Уничтожит ли пандемия крупные ТЦ?

Коронавирус и карантинные меры по его сдерживанию нанесут серьезнейший удар по торговым центрам. Совокупные убытки могут измеряться в миллиардах рублей.



Опрошенные «DE» эксперты рисуют не самые радужные картины по поводу будущего торговой недвижимости. Нынешняя ситуация уже изменила мир, в том числе и ритейл, покупательское поведение, структуру потребления, отношение к безопасности и здоровью. Насколько серьезные убытки могут понести собственники крупных торговых центров в связи с эпидемией коронавируса? Как повлияет самоизоляция населения на сегмент торговой недвижимости? Возможна ли корректировка (исчезновение) некоторых форматов ТЦ, которые оказались менее жизнеспособными в экстремальных ситуациях? Вот лишь некоторые вопросы, которые сегодня зазвучат с особой остротой.

Руслан Сухий

Руслан Сухий, профессиональный инвестор в доходную недвижимость, руководитель YouTube-канала «Рентавед» в качестве примера приводит следующий кейс из нынешней жизни: «Один небольшой московский торговый центр до апреля приносил собственникам порядка 100 млн рублей выручки от сдачи торговых площадей в аренду. В условиях карантина практически все магазины в нем закрыты. Работают лишь продуктовый, отделения банков, зоомагазин, салоны сотовой связи и общепит, который осуществляет доставку еды. Остальным арендаторам предоставлены каникулы. В результате прибыль упала до 25-30 млн рублей. То есть 70-75 млн потерь за один месяц для одного ТЦ».

Ситуация осложняется тем, что у многих собственников большая кредитная нагрузка из-за заемных средств, которые они получали для строительства торговых площадей или их реновацию. Иногда на обслуживание кредитов уходит до 70-80% выручки от арендного потока, которые владельцам обеспечивают арендаторы. Если ситуация с карантином затянется, и покупатели не появятся в магазинах, то арендаторы будут просто не в состоянии платить аренду, а собственники торговых площадей выполнять свои кредитные обязательства перед банками.

«При негативном развитии сценария вероятна череда банкротств владельцев торговых центров. А совокупный объем коммерческой ипотеки, выданной на покупку торговой недвижимости, сегодня составляет порядка 5 трлн рублей», – подчеркивает эксперт.


Александра Чиркаева

По словам Александры Чиркаевой, руководителя направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону, отдел торговых помещений CBRE, простой является несомненно вызовом для торговых и торгово-развлекательных центров. «Но, если говорить объективно, то речь идет не о полном закрытии объектов, а скорее о частичном, – подчеркивает эксперт. – Такие форматы как продукты, детские товары, отделения банков, аптеки, товары по уходу и косметика, службы быта продолжат функционировать, что поддержит торговые центры».

Если говорить конкретно, то картина вырисовывается следующая: продуктовый гипермаркет площадью 10 000 – 25 000 кв. м, детский «якорь» (например, «Детский мир» либо «Кораблик») площадью 500 – 1 000 кв. м, косметика и парфюмерия – 350 – 1 000 кв. м и небольшие площади под аптеки/ветеринарные аптеки, сервисы, мастерские и т.д. При этом важно, что все обозначенные группы товаров сейчас пользуются повышенным спросом.


Якорные продуктовые гипермаркеты, которые могут оставаться открытыми в торговых центрах (например, ГиперГлобус, Ашан, форматы X5) занимают действительно большую долю сдаваемой площади (например, Глобус в Саларисе – 26 000 кв. м), и они могут сработать даже с приростом к обороту, что поможет торговым центрам хотя бы немного в этот период закрытия.

Что еще может стать спасательным кругом для собственников ТЦ? «Если мы говорим о технологиях, то сейчас высок запрос на разработки в направлении IoT, – считает Наталья Родина, директор по маркетингу Perenio IoT. – Учитывая рекомендации соблюдать дистанцию, то торговым сетям пригодились бы датчики, которые могли бы контролировать расстояние между людьми в зале». Вообще, IoT в ритейле может существенно снизить издержки, что важно в условиях кризиса: от контроля электропотребления до комплексных решений оборудования умных полок, включающие камеры, датчики веса и движения, в том числе для отслеживания наиболее популярных товаров и мониторинга поведения покупателей в зале.

Светлана Ярова

Тем не менее просадка арендного потока будет от 50% и выше, уверены эксперты компании RRG. «Крупные ТЦ, скорее всего удержат основных арендаторов, но точно будет ротация в галерее, плюс скорее всего операционные расходы им никто не снизит, и за счет этого снизится маржа, – уточняет Светлана Ярова, руководитель Департамент брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG. – Срок вот этой всей истории – давайте говорить, что точно на полгода, а то и на год, до полного восстановления скорее всего пройдет до двух лет. То есть в течении года-полтора начнется какой-то «плюс». Сейчас главное – стабилизация».

В настоящее время спрос на арендные площади в сегменте торговых центров практически отсутствует. Разве что локальный, очаговый – среди конкретных операторов. Есть арендаторы, которые смотрят площадки 2021 года, либо начинают присматриваться к возможностям рынка ближе к нынешней осени, когда можно будет получить лакомые локации за сниженные арендные платы. Для крупных арендаторов, особенно в тех отраслях, которые получили господдержку, сейчас важно зафиксировать этот год с минимальным падением, и они начинают смотреть на год грядущий, более стабильный по их предположениям.

«Перспективы рынка торговых центров – неизбежная ротация арендаторов, появление всевозможных pop-аp вариантов. Например, недавно «Вкусвилл» заявил о размещении своих вендинговых аппаратов в жилых домах, – говорит Светлана Ярова. – Я думаю, что вообще всякие временные истории сейчас начнут расцветать, вплоть до возможно появления формата временных автолавок, которые были когда-то в Советском Союзе.

Тем не менее, как показывает статистика сейчас поменялись пока лишь каналы: оффлайн уступил место тотальному онлайн от доставки продуктов до развлечений. Так, по данным TechCrunch, в первом квартале этого года на приложения люди потратили рекордные 23,4 млрд долл. «При этом, на игры пользователи израсходовали 65% денег на iOS и 85% в Google Play», – подчеркивает Наталья Родина.

ТРЦ «Артимолл»

Между тем, уход с рынка некоторых форматов ТЦ и перевода их в другие процесс начался еще до кризиса. «Мы видели такие примеры, – говорит Светлана Ярова. – Один из них, ТРЦ «Артимолл», в котором наша компания принимала участие в качестве брокера по подбору якорного арендатора, перепозиционировали в сторону оздоровительного и образовательного комплекса, семейного life style центра. И такая тенденция будет усиливаться. Неуспешные ТЦ точно будут искать новые ниши».

Руслан Сухий, рассуждая о перспективах перспектив торговых центров, прогнозирует закрытие в скором времени ряда торговых центров, которые были построены более 15 лет назад. Особенно это касается небольших ТЦ, расположенных в спальных районах Москвы, которые активно вводились в начале 2000-х.Такие объекты морально устарели и нуждаются в глубокой реновации. «Однако для проведения реновации необходимы существенный объем денежных средств, которые будет сложно получить в банке на выгодных условиях. Поэтому, вероятнее всего, эти старые, небольшие торговые центры будут выставлены на продажу для последующего редевелопмента с существенным дисконтом», – резюмирует эксперт.

Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 40
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru