Реконцепция БЦ: редко, но метко

О шагах девелопера по подготовке существующего офисного центра к реконцепции и планируемых результатах рассказывают наши эксперты.


БЦ Аура Санкт-Петербург

Реконцепция – эффективный способ перезапустить экономику объекта недвижимости. Наиболее актуальна она для торгового центра, где «моральное устаревание» (дизайн, tenantmix арендаторов, общая идея ТЦ) напрямую влияет на прибыль собственника, считает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.

«Если в торговых центрах реконцепция проводится каждые 3-5 лет, то срок жизни концепции бизнес-центров гораздо дольше – от 10 до15 лет»,– говорит Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis.

Современный качественный офисный объект, изначально «правильно» спроектированный с точки зрения рынка, будет эффективно работать долгие годы. Острой необходимости в реконцепции у качественных бизнес-центров, как правило, не возникает, поэтому подобных примеров на рынке немного.


Кому требуется обновление?

Реконцепция может коснуться пустующих площадей, например: размещение фитнес-центра вместо офисов в цокольном этаже здания или, если это возможно, смена функционала помещения на первом этаже под стрит-ритейл – для увеличения прибыли.

«Другое дело, если это офисный объект неудобен, невысокого класса, расположен в несвойственном для офисов месте, имеет проблемы с заполняемостью и арендной ставкой (ниже среднерыночной среди конкурентов и/или имеет тенденцию к снижению), - поясняет Александр Морозов. В этом случае бизнес-центру понадобится реконцепция, которая потребует капитальных вложений в ремонт, а иногда может понадобиться даже редевелопмент».

Реконцепция может затрагивать как внешнее обновление, например, фасада или входной группы, так и более существенный внутренний апгрейд, включающий перепланировку офисного пространства и замену инженерных коммуникаций.

Впрочем, многое зависит от состояния каждого конкретного объекта, а также от его класса, локации и т.д. Поэтому единого рецепта нет – все очень и очень индивидуально.


Александр Морозов

По словам экспертов, первым шагом станет анализ наилучшего использования объекта и выбор оптимального сценария его дальнейшего развития. Сохранение ключевых арендаторов далеко не всегда возможно и даже нужно: «перезапущенный» объект требует новых «якорей». Однако, если такая задача стоит, то она решается через предложение льготных условий аренды в будущем.


«В случае с реконцепцией работающего бизнес-центра необходимо помнить о том, что это не просто обновление здания – это работа, в том числе с арендаторами, то есть с конкретными людьми, у которых свой график работы, свои планы на это офисное пространство и его инфраструктуру, – уточняет Евгения Лучицкая. Невозможно не учитывать их потребности и запросы, поэтому чтобы все прошло гладко, и бизнес-центр не лишился своего дохода, следует налаживать диалог с арендаторами».


Но в любом случае сначала требуется квалифицированная оценка компаний, оказывающих консалтинговые услуги, на предмет того, что требует переработки, а что можно оставить без изменений – из этих задач и будет складываться бюджет.


Как это обычно происходит?

Вначале, как уже было сказано, проводится анализ наилучшего использования объекта, где учитываются современные тренды, состояние рынка, уровень конкуренции в разных сегментах, возможности самого объекта (физические и юридические) и пр.


БЦ Монарх

Далее выбирается наилучший сценарий развития, который оформляется в новую концепцию. Согласно этой концепции, архитекторы-проектировщики перерабатывают проект, подготавливают документацию.

Далее следует этап ремонта/строительства. «Затраты могут составлять от 5 тыс. руб. на 1 кв. м. при косметическом ремонте и до 100 тыс. руб. на 1 кв. м. при редевелопменте, – посчитали в S.A. Ricci. – Так, превращение объекта класса С в офис класса В+ обойдется в 40-60 тыс. рублей за 1 кв. м».


Ольга Широкова

Между тем Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank во главу угла ставит целесообразность данного мероприятия. Действительно, иногда лучше придерживаться правила «не навреди» и сберечь основной пул арендаторов, пусть даже с небольшой коррекцией вакансии вверх, чем затеять ремонт и потерять все. особенно это актуально для собственников не имеющих опыта в таких делах.

«Если в штате у девелопера нет своей команды специалистов, то мы рекомендуем обратиться к профессиональным консультантам, которые обладают информацией о текущем состоянии рынка, конкуренции, спросе и планируемых проектах, - дает свои рекомендации Ольга Широкова. – На основании этих данных консультанты смогут оценить, нужна ли реконцепция, насколько глубокой она должна быть, какова будет ее стоимость и доходность».

Далее финансовые результаты сравниваются с текущими доходами объекта и с учетом этого, а также «срока жизни» текущей концепции принимается окончательное решение.


Что включает в себя проект реконцепции?

Как отмечает Александра Морозов, реконцепция может включать в себя новые планировки, более современные инженерные решения, дизайн общих зон, удобные вертикальные коммуникации, входные группы, возможность разделения этажа на блоки, дизайн фасадов и т.п. Актуальные на рынке тенденции – создание более технологичных, стильных, как можно более «зеленых» (экологичных)проектов с «изюминкой» и оригинальной концепцией, с большим объемом «общих» зон и развитой инфраструктурой.


БЦ «Романов двор»

По мнению консультантов международной компании KnightFrank, одной из самых активно развивающихся тенденций на рынке офисной недвижимости является переобустройство БЦ в гибкие офисы. Для их реализации обычно больше подходят именно старые бизнес-центры, чем классический формат openspace.

Еще одна тенденция – переоборудование БЦ в гостиницы или апартаменты.


Евгения Лучицкая

Данный вариант подойдет проектам, расположенным в бывших доходных домах.

В качестве примера Евгения Лучицкая, приводит процесс обновления бизнес-центра «Романов двор». Здесь появились площадки для мероприятий, скоро планируется открытие новых ресторанов, будут сделаны ландшафтный дизайн и digital-навигации, по-новому оформят общественные зоны.

Конечно, в результате преобразований собственник рассчитывает на повышение доходности, но финансовая сторона, опять же, во многом зависит от дополнительных факторов (окружения, рыночной ситуации, действующих договоров аренды и проч.).


«В некоторых случаях реконцепция призвана как раз снизить растущую вакансию площадей, чтобы проект был востребован рынком, или поддержать высокий статус бизнес-центра, поскольку со временем даже самая лучшая локация и инженерия не способны удержать имидж и позицирование объекта в качестве знакового на рынке. Как правило, этот прием работает и может существенно продлить жизнь объекту без кардинальных мер», – подчеркивает эксперт.

Еще несколько примеров приводит Александр Морозов. Так, часть паркинга CapitalGroup подверглась реконцепции и была переделана под офисы, в результате чего прибыль компании намного возросла. Часть башни «Федерация» прошла реконцепцию и превратилась в апартаменты, которые девелопер быстро реализовал, опять-таки получив хорошую прибыль.


«В качестве одного из успешных проектов можно назвать и пример реконцепции и редевелопмента особняка на улице Зацепа (Москва – ред.) – на его месте был создан огромный бизнес-центр, в несколько раз превышавший размер самого особняка, – рассказывает Александр Морозов. – Данный бизнес-центр – объект холдинга «Вертолеты России», на данный момент вакансия в БЦ нулевая. Еще один пример – бизнес-парк «Отрадное», где старые офисно-административные здания превратились в современные офисные площади со статусом технопарка».


Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 42
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru