Промышленная зона особого внимания


Облик некогда индустриальных районов столицы кардинально меняется. В отсутствие свободных площадок под строительство в Москве территории бывших производств обеспечивают хороший потенциал для появления больших объемов современного жилья, расположенного при этом в привлекательных локациях.


Как это не парадоксально звучит, но большинство жилых комплексов на месте промзон, эксперты относят к успешным проектам. Крупнейшие и самые известные из них – это ЖК «Зиларт», «Символ», «Метрополия», «LevelАмурская», Sreda, «Кварталы 21/19», «Ривер Парк». «Причем «LevelАмурская» – это еще и наиболее востребованный проект комфорт-класса в пределах МКАД по итогам 2018 года, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.


По ее мнению, в таких проектах покупателей привлекает масштаб, потому что именно большие площадки позволяют застройщикам реализовать интересные архитектурные концепции, а также создать действительно современное пространство на прилегающих территориях с разновозрастными детскими площадками, амфитеатрами, променадами, набережными и другими уникальными объектами.



Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» причисляет к успешным ЖК «Лучи» и «Мещерский лес». Эксперт говорит, что в число наиболее популярных эти два объекта попали в результате анализа, проведенного на основании данных Россеестра. Главными их отличиями стали высокие темпы строительства и открытие станций метро «Говорово» и «Солнцево» в непосредственной близости от новостроек.


Общую картину по застройке бывших промышленных зон Москвы обрисовала Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». По ее данным,территории некогда существовавших предприятий сегодня активно застраиваются, и в настоящий момент здесь предлагается 75% от всего объема нового жилья столицы. Порядка 54% приходится на комфорт-класс, 38% сосредоточено в бизнес-классе, по 5% и 3% относится к эконом- и премиум-классам соответственно. Большая доля предложения сконцентрирована в трех округах: СВАО (19,2%), ЮВАО (17,7%), САО (16,3%).


В топ-5 районов с новостройками на месте промзон, по мнению эксперта, входят: Хорошево-Мневники (СЗАО – 6,5%), Хорошевский (САО – 4,7%), Некрасовка (ЮВАО – 4,5%), Рязанский (ЮВАО – 4,2%), Даниловский (ЮАО – 3,7%) и Алексеевский (СВАО – 3,7%).


Освоение в комплексе

Все объекты, реализующиеся в бывших промзонах, представляют собой проекты комплексного освоения территории (КОТ). Иными словами они предполагают полностью независимую среду для своих жителей, начиная от качественных квартир, заканчивая различными объектами инфраструктуры у дома: образование, здоровье, спорт и т.д.



Поэтому вполне логично, что еще один проект, причисляемый Владимиром Богданюком, коммерческим директором ЖК «Balance» компании «Главстрой» к КОТ – это ЖК Balance. Он расположен в Юго-Восточном административном округе Москвы на территории промзоны «Гайвороново». На 27,5 га появится городской квартал с концепцией «все в комплексе». Проектом запланированы три детских сада две школы, две поликлиники, спортивный комплекс с бассейном, собственный парк, пять подземных паркингов и т.д.


Немаловажное обстоятельство, влияющее на выбор покупателей – наличие широко разветвленной транспортной сети, которой характеризуются проекты на месте промзон. Их инфраструктура дополнялась в последнее время за счет развития МЦК и реализации ТПУ.


Переосмысление городской среды

«Причины популярности проектов, расположенных на территории бывших промзон и реализуемых как в массовом сегменте, так и бизнес-классе, заключаются в сочетании факторов цены и качества. Скажем, наиболее покупаемые объекты массового сегмента расположены в ЮВАО, а также замкадных локациях ЗАО, и уровень цены у таких предложений меньше среднего по рынку на 10-12%», – отмечает Наталия Кузнецова.


Освоение промышленных зон происходит уже не первый год. Причем переосмысление касается не только территорий на юго-востоке или востоке столицы, подобные проекты появляются и в ЦАО. «Так, продолжает активно застраиваться престижный район Хамовники, который прочно занимает лидирующие позиции на элитном рынке и по предложению нового жилья и по востребованности у покупателя», –говорит Ольга Карпова Директор по продукту «ИНТЕКО».



Крупные промышленные зоны позволяют застройщикам реализовать в сложившейся застройке проекты с собственной инфраструктурой, парковыми зонами и даже набережными.  Например, на территории 11 га бывшего завода «Каучук» ведется строительство комплекса «Садовые Кварталы». В локации, которая изначально привлекает внимание покупателей элитного жилья, создаются кварталы в лучших традициях классической европейской застройки со всеми необходимыми атрибутами для комфортной жизни.


«Проекты редевелопмента – это один из самых эффективных способов развития Москвы, – считает Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие»,– Масштабные проекты мы видим в портфеле только у опытных игроков рынка недвижимости. Однако бывшие заводские территории используются в качестве редевелопмента не только для строительства жилой недвижимости. В Москве есть примеры, когда промышленные зоны становятся творческими кластерами, например, - Artplay, «Винзавод», «Флакон» и «Кристалл». Такие проекты становятся точками притяжения в городе и развивают вокруг себя территории для нового жилого строительства».


Промышленный потенциал

По данным компании «БЕСТ-Новострой» на основании данных ГЗК и информации о перспективных проектах на территории г. Москвы, объем перспективного жилищного строительства в рамках реновации промышленных территорий столицы может составлять около 22 млн кв. м.


«Этот показатель практически сопоставим с показателем объема реализуемых в настоящее время проектов на территориях производственно-коммунального назначения, что с учетом масштаба и сроков реализации отдельных проектов, а также с учетом сроков выхода планируемых проектов позволяет говорить о длительности освоения промзон в столице, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – По нашим оценкам, реновация промышленных территорий города может продлиться еще как минимум 10-15 лет».


Справка

Законодательно понятие промзон было оформлено в 2016 г. В 2011-2016 годах утвержден 61 проект планировки территории (ППТ) общей площадью около 3,4 тыс. га со строительным потенциалом более 31 млн кв. м. Из утвержденных проектов 17 реализуются, 40 находятся в разработке. Реорганизовать предлагается почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га – частичной. В основе обновления этих городских территорий лежит формирование комплексной городской застройки с жильем, социальными объектами и новыми рабочими местами.

По данным «Бон Тон»



В качестве примеров будущего освоения промзон эксперты приводят ряд конкретных территорий. Один из них – завод по производству каучука и резиновых изделий «Красный богатырь» в ВАО, район Богородское. Площадь участка – 53,42 га. Он ограничен территорией парков «Лосиный остров» и «Сокольники».


Еще пример – «Калошино», что между Щелковским шоссе и Лосиным островом, на территории трех районов ВАО (Метрогородок, Гольяново и Богородское). В границы промзоны № 53 «Калошино» включены две промышленные площадки - 53 - I и 53 - II. В первой части расположена ТЭЦ - 23 ОАО «Мосэнерго».


В ЮВАО продолжится освоение промзоны «Грайвороново», в ВАО реорганизации подвергнется промзона «Руднево», в ЮАО – южный и восточный участки ЗИЛ, промзона «Варшавское шоссе», в САО на месте промзон «Коровино» и «Братцево» появятся новые жилые кварталы.


Почему это выгодно застройщику?

«Обычно территории бывших предприятий отличаются большой площадью, поэтому их приобретение требует от застройщиков более значительных финансовых ресурсов, чем при инвестировании в «точечную» застройку, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.– Помимо этого, в промзоне, как правило, есть немало построек, которые предстоит снести – корпуса заводов, административные здания, склады. Есть также специфические коммуникации, которые необходимо модернизировать или обновить. Наконец, чтобы вести жилищное строительство, нужно сменить разрешенное назначение использования участка, что также требует больших вложений. Однако в дальнейшем все эти затраты окупаются за счет эффекта масштаба».


По словам эксперта, бывшая промзона должна быть абсолютно пригодна для жизни с точки зрения экологической безопасности. Даже если на определенной территории не было никаких вредных производств, девелопер должен провести рекультивацию почв. Иногда требуется «срезать» значительный земельный слой и привести «чистую» почву на место будущего строительства.


«Выбирая площадку под строительство ЖК «Кварталы 21/19», мы учитывали транспортную доступность, а также исходили из того, что строительство не будет мешать существующей жилой застройке, а площадь и форма участка позволят реализовать проект комплексного освоения территории с просторными дворами, рекреационными зонами и т.д., – делится личным опытом Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». – К дополнительным требованиям можно отнести наше обещание построить пешеходный бульвар, который впоследствии будет передан на баланс города».



Интересы города в процессе освоения и редевелопмента промзон лежат не только в создании жилых кварталов, но и реорганизации территории с целью создания рабочих мест, а также различных социальных и общественных кластеров с культурными и образовательными учреждениями.


«Что касается позиции столичных властей по редевелопменту промзон, то плотность застройки не должна превышать 25 тыс. кв. м на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина - на рабочие места», - отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».


Кроме того концепция реновации прибрежных территорий охватывает огромную зону (почти 11 тыс. га) и учитывает тенденции последних лет по более активному включению набережных в структуру города. Впрочем, это тема отдельного материала.

Подготовил Виталий Простаков




Просмотров: 33
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru