Рынок жилья начинает избавляться от метрозависимости

Каждый покупатель недвижимости знает, что на стоимость квартиры большое влияние оказывает такой фактор, как шаговая доступность метро. Не случайно открытие новой станции рядом в том или ином районе города часто поднимает ценник на жилье в близлежащих домах, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Между тем в последнее время эксперты наблюдают интересную тенденцию: незыблемая зависимость стоимости квадратного метра от транспортной инфраструктуры начинает ослабевать.


ЖК «Селигер Сити»

Минувший, 2018 год стал для метрополитена рекордным. Тогда было запущено 17 новых станций, в том числе открылся первый участок Большой кольцевой линии от «Делового центра» до «Петровского парка», а также был открыт самый «ударный» участок Солнцевской ветки – сразу семь станций от «Мичуринского проспекта» до «Рассказовки». Нынешний возможно будет таким же урожайным. К средине лета уже запущено два участка на новой Некрасовской ветке и продолжение Сокольнической.

«В общей сложности за последние 3,5 года (с 2016 г. по июнь 2019 г.) было запущено 29 станций метро, которые на данный момент составляют практически 13% от уже действующих, – приводит статистические данные Сергей Егоров, управляющий партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость».В перспективе намечено открытие еще 46 станций (в том числе за пределами МКАД), то есть общее число к 2023 г. составит 274 станции».

Сергей Егоров

Именно поэтому цены на новостройки, расположенные в непосредственной близости от столичного метрополитена растут, уверен эксперт. Судя по существующей практике последних лет, застройщики, формируя финансовую модель жилого комплекса, сразу закладывают фактор появления метро в цену квадрантного метра. Особенно заметна данная тенденция на фоне усиления конкуренции на рынке, снижающихся ставок по ипотеке, меняющего законодательства, и как следствие – перераспределения спроса на первичном и вторичном рынке.

«Существенно повлиять на цену жилья может открытие станции метро в таких районах, как, к примеру, район Лианозово на севере Москвы, Косино-Ухтомский на юго-востоке, Солнцево в Новой Москве, где улучшится транспортная доступность. В данных районах цена квадратного метра может вырасти на 15-20%», – отмечает Сергей Егоров.

По мнению Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк», хорошая транспортная доступность – один из ключевых показателей, на который ориентируются клиенты при выборе квартиры. Для многих наличие рядом с жилым комплексом станции метро становится решающим фактором.

Однако важно понимать, что вопрос общественного транспорта актуален, прежде всего, среди покупателей жилья массового сегмента. Целевая аудитория проектов бизнес- и премиум-класса менее зависима от расстояния до метро. Поэтому появление новых станций рядом с такими проектами в меньшей степени влияет на цены.


Лариса Швецова

«Кроме того, на данном этапе развития московского метрополитена, новые станции зачастую дублируют уже действующие, – говорит Лариса Швецова, – поэтому не стоит рассчитывать на значительный рост стоимости жилья. В такой ситуации инвесторам стоит обратить внимание на проекты на юге Большой кольцевой линии метро: «Варшавская», «Кленовый бульвар», «Нагатинский затон».


Перечисленные станции метро не дублируют уже существующие, поэтому единовременный рост цен в близлежащих новостройках может достигнуть 3-5%».

В Москве продолжается активная реновация промзон, и власти стараются разместить новые станции таким образом, чтобы проекты были обеспечены метро в пешей доступности. «Именно по этой причине наличие станций у дома уже не является уникальным преимуществом новостроек, а значит, в меньшей степени оказывает влияние на изменение цен», – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.


Мария Литинецкая

К тому же, высокая конкуренция вынуждает девелоперов либо сдерживать стоимость жилья, либо повышать ее минимальными темпами. В качестве примера Мария Литинецкая приводит ЖК «Селигер Сити». Рядом с этим проектом в марте 2018 года открылась станция метро «Селигерская». Средняя стоимость квадратного метра в феврале (накануне открытия) в здесь составляла 164 тыс. рублей, в марте (после ввода станции в эксплуатацию) – 168,9 тыс. рублей. То есть рост хотя и был зафиксирован, но оказался минимальным, всего 3%.


При условии удачно подобранного момента для вхождения в проект инвестор может дополнительно заработать 2-3% за счет появления метро, помимо роста по причине изменения стадии строительной готовности. Однако получить дополнительный бонус от появления с каждым годом становится все труднее. Во-первых, многие станции уже дублируют ранее построенные.


Поэтому, чтобы иметь дополнительный доход при перепродаже, инвестору стоит ориентироваться на проекты, в которых открытие станций кардинально улучшит транспортную обстановку, советуют в «Метриум». Речь идет, прежде всего, о Новой Москве, где в перспективе нескольких лет планируется строительство порядка 30 станций метро.

Просмотров: 27
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru