важную роль в ценообразовании играет удобство планировок, считает Василий Фетисов. Отсутствие больших неиспользуемых помещений, функциональность и продуманность пространства, четкое зонирование – все это непременно повысит цену. Например, в ЖК «Летний сад» от Группы «Эталон» есть возможность выбрать из 70 уникальных планировочных решений именно то, которое наиболее полно отвечает конкретным требованиям покупателя.


По мнению Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, основная предпосылка роста цен в жилом комплексе – повышение строительной готовности. Условно говоря, на старте застройщик продает «котлован», поэтому цены и ниже по сравнению с готовыми домами. А на стадии, скажем, отделочных работ идет реализация почти готового здания, поэтому и квартиры в нем дороже.

По данным Московского территориального управления Группы «Эталон», в среднем по рынку от нулевой стадии до сдачи объекта в эксплуатацию рост цены составляет 15-20%. Наиболее успешные проекты демонстрируют рост цены до 30% и более.


Вторая причина роста – это спрос клиентов, говорит Наталья Козлова. Скажем, если застройщик видит ажиотажный спрос, который, быть может, даже не ожидался, то это будет указывать на то, что новостройку недооценили при первоначальном ценообразовании. В этом случае объект может очень быстро подорожать даже безотносительно темпов строительства. Такое происходит часто, если новостройка появляется в районе с очень низким предложением нового жилья, в удачной локации и по низкой цене.

«Так или иначе цены на новостройку растут всегда, потому что проект превращается в реальный объект недвижимости. Даже самый невостребованный объект все равно подорожает от «котлована» к получению РВЭ (разрешения на ввод в эксплуатацию) примерно на 10-15%, – отмечают в Tekta Group. Снижение цены может произойти только если проект был переоценен, что нередко случается, особенно в высокобюджетном сегменте».

Алексей Лухтан

Однако снижение цены едва ли является каким-то тревожным признаком для покупателя. Застройщики постоянно корректируют стоимость разных объектов, ведь спрос тоже динамичен. Насторожить должны высокие скидки на все квартиры или на очень большие группы объектов (от 15% и выше).


«И все же если цены в проекте по мере роста строительной готовности не растут или даже падают, то, конечно, покупателю стоит призадуматься, стоит ли покупать недвижимость именно в этом проекте, – советует Алексей Лухтан директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк», компании Lexion Development. Конечно, очень часто застройщики устраивают скидки и акции, особенно в летний период года, которые могут доходить до 15% (преимущественно такие спецпредложения распространяются на квартиры на первых этажах или неликвидные лоты), но таких предложений немного».



Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 45