Ключевая задача девелопера


Роман Лябихов

После наступления экономического кризиса в конце 2014 г. количество долгостроев и домов с просрочками по вводу в эксплуатацию постепенно увеличивалось. Одни застройщики, не справившись с работой в условиях кризиса, вынуждены были уйти с рынка девелопмента, другие – разработали правильную стратегию и смогли выстоять и завершить начатые проекты. Генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов рассказал о том, что помогает его компании успешно решать подобные проблемы.





– Какие проекты на рынке недвижимости испытывают в настоящее время сложности со сдачей в эксплуатацию и почему?

– В условиях экономического кризиса сложности могут возникнуть практически у любого, даже крупного и финансово устойчивого застройщика. Если исключить случаи, когда задержки происходят из-за некомпетентности или недобросовестности девелопера, то чаще всего сложности, о которых вы говорите, происходят по причине замедления темпов строительства и, соответственно, из-за переноса сроков ввода домов в эксплуатацию. Основной причиной, конечно же, является недостаточное финансирование стройки в целом. Сегодня большинство девелоперов возводят дома главным образом за счет собственных ресурсов и денег дольщиков. Во время кризиса продажи недвижимости заметно снижаются, и, таким образом, уменьшается и поток денег, который девелоперы направляют на стройку, – поэтому динамика работ замедляется, из-за чего в дальнейшем и и возникают просрочки.



Другая причина также связана с экономической ситуацией в стране. После существенного роста курса валют в конце 2014 г. увеличилась и себестоимость строительства, при этом цены на недвижимость остались прежними. В результате: тех денег, которые некоторые застройщики получали от продажи жилья, хватало на строительство меньшего объема. Фактически докризисная финансовая модель девелоперских проектов, которые закладывались до 2015 г., перестала соответствовать текущим реалиям рынка.


Также стоит отметить, что зачастую причиной просрочек являются проблемы, связанные с подведением коммуникаций. Иногда в процессе строительства девелопер сталкивается с различными технологическими трудностями и бюрократическими проволочками, – и это тоже существенно сдвигает графики. Спрогнозировать подобные проблемы на начальном этапе реализации проекта практически невозможно. Но если такие осложнения возникают, то застройщик по ходу дела вынужден корректировать свои графики строительства и сдвигать сроки ввода домов в эксплуатацию.


– Что такое, на ваш взгляд, проблемный объект, каковы его отличительные особенности и насколько он может быть рискован для вложения средств частными инвесторами?

– Проблемный объект – это тот объект, который признан проблемным юридически. Таковым, по сути, можно считать жилой комплекс, где в течение длительного времени нет никакой активности на стройке, ни по одному из возводимых домов. В данном случае ключевую роль играет именно факт отсутствия проводимых работ в принципе.



– То есть если застройщик, к примеру, из пяти начатых домов возводит только один – проект не является проблемным?

– Если на стройплощадке регулярно ведутся работы, пусть и невысокими темпами, то такой проект вряд ли стоит называть проблемным. В принципе это стандартная практика, когда при снижении финансирования стройки девелопер сосредотачивает все свои усилия и ресурсы в рамках всего проекта на достройке одного или нескольких домов, завершая начатые очереди поэтапно. В данном случае это позволяет застройщику не увеличивать долги перед всеми дольщиками, сгущая краски негативного фона в целом, а, наоборот, у него появляется возможность постепенно решать текущие проблемы. Это отчасти является индикатором намерений застройщика и учитывается контролирующими органами, если встанет вопрос о признании объекта проблемным.


В частности, и мы прибегали к подобной практике в прошлом году при реализации микрорайона «Лобня Сити». К активной фазе завершения второй очереди мы приступили лишь после того, как выполнили все строительные работы в домах первой очереди. В итоге сейчас первая очередь проекта сдана в эксплуатацию, и дольщики двух домов уже получают ключи от своих квартир, а мы ведем активное строительство еще двух домов второй очереди. Если бы стройка шла более медленными темпами, но по всем начатым домам одновременно, неизвестно, смогли бы мы вообще получить разрешение о сдаче в эксплуатацию.



– Расскажите, как вы справлялись с текущими проблемами?

– Ни один из наших проектов, в которых переносились сроки ввода домов в эксплуатацию, не был признан проблемным. Для того чтобы справиться с возникшими сложностями, мы предприняли следующие шаги. В частности, отказались от запуска новых проектов, сосредоточив все свои ресурсы на достройке текущих жилых комплексов. Ведь, как показывает практика, многие компании, которые в подобной ситуации запускают новые жилые комплексы, стараясь получить дополнительное финансирование для строительства, в конечном счете не справляются ни с одним из проектов и становятся банкротами. Также мы прекратили продажи жилья в домах, где были просрочки с вводом в эксплуатацию, а для их достройки использовали собственные финансы и деньги частных инвесторов. Это позволило избежать появления новых исков от дольщиков и увеличения негативного информационного фона.


В целом же ключевая задача для девелопера, который имеет просрочки по сдаче домов в эксплуатацию, – не бросать стройку. Важно, чтобы работы проводились регулярно, пусть и не теми темпами, которые планировались изначально. Как бы там ни было, но при таких действиях проект постепенно, но будет двигаться к завершению. Ежедневная строительная активность отчасти является индикатором порядочности компании и серьезности ее дальнейших намерений. Поэтому дольщики, как правило, проявляют более конструктивную позицию именно к тем застройщикам, которые не останавливают стройку.


– А есть какие-либо особенности во взаимоотношениях застройщика и дольщиков в кризисные периоды?

– В такое время важно наладить постоянный диалог с людьми и усилить информирование о строительном процессе. К примеру, мы по некоторым проектам публиковали на сайте компании и в ее официальных аккаунтах в соцсетях конкретные мини-отчеты о ходе выполняемых работ практически ежедневно. Также мы размещали короткие видеозаписи, посмотрев которые можно было увидеть ход работ по каждому из домов. Кроме того, по просьбе дольщиков мы периодически проводили для представителей инициативной группы «экскурсии» по стройплощадке, где они могли сами увидеть реальное состояние дел, сделать фото или снять видео для своих будущих соседей по дому. Также мы проводили регулярные встречи с дольщиками, в том числе и трехсторонние – с представителями местной администрации. Собравшимся мы рассказывали о текущем ходе работ, отвечали на интересующие дольщиков вопросы о графиках строительства, откровенно обсуждали и другие связанные с реализацией проекта темы.



– Как вы считаете, возможно ли решение проблем с долгостроем в связи с принятием поправок в федеральный закон № 214-ФЗ?

– Принятые поправки способствуют повышению защищенности дольщиков в целом, появляется дополнительный фильтр для финансово неустойчивых, неопытных и недобросовестных застройщиков. Но на сокращение количества долгостроев, думаю, данные поправки, скорее всего, существенно не повлияют. Ведь жилой комплекс становится долгостроем в большей мере из-за недостаточного финансирования или из-за возникновения трудностей (например, с подведением коммуникаций), которые появляются у девелопера в ходе реализации жилого комплекса.

Просмотров: 17
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru