Скорость строительства жилого дома: подводные камни и течения

Срок возведения новостройки одно из главных условий ее успешности. Вопрос для девелопера заключается лишь в том, чтобы своевременно понять, что и как влияет на скорость строительства дома и сделать этот процесс максимально комфортным для себя и потенциальных покупателей.


ЖК «Пресня Сити»


По мнению Василия Костина, генерального директора «КБК Проект», на сроки возведения объекта капитального строительства влияет множество самых разных факторов: это и правильно составленная нормативно-проектная и сметная документация, и используемые строительные материалы, и расторопность подрядчиков, и вовремя полученное разрешение на ввод в эксплуатацию.

«Впрочем, я считаю, что основной проблемой является все-таки недостаток технического и финансового планирования со стороны застройщика. Зачастую, это некорректные сроки строительства дома и составленные с ошибками сметы», – говорит Василий Костин.

Отдельно следует сказать о зависимости застройщиков от госмонополий, предоставляющих мощности для подключение электроэнергию, тепло, воду и т. д. Часто бывает, что ресурсоснабжающая организация не укладывается в график строительства жилого дома или подключения к сетям, а без этого здание в эксплуатацию не введешь.

Еще одной озвученной проблемой, безусловно, является вопрос взаимодействия застройщика и подрядчиков, которые берут на себя завышенные обязательства и срывают сроки. Смена подрядчика в нашей стране, а особенно генподрядчика – это отдельная очень долгая история.


«В большей степени скорость и сроки строительства зависят от генерального подрядчика, количества специалистов и строителей на площадке, а также от его вооруженности современной техникой. Говоря проще, чем лучше обеспечен генеральный подрядчик машинами и кадрами, тем меньше шансов задержки строительства, и наоборот», – уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Задача девелопера – обеспечить стабильное финансирование работ, считает эксперт. Если нарушается поступление средств, скажем, снижается спрос на квартиры в проекте, то значительно возрастает риск срыва графика строительства жилого дома. «Правда такая ситуация скоро будет исключена благодаря переходу отрасли на целевой кредит банков, которые способны стабильно выделять нужные суммы на возведение объекта», – уточняет Мария Литинецкая.


Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» считает, что сроки строительства жилого дома непосредственно в Москве во многом зависят от того, насколько девелопер смог выстроить работу и обеспечить взаимодействие между всеми участниками процесса: от застройщика и подрядчика до поставщиков оборудования, строительных/отделочных материалов и пр.

«Проще всего в этом плане девелоперской компании полного цикла, имеющей в своем штате большинство необходимых предприятий и специалистов, которых, естественно, проще контролировать, чем, если бы это были просто нанятые по договору подрядчики. Слаженная работа без временных простоев и позволяет обеспечить высокую скорость строительства дома», – отмечает руководитель «СМУ-6 Инвестиции».

Главный документ на стройке

В каждом проекте есть график строительства, которого каждый девелопер старается придерживаться, причем застройщик не только стремится не отставать от него, но и не опережает, потому что ускорение работ часто негативно отражается на их качестве. Это весьма тонкий, можно сказать даже интимный процесс, разбалансировка которого в ту или иною сторону весьма чревата последствиями.


Любой график строительства жилого дома составляется с учетом этажности, наличия или отсутствия подземного многоуровневого паркинга, площадки для строительства (сложнее работать при плотной застройке). «Однако в среднем срок строительства жилого дома в Москве составляет два года для типичной новостройки (площадью до 25 тыс. кв. м), – уточняет Алексей Перлин.


«В настоящее время, срок от захода на площадку до сдачи дома в эксплуатацию составляет от 1,5 до 3 лет, – согласен с ним Василий Костин. Здесь, опять же все зависит от застройщика и наличия у него проблем, озвученных выше».


Такие примерно такие же сроки строительства многоквартирного дома длится (1,5-2 года) указывает и Мария Литинецкая. «Период строительства зависит от массы факторов, прежде всего технологических и экономических, – поясняет эксперт. – К технологическим относятся факторы, которые связаны с технической сложностью проекта, а также наличием соответствующих ресурсов, чтобы эту сложность преодолеть. К примеру, строительство жилого дома на территории производственного назначения требует специфической подготовки участка (скажем, рекультивации земли). Увеличивает сроки строительства возведение подземных этажей, чаще всего, паркинга».


Все параметры по циклам строительства, в соответствии с действующим законодательством, обязательно указываются в проектной декларации застройщика, которая должна быть размещена в свободном доступе.


Василий Костин

«Надо отметить, что планируемый срок ввода объекта в проектной декларации определяется кварталом, а не точной датой, – говорит Василий Костин. – Ситуация, когда сроки сдачи новостройки переносятся на один-два квартала, для рынка вполне распространенная. По оценкам экспертов, в Москве и Московской области перенос срока ввода в эксплуатацию за последний год составляет 35-40% от общего количества строящегося жилья».



О сроках спорят

При определении продолжительности строительства учитываются многие параметры. Такие, как тип жилого дома, его площадь, применяемые технологии, природно-климатические факторы и т.п.

Естественно, панельные дома – самый быстровозводимый сегмент в жилой недвижимости, за ним по скорости строительства идет монолит, и замыкают тройку кирпичные дома.

«Панельные здания строятся примерно на полгода быстрее, чем аналогичные по масштабу монолитные объекты, однако сейчас эта разница уже не столь велика как прежде (еще пять-десять лет назад она достигала 12 месяцев)», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

В качестве примера Василий Костин, генеральный директор «КБК Проект» приводит следующие цифры: на строительство кирпичного 17-этажного дома уйдет 18-24 месяца, такого же, но монолитного – 12-16, панельного – 9-12 месяцев.


Если к этому добавить еще класс проекта, то сроки могут увеличиться еще на 6-9 месяцев ввиду использования более дорогих стройматериалов и индивидуальных проектных решений в бизнес- и комфорт-классах.


Однако Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» уверен, что класс, к которому относится новостройка, не влияет на скорость строительства дома. К примеру, в массовом сегменте девелопер может сэкономить время, отказавшись от подземного паркинга. Но при этом он потратит значительное время на возведение этажей и внутреннюю отделку наземной части за счет большей площади по сравнению с элитным домом.


Алексей Перлин

«Что касается типа домостроения, то кирпичные дома строить по времени дольше всего, поэтому данная технология в Москве не встречается. Панельные и монолитные дома строятся примерно с одной и той же скоростью. Хотя еще 5-7 лет назад панельные корпуса, которые собирались по типу «конструктора», вырастали быстрее. Но современные технологии нивелировали данную разницу», – делится своими наблюдениями Алексей Перлин.



Сколько этажей в месяц должен возводить застройщик?

По мнению Марии Литинецкой, на сегодняшний день не существует нормативов, которые предписывали застройщикам возводить какое-то количество этажей в месяц. Каждый индивидуально определяет этот показатель. «К примеру, в жилом комплексе комфорт-класса «Level Амурская» скорость строительства достигала 7 этажей в месяц, в комплексе апартаментов бизнес-класса «Пресня Сити» – 5,5 этажей, а в проекте бизнес-класса Big Time– 8 этажей в месяц», – иллюстрирует свои слова цифрами эксперт.


В «СМУ-6 Инвестиции» для ответа на этот вопрос также предлагают свой конкретный пример. В проекте премиум-класса «Данилов дом» на возведение одного монолитного этажа уходит 8-9 дней. «Мы используем самое современное оборудование, в том числе качественную опалубку для литья монолита. Поэтому на возведение наземной части здания (12 этажей) в общей сложности у нас уйдет всего четыре месяца», - подчеркивают в компании.

Словом, количество этажей их качество и скорость строительства определяет сам застройщик, исходя из инвестиционно-финансовой модели каждого конкретного проекта.


«Со стороны государственных надзорных органов продолжительность производства работ и срок действия разрешения на строительства определяются, исходя из представленной застройщиком экспертизы будущего проекта», – резюмирует Василий Костин.


Подготовил Виталий Простаков


Просмотров: 76
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru