Успех к ТЦ приходит вместе с арендатором


От правильного выбора арендаторов и их грамотного распределения внутри торгового центра зависит посещаемость объекта, и как следствие его успешность. Своевременная ротация арендаторов позволяет торговым центрам оставаться мобильными, современными и экономически эффективными.



В процессе работы торгового объекта управляющая компания постоянно анализирует деятельность того или иного ритейлера, его локацию, пешеходные потоки, спрос на товары и услуги, переосмысливает взаимодействие с якорями.


«Кроме того, УК старается максимально задействовать общественные пространства, в том числе прилегающую к зданию территорию, и пробует различные развлекательные, выставочные, образовательные и гастрономические форматы, не оставляя без внимания совместные рекламные акции», – рассказывает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-супермаркет недвижимости».

В результате рождается успешность торгового центра, которая говорит автоматически привлекает популярных сетевых операторов. Более того, позволяет заключить договор о сотрудничестве на более выгодных коммерческих условиях.



Естественно, что близ Рублевки и Ильинки пул арендаторов будет преимущественно состоять из брендов премиум-класса, а в ТЦ районного формата – брендов с ценовой политикой ниже среднего. «Важно сделать правильную оценку транспортной доступности и контингента потенциальных покупателей и их покупательской способности, – отмечает Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости KnightFrank.


Пул арендаторов определяется концепцией центра. Концепция в свою очередь определяется в зависимости от расчета на определенную целевую аудиторию. Ядро целевой аудитории определяется зоной охвата центра, наличием/отсутствием незанятых ниш и конкуренцией в зоне охвата.

«Также на выбор арендаторов влияют архитектурные особенности объекта, наличие/отсутствие мощностей, наличие/отсутствие достаточной парковки, наличие/отсутствие метро в пешей доступности, визуальная доступность и многое другое, – подчеркивает Светлана Ярова, руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.

По словам Елены Кислицыной, руководителя отдела управления торговой недвижимостью CBRE, как правило, девелопер обращается к профессиональным консультантам еще на этапе проектирования с целью формирования эффективных планировок исходя из исследования целевой аудитории, портрета покупателя, определения профилей/ ассортимента арендаторов, требований арендаторов, рыночных практик и результатов предброкериджа. На базе рекомендаций консультанта, в том числе по планировочным решениям, архитекторы проекта вносят корректировки/ формируют поэтажные планы с учетом рекомендованного концептуального состава арендаторов.

«Важно не просто максимально заполнить объект, а сделать его уникальным именно в данном конкретном районе или округе, чтобы за определёнными товарами и услугами люди шли только сюда, – отмечает Вадим Кашкин. – Поэтому управляющая компания, формируя пул арендаторов торгового центра, рассчитывает, какой оператор будет сильным якорем, действительно, способным увеличить проходимость торговой галереи».

Обычно якорями выступают продуктовые супер и гипермаркеты, магазины детских товаров, БТиЭ, развлечения (батутные и детские центры, зоопарки, кинотеатры и т.п.), фудкорты.

Безусловно, самыми выгодными локациями в торговом центре являются помещения рядом с входом,с крупными якорными арендаторами, фуд-кортом, развлекательными зонами, эскалатором и местами проведения культурно-массовых мероприятий. Однако популярные бренды могут располагаться и в глубине объекта чтобы посетители, двигаясь к ним, могли заинтересоваться и другими магазинами и совершить «импульсные покупки».



Собственники и управляющие компании постоянно ведут работу по привлечению значимых отечественных и зарубежных ритейлеров и новых интересных операторов. Не случайно в ТРЦ постепенно увеличиваются развлекательные зоны, зоны отдыха, происходит введение новых гастроконцепций и фудхоллов, кафе и ресторанов ЗОЖ, Словом, фокус сделан на retailtainment, считает Евгения Хакбердиева.


По данным эксперта, 41% новых операторов относится к брендам белья, обуви и одежды, 15% – к брендам косметики и парфюмерии, остальные сегменты относятся к детским товарам, электронике и бытовой технике, мебели и интерьеру. Также стоит отметить тренд временных pop-upмагазинов, которые привлекают больше покупателей благодаря оригинальности формата.

Также ввиду того, что в последнее время покупательская способность населения явно снизилась, зарубежных ритейлеров интересует размещение в набирающих популярность аутлетах и дисконт-центрах, например, скоро будут введены в эксплуатацию NovayaRigaOutletVillage и TheOutlet.


Как правило, большая часть операторов торговой галереи представлена одежными и обувными магазинами, которые арендуют от 50 до 500 кв. м, в зависимости от формата торговой точки и концепции ритейлера.

Значительную долю площадей занимает общепит (фудкорт, кафе, рестораны) и развлекательная составляющая (2-4 тыс. кв.), категория красоты и здоровья (50-500 кв. м), детские товары и услуги (50-2000 кв. м), а также бытовая техника и электроника (1,2-1,8 тыс. кв. м).



Просмотров: 15
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru