Финмодель на новом законодательном подиуме

Любой проект на рынке недвижимости начинается с финансово-экономической модели. Это первый и основополагающий документ в работе девелопера. Как повлияли недавние изменения в законодательстве на ее реализацию в секторе жилых новостроек?




Финансовая модель проекта – это, по сути, комплексная оценка его экономической целесообразности. И одновременно всеобъемлющий план действий девелопера. Документ досконально отражает как затраты застройщика по всем направлениям, так и планируемые доходы, говорит Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI


Роман Родионцев

По словам Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, финмодель – это план реализации проекта, своего рода взгляд через призму финансовых потоков на временную шкалу новостройки. Она позволяет прогнозировать необходимые объемы финансирования всех периодов проекта, а также оценить будущий результат.


«Финансово-экономическая модель проекта – это динамическое отражение основных финансовых параметров (денежных поступлений, выплаты кредита, расходов и т.п.) строительного проекта. Фактически, это долгосрочный детальный план зарабатывания денег. Финмодель – это альфа и омега проекта, с которой сверяются все вовлеченные в реализацию объекта департаменты», – подчеркивает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.


Финмодель обязательно учитывает все непредвиденные обстоятельства и предлагает реальные и эффективные контрмеры. Расчеты выполняются еще до входа в проект.



По словам эксперта, этот инструмент позволяет прогнозировать конкретные экономические и финансовые последствия тех или иных решений. В основном для расчета используются стандартные программы (Excel) или ERP-системы.


«На стадии расчетов финмодель обновляется в ежедневном режиме. После запуска строительства документ актуализируется один раз в месяц или чаще по мере появления новых обстоятельств, влияющих на параметры проекта», –  отмечает Валерий Кузнецов.

Финмодель – это агрегатор информации от всех подразделений компании: строительного блока, коммерческого департамента, маркетинговой службы и других структур. На основе собранных данных аналитики, составляющие документ, просчитывают все возможные сценарии реализации проекта.


Все цифры, которые попадают в финмодель, должны быть подтверждены ответственными специалистами. Например, график продаж, как правило, готовят опытные агентства или собственные специалисты по продажам. Технологическое решение в 80% случаях идет на базе стандартного офисного пакета, но есть ряд компаний, в которых применяется BIMпроектирование. Они используют встроенные модули, позволяющие максимально точно закладывать расходы на создание проекта с учетом его конструктивных особенностей. Такая модель корректируется автоматически, что позволяет контролировать проект в режиме реального времени.



Наиболее важное значение имеет глубина анализа всего объема информации: исходных данных, капитальных вложений, операционных затрат, выручки, финансирования, уплаты налогов, рисков и других аспектов.


При составлении модели руководствуются множеством вводных: стоимостью заемных средств, инфляцией, предполагаемыми темпами продаж, периодом реализации, которые рассчитываются по определенным формулам. Конечная цель всех этих формул – получение расчетной доходности инвестором, подчеркивает Кирилл Игнахин.


Валерий Кузнецов

Переход девелоперов на новые правила игры в определенной степени сказался и на создании финансовой модели проекта. «С технической точки зрения новые правила практически не изменили работу, но повлияли на увеличение сроков по разработке финансовой модели, –  говорит Валерий Кузнецов. – Причина в том, что банки несколько скорректировали свои требования. Стало меньше гибкости, и документ приобрёл дополнительные детали. В результате длительность согласования увеличилась. Но более глубокая детализация финансово-экономической модели позволяет сконцентрироваться на доходности проекта в максимальной степени».


Компетентные сотрудники в состоянии формировать финансовые модели с учетом любой структуры финансирования, считает Роман Родионцев. Принятые нововведения оказывают влияние на финансовую модель не сколько с технической точки зрения ее построения, сколько с позиции финансового результата проекта. На практике использование проектного финансирования может накладывать на модель дополнительную нагрузку в объеме от 6 до 15 %.


Кирилл Игнахин

По словам Кирилла Игнахина, проектное финансирование не было редкостью до реформы – многие застройщики привлекали заемные средства в ходе реализации проектов жилищного строительства. Учет кредитных средств и выплаты по процентам – это одна из базовых функций финмодели, поэтому никаких сложностей у финансистов проектное финансирование не вызывает.


«Сложность работы в новых условиях скорее проявляется не на финансовом, а экономическом уровне: отсутствие возможности досрочного погашения кредита за счет поступлений средств дольщиков в целом повышается себестоимость реализации проекта. И эту проблему можно решать либо снижением себестоимости строительства, либо уменьшением ожиданий доходности, то есть это уже скорее «политическое» решение инвестора, а не техническая сфера ответственности архитекторов финмодели», – отмечает эксперт.


Сколько же финансово-экономических моделей может быть создано для одного проекта, и какие сценарии его реализации обычно просчитывает финансовый аналитик?


«Обычно для каждого проекта разрабатывается одна генеральная финмодель, которая детализируется в конкретных планах по отдельным направлениям (скажем, в технико-экономическом плане строительства, планирование рекламы и маркетинга и т.п.), – отвечает на этот вопрос Кирилл Игнахин.

Однако это вовсе не правило. Роман Родионцев, например, считает, что финансовых моделей проекта может быть создано бессчетное множество – это зависит от лица, принимающего решения, и характера проекта. В итоге формируется как минимум три модели, которые подразумевают оптимистичный, взвешенный и пессимистичный сценарии реализации.


Роль финмодели очень сложно переоценить, особенно если она качественно подготовлена и учитывает факторы влияния на проект во времени.


Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 23
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru