Поиск
  • Vitaly Prostakov

Андрей Гайдуков

Пост обновлен февр. 5


Рассвет в строительстве не наступит без собственного производства



Сегодня, в условиях непростой экономической обстановки, деньги считают все – и покупатели, и застройщики. Так от чего же зависит цена квартиры в современном жилом комплексе? За что платят покупатели и на чем экономят строительные компании? Об этом мы беседуем с руководителем отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет» Андреем Гайдуковым.



Андрей Гайдуков

Досье автора

Андрей ГАЙДУКОВ, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет». Окончил Московский институт стали и сплавов по специальности «металловед-технолог». Опыт в сфере недвижимости составляет более 17 лет, из них более 10 лет Андрей работает на руководящих должностях в девелоперских и инвестиционно-строительных компаниях. Отлично знает инструменты и каналы рекламирования проектов, различные концепции офлайн- и онлайн-продвижения бренда.


– Андрей, назовите, пожалуйста, основные составляющие при формировании стоимости квартиры.


– Цена на квартиру складывается из нескольких основных факторов, которые могут быть взаимосвязаны друг с другом, основной из них – географическое расположение, локация. Чем крупнее город и чем ближе жилой комплекс (ЖК) к его центру, тем цена, соответственно, выше. При этом стоит отметить, что, например, близость к туристической или курортной зоне может существенно влиять на стоимость квартиры в ЖК в сторону ее увеличения вне зависимости от размеров населенного пункта. Еще один немаловажный фактор – уровень экономического развития региона или города, который определяется наличием соответствующей городской инфраструктуры и коммерческих предприятий. Если рассматривать отдельно взятый ЖК, то, конечно, на цену влияет и качество его собственной инфраструктуры. Жилье в чистом поле будет стоить существенно дешевле, нежели в крупном жилом комплексе с детскими садами, школами, торговыми центрами и прочими объектами, обеспечивающими жителей всем необходимым для комфортного проживания. К тому же важна транспортная доступность ЖК, близость к железнодорожным станциям и остановкам общественного транспорта. Квартиры в таких комплексах будут пользоваться большим спросом, и, соответственно, их цена будет выше.



Еще один фактор, влияющий на цену, – тип жилого комплекса. Безусловно, покупатель, имеющий достаточные средства, отдаст предпочтение квартире с качественной дорогой отделкой, располагающейся в ЖК, возведенном по индивидуальному проекту, с соответствующей статусу инфраструктурой и окружением. Также следует сказать несколько слов об этажности – чем выше этажность, тем ниже себестоимость. Но строительные компании не всегда и не везде могут вести высотную застройку, так как в рамках градостроительной политики есть ограничения по высотности домов, обусловленные общей архитектурной концепцией города или региона.


– Есть ли какие-то особенности ценообразования при строительстве малоэтажных ЖК? Чем оно отличается от формирования цен в высотных жилых комплексах?


– В общем и целом ценообразование при строительстве малоэтажных ЖК схоже с ценообразованием высотных. Отличие состоит в том, что при прочих равных характеристиках жилых комплексов цена квартир в малоэтажках немного выше, чем в высотных, но гораздо ниже, чем в таунхаусах и коттеджах. Такое ценообразование малоэтажных ЖК обусловлено двумя главными факторами. Во-первых, для достижения оптимальной «маржинальности» малоэтажного объекта застройщик вынужден заложить в цену свою прибыль, поскольку в таком комплексе меньший объем квадратных метров. Во-вторых, за эту небольшую разницу в цене, по сравнению с многоэтажным ЖК, покупатель получает все преимущества проживания в малоэтажном комплексе: меньшее количество соседей (а значит, будут свободные места для парковки), свежий воздух и экологичность, комплексное благоустройство и необходимую инфраструктуру.


– На сколько наличие более развитой социальной инфраструктуры повышает себестоимость квартир?


– Как правило, на современном рынке застройщики не ограничиваются рамками обязательных нормативных требований к инфраструктуре ЖК и возводят за свой счет дополнительные объемы, чтобы удовлетворить взыскательный спрос современного покупателя. Да, безусловно, более развитая инфраструктура влияет на ценообразование в сторону увеличения себестоимости до 6-8 %, но в условиях жесткой конкуренции это становится одним из сильных конкурентных преимуществ объекта, вследствие чего спрос на квартиры в нем возрастает вместе с рентабельностью. Например, в нашем ЖК «Томилино» планируется возвести практически всю необходимую социальную и развлекательную инфраструктуру, в том числе четыре детских сада, две школы, поликлинику, физкультурно-оздоровительный комплекс, торгово-развлекательный центр, в том числе предполагается водоем с прогулочной набережной и мн. др.





– Такие факторы, как оригинальное благоустройство, архитектура, позиционирование проекта, влияют на ценообразование проекта?


– Да, эти факторы, безусловно, влияют на ценообразование. В эконом- и комфортклассе доля затрат на благоустройство территории составляет порядка 3 %, в бизнес-классе – до 5 %. Процент по архитектуре примерно такой же. Позиционирование же проекта как раз и отражено в его архитектурном облике, наличии определенной инфраструктуры и благоустройстве территории.


– У вас в портфеле есть два абсолютно разных по форматам проекта – сравнительно небольшой, камерный «Пушкарь» и комплекс формата «город в городе» «Томилино». Как распределяется стоимость строительства инфраструктуры в проектах разного масштаба?


– По сути, здесь нет никаких тайн: объем инфраструктуры распределяется пропорционально объему площади застройки и составляет примерно одинаковый процент. Но стоит подчеркнуть, что за счет наличия в ГК «Рассвет» собственного производства застройщик может позволить себе ввести в проект дополнительные объемы инфраструктуры, при этом сохранив себестоимость квартир. Этот фактор также является определяющим, когда речь идет о себестоимости проекта, ведь застройщик едва ли станет экономить на качестве материалов, благоустройстве территории и т. д., тем более в условиях нынешней рыночной конкуренции.





– Насколько высока доля стоимости строительных материалов в ценообразовании квартир? Какие материалы можно отнести к более дорогим, а какие – к более дешевым?


– Этот фактор является одним из основных в ценообразовании, в рамках которого разница в себестоимости может достигать 50 %. Как известно, есть три основных типа многоквартирных домов: панельный, монолитный и кирпичный. Самыми дешевыми являются панельные дома, самыми дорогими – кирпичные. Мы возводим дома из кирпича, точнее – из поризованных керамических блоков собственного производства, поскольку это экологически чистый строительный материал, способный дышать. Блоки изготавливаются по итальянской технологии на заводе «Амстрон», который находится в Республике Башкортостан.

Технология предусматривает только натуральные компоненты, без химических добавок. Стены домов, возведенные с использованием таких блоков, отличаются низкой теплопроводностью и низким уровнем водопоглощения, отличной звукоизоляцией и высокой морозоустойчивостью. Это позволяет поддерживать в доме стабильную внутреннюю температуру и помогает создавать в помещениях благоприятный микроклимат.


– Известно, что цена растет в зависимости от этапа строительства ЖК. На какие этапы вы разбиваете повышение цены?


– В рамках торговой политики ГК «Рассвет» основной вехой для повышения цен является возведение каждого этажа, тем самым мы оптимально распределяем цены на период строительства жилых домов. После ввода объекта в эксплуатацию цена на квартиру возрастает достаточно резко. Например, при сдаче нескольких корпусов первой очереди ЖК «Томилино» в октябре этого года цены на квартиры возрастут здесь на 30 %.


– Коммерческие помещения – их выгоднее сдавать в аренду или продавать? Как это влияет на стоимость квартир в малоэтажных ЖК?


– Застройщику лучше продать коммерческие помещения на этапе строительства и вложить вырученные средства в проект, чем ждать платы от будущих арендаторов.



СПРАВКА

Завод «Амстрон» – молодое российское предприятие, которое ставит перед собой амбициозные цели. Уже сегодня объем поставок керамического поризованного блока составляет 100 млн единиц в год. Мощности предприятия позволяют создавать здоровую конкуренцию самым сильным игрокам рынка, что, в свою очередь, обеспечивает стабильность в том числе и ценовой политики.

На сегодняшний день поризованные блоки являются практически безальтернативным материалом, не требующим дополнительного утепления стены, с более прочной кладкой и экономией по многим статьям. Все это способствует росту популярности блоков как среди профессиональных строителей и проектировщиков, так и среди «временно заинтересованных» людей, строящих свой дом.

Завод «Амстрон» оснащен итальянским оборудованием последнего поколения. Весь технологический процесс проходит под строжайшим контролем качества на всех этапах. Продукция завода соответствует ГОСТ 530-2012 «Кирпич и камень керамические. Технические условия».

Нельзя выделить наиболее важный этап в производстве блоков – каждая стадия процесса важна, только за счет этого получается общее качество продукта. Но, пожалуй, один из наиболее ответственных этапов производства «теплой керамики» – подбор правильного сырья, поскольку от этого зависит прочность блока, а значит, и стен. Керамические блоки производятся только из натурального сырья – глины, воды, древесных опилок.

Просмотров: 30
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon