Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon
Поиск
  • Vitaly Prostakov

Рынок жилья начинает избавляться от метрозависимости

Пост обновлен янв. 19

Каждый покупатель недвижимости знает, что на стоимость квартиры большое влияние оказывает такой фактор, как шаговая доступность метро. Не случайно открытие новой станции рядом в том или ином районе города часто поднимает ценник на жилье в близлежащих домах, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Между тем в последнее время эксперты наблюдают интересную тенденцию: незыблемая зависимость стоимости квадратного метра от транспортной инфраструктуры начинает ослабевать.


ЖК «Селигер Сити»

Минувший, 2018 год стал для метрополитена рекордным. Тогда было запущено 17 новых станций, в том числе открылся первый участок Большой кольцевой линии от «Делового центра» до «Петровского парка», а также был открыт самый «ударный» участок Солнцевской ветки – сразу семь станций от «Мичуринского проспекта» до «Рассказовки». Нынешний возможно будет таким же урожайным. К средине лета уже запущено два участка на новой Некрасовской ветке и продолжение Сокольнической.

«В общей сложности за последние 3,5 года (с 2016 г. по июнь 2019 г.) было запущено 29 станций метро, которые на данный момент составляют практически 13% от уже действующих, – приводит статистические данные Сергей Егоров, управляющий партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость».В перспективе намечено открытие еще 46 станций (в том числе за пределами МКАД), то есть общее число к 2023 г. составит 274 станции».

Сергей Егоров

Именно поэтому цены на новостройки, расположенные в непосредственной близости от столичного метрополитена растут, уверен эксперт. Судя по существующей практике последних лет, застройщики, формируя финансовую модель жилого комплекса, сразу закладывают фактор появления метро в цену квадрантного метра. Особенно заметна данная тенденция на фоне усиления конкуренции на рынке, снижающихся ставок по ипотеке, меняющего законодательства, и как следствие – перераспределения спроса на первичном и вторичном рынке.

«Существенно повлиять на цену жилья может открытие станции метро в таких районах, как, к примеру, район Лианозово на севере Москвы, Косино-Ухтомский на юго-востоке, Солнцево в Новой Москве, где улучшится транспортная доступность. В данных районах цена квадратного метра может вырасти на 15-20%», – отмечает Сергей Егоров.

По мнению Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк», хорошая транспортная доступность – один из ключевых показателей, на который ориентируются клиенты при выборе квартиры. Для многих наличие рядом с жилым комплексом станции метро становится решающим фактором.

Однако важно понимать, что вопрос общественного транспорта актуален, прежде всего, среди покупателей жилья массового сегмента. Целевая аудитория проектов бизнес- и премиум-класса менее зависима от расстояния до метро. Поэтому появление новых станций рядом с такими проектами в меньшей степени влияет на цены.


Лариса Швецова

«Кроме того, на данном этапе развития московского метрополитена, новые станции зачастую дублируют уже действующие, – говорит Лариса Швецова, – поэтому не стоит рассчитывать на значительный рост стоимости жилья. В такой ситуации инвесторам стоит обратить внимание на проекты на юге Большой кольцевой линии метро: «Варшавская», «Кленовый бульвар», «Нагатинский затон».


Перечисленные станции метро не дублируют уже существующие, поэтому единовременный рост цен в близлежащих новостройках может достигнуть 3-5%».

В Москве продолжается активная реновация промзон, и власти стараются разместить новые станции таким образом, чтобы проекты были обеспечены метро в пешей доступности. «Именно по этой причине наличие станций у дома уже не является уникальным преимуществом новостроек, а значит, в меньшей степени оказывает влияние на изменение цен», – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.


Мария Литинецкая

К тому же, высокая конкуренция вынуждает девелоперов либо сдерживать стоимость жилья, либо повышать ее минимальными темпами. В качестве примера Мария Литинецкая приводит ЖК «Селигер Сити». Рядом с этим проектом в марте 2018 года открылась станция метро «Селигерская». Средняя стоимость квадратного метра в феврале (накануне открытия) в здесь составляла 164 тыс. рублей, в марте (после ввода станции в эксплуатацию) – 168,9 тыс. рублей. То есть рост хотя и был зафиксирован, но оказался минимальным, всего 3%.


При условии удачно подобранного момента для вхождения в проект инвестор может дополнительно заработать 2-3% за счет появления метро, помимо роста по причине изменения стадии строительной готовности. Однако получить дополнительный бонус от появления с каждым годом становится все труднее. Во-первых, многие станции уже дублируют ранее построенные.


Поэтому, чтобы иметь дополнительный доход при перепродаже, инвестору стоит ориентироваться на проекты, в которых открытие станций кардинально улучшит транспортную обстановку, советуют в «Метриум». Речь идет, прежде всего, о Новой Москве, где в перспективе нескольких лет планируется строительство порядка 30 станций метро.

Просмотров: 26