Поиск
  • Vitaly Prostakov

Стрит-ритейл в жилых комплексах. Это всерьез и надолго

Пост обновлен янв. 28

Алексей ЕМЕЛЬЯНОВ: «Использование программных продуктов позволило нам оценить эффективность работы управляющей компании (УК). В результате мы ушли от распыления сил по всем объектам, объединили систему документооборота и разместили сотрудников аппарата в центральном офисе компании. Таким образом были оптимизированы затраты на оплату труда».

Алексей Емельянов

Досье автора

Алексей Емельянов,генеральный директор компании City&Malls PFM. Выпускник Самарского государственного аэрокосмического университета имени академика С. П. Королева. Руководил группой корпоративных финансов Центра внедрения «Протек». После окончания в 2003 г. Финансовой академии при Правительстве РФработал финансовым директором в ООО «МЕГАПАК». УК City&Malls PFM руководит c 2010 г. В компетенции City&Malls PFM – коммерческое управление и комплексная эксплуатация торговых центров (ТЦ), офисных зданий, бизнес-парков, складских помещений и помещений свободного назначения, расположенных в жилых комплексах (ЖК). Общая площадь объектов в управлении – более 500 тыс. кв. м.

Под руководством Алексея компания увеличила портфель своих проектов, получив в управление такие объекты, как бизнес-центр (БЦ) «Каланчевская Плаза», БЦ «Барклай Парк» (15,5 тыс. кв. м), многофункциональный комплекс «Бадаевский» (82 тыс. кв. м), центр современного искусства «Винзавод» (21,5 тыс. кв. м), а также вывела на рынок новый проект – деловой квартал «Симоновский» (11 га, 350 тыс. кв. м) и в том числе флагманский объект – БЦ «Симонов Плаза» (65,6 тыс. кв. м).


Объекты стрит-ритейла в офисных центрах – вполне логичная и закономерная история. Их появлению способствуют и локация БЦ, и его конструктив, как, например, в нашем деловом квартале «Симоновский». Здесь подобный формат напрашивался изначально. Он необходим для удобства арендаторов. В основном это точки общепита – рестораны, фуд-кортовые зоны плюс банки, а также служба быта – парикмахерские, салоны красоты, спа и т. д.


Другое дело – стрит-ритейл в жилых комплексах. Еще лет пять назад для многих девелоперов сдача первых этажей под коммерческое назначение вовсе не являлась делом обязательным. Все изменилось в период кризиса, когда пришлось жестко конкурировать за покупателя. К тому же стало понятно, что в сложных экономических условиях коммерческие объекты в ЖК – это еще одна возможность сделать свой бизнес доходным. Неслучайно, проектируя и строя такие комплексы, как «Переделкино Ближнее» и «Первый Московский», целенаправленно работали над созданием коммерческих площадей в каждом из объектов. В первом случае это порядка 18 тыс. кв. м (сдано 13 тыс.), во втором – 8 тыс. кв. м (сдано 6 тыс.).



Основные арендаторы – это небольшие магазины шаговой доступности, отделения банков, кафе, салоны красоты, – словом все, что необходимо для обеспечения комфортной среды обитания. Впрочем, не все сразу пошло так, как нам представлялось. ЖК строится и заселяется не сразу, поэтому не каждый арендатор готов открывать свой бизнес, пока нет соответствующего трафика. Первыми к нам пришли магазины строительных товаров, такие, например, как «Петрович». Это понятно, ведь любое новоселье начинается с ремонта. Откровенно говоря, от таких арендаторов для нас – девелоперов и УК – выгоды немного. Впрочем, через них мы опосредованно смогли продвигать другие объекты, такие, например, как центр дизайна и интерьера «Экспострой на Нахимовском» и мебельный центр Roomer.



Единообразно, но не безобразно

Коммерческие помещения на первых этажах имеют свои особенности. Многое зависит от проекта и конструктива жилого дома. Если это типовая панельная застройка, то здесь обязательно будут ограничения по планировке; если строительство монолитное, то при проектировании можно придумать что-то креативное. Всегда есть возможность сделать, например, большие открытые пространства. В типовых домах все гораздо сложнее. Здесь будущим арендаторам придется отчасти приспосабливаться к планировке помещения. Посадить большой магазин или фитнес-клуб на такие площади сложнее. Но зато они хорошо идут под маленькие магазинчики, салоны красоты, аптеки, детские игровые комнаты, зоомагазины.


Если говорить о концепции, то мы определили ее следующим образом: в каждом квартале обязательно должно было появиться одно большое помещение для современного мини-маркета, такого как «Дикси», «Я любимый» (в ЖК «Первый Московский»), «Пятерочка» или «Мираторг» (в ЖК «Переделкино Ближнее»).



Максимальная площадь таких торговых точек – до 600 кв. м. Кроме них в районе массовой застройки должно быть еще несколько магазинов разного профиля и предприятий сферы услуг (химчистка, салон красоты и т. д.), но с меньшей площадью (стандартное помещение – 100-150 кв. м.).


Особо хочу отметить размещение в жилых кварталах всевозможных досуговых учреждений. Например, с момента заселения наших ЖК и по мере их наполнения спрос в этом сегменте постоянно рос, и, естественно, арендаторы этим воспользовались. Хотя в обоих проектах предусмотрены детские сады, игровые комнаты для детей, психологические и логопедические кабинеты стали открываться один за другим.


Что интересно, они постепенно становятся сетевыми. Арендаторы хотят иметь свой бренд во всех наших ЖК. Эта тенденция просматривается и в сфере услуг. С такими новоиспеченными ритейлерами управляющей компании работать, безусловно, проще. Если мы знаем все нюансы по одному проекту, то во втором или третьем проблем уже не возникает. Арендаторы, в свою очередь, знают все наши требования.



Первое, что разработали наши маркетологи, – это содержание торговой точки и ее внешний вид. Как должна выглядеть вывеска, какой размер для нее оптимален, возможно ли сооружение навесов и в каком случае и т. д. Прежде чем арендатор заходит на ремонт снимаемой площади, он направляет в УК проект, мы его согласовываем или предлагаем доработать. После окончания отделочных работ и оформления помещения осуществляется его приемка. УК проверяет, выдержаны ли цветовые решения, соответствуют ли установленным требованиям инженерия и дизайн. Только после этого арендатор начинает работать. Таковы наши условия для любой организации, независимо от ее профиля деятельности, за исключением разве что известных банков, у которых предусмотрено свое брендирование, но оно не ухудшает внешний вид жилых объектов.


Виртуально и не только

В отличие от БЦ или торгового комплекса работа УК по техническому обслуживанию арендаторов в ЖК несколько проще. В жилых домах есть общие инженерные системы, но они не такие сложные, как в коммерческих объектах. Проблемы могут возникать, когда в помещении протягиваются, например, дополнительные электрические или вентиляционные линии. Ремонт и обслуживание таковых часто тоже ложится на плечи УК.



Чтобы оперативно и эффективно решать все возникающие вопросы, мы создали службу одного окна, которая работает на прием заявок как по инженерному обеспечению и обслуживанию, так и по коммерческим отношениям сторон (скидки, рассрочки, документооборот и т. д.). Разумеется, все операции выполняются с помощью электронных средств. Мы изначально решили уйти от бумажной работы, поэтому вкладывали средства в разработку соответствующих программных продуктов.


Служба одного окна фиксирует все заявки и последующие шаги по их отработке. Таким образом, мы знаем, что, где и когда случилось, какие меры были приняты. В свою очередь, арендаторы автоматически получают для себя необходимую информацию. Кроме того, у каждого из них имеется личный кабинет на сайте УК. Это еще один эффективный канал, с помощью которого люди могут делать запросы по всем интересующим вопросам и оперативно получать на них ответы.



Посредством интернета УК старается упростить систему взаимоотношений с арендатором. Раньше ведь как происходило? Допустим, существует задолженность. Арендатор звонит и просит объяснит, почему она возникла. Подобные разбирательства – это весьма длительный и утомительный процесс (поднимаются все акты, переписка и т. д.). А в личном кабинете все бумаги можно посмотреть самостоятельно, не привлекая к этому представителя УК. В результате процент обращений по каким-то неглобальным вопросам резко упал. Например, в личном кабинете можно посмотреть интересующие документы, распечатать счет-фактуру, акт о выполненных работах, всевозможные бланки и мн. др., что часто требуется в повседневной деятельности арендатора. Если же он все-таки звонит, то проблема действительно сложная, и тогда представитель УК подключается к ее решению.


Помимо всего прочего, использование программных продуктов позволило нам оценить эффективность работы УК. В результате мы ушли от распыления сил по всем объектам, объединили систему документооборота и разместили сотрудников аппарата в центральном офисе компании. Таким образом были оптимизированы затраты на оплату труда. Впрочем, в данном случае, как у той медали, есть, как говорится, и другая сторона вопроса. Формализуются не только рабочие процессы, но и человеческие отношения. В центральном офисе реже входят в положение того или иного арендатора и, соответственно, реже идут ему на какие-то уступки. Поэтому мы не стали отказываться от прямых контактов с людьми. Эту функцию выполняют управляющие на объектах и менеджеры по работе с клиентами, что вполне понятно и логично, их главная задача – сохранить арендатора. Именно благодаря таким неформальным каналам взаимодействия часто приходят интересные предложения по улучшению работы управляющей компании, варианты решения некоторых проблем.



Перспектива сегмента

Если говорить о перспективах стрит-ритейла в Москве, то, скорее всего, в некоторых торговых коридорах станет меньше торговых точек. Связано это в первую очередь с уменьшением парковочных мест. К примеру – улица Тверская. Здесь припарковать автомобиль практически невозможно. Значит, часть клиентов сюда не попадают. А те, кто ходят пешком, в магазины заглядывают редко. У них другая цель – прогуляться. Замерзли, устали – можно зайти покушать, кофе попить. Поэтому основные магазины Тверской, скорее всего, долго не задержатся. Флагманские – скорее останутся, а основной стрит-ритейл – пойдет в жилье и ТЦ. Кстати, сами торговые центры сейчас рассматривают спальные районы как приоритетное место для локации.


Понятное дело, что даже после какой-нибудь маркетинговой кампании надеяться на резкий приток покупателей в жилых кварталах не приходится, но на какой-то стабильный трафик рассчитывать можно.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon