Поиск
  • Vitaly Prostakov

"Проектное финансирование – не проблема для девелоперов на рентабельных рынках жилья"

Пост обновлен янв. 27


С 1 июля главным инвестором жилищного строительства станет банк, однако далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новой системе финансирования. Для каких кого откроются кредитные линии, а кому придется строить на свои средства, в чем качественное отличие дореформенного и пореформенного проектного финансирования, и можно ли избежать повышения цен из-за кредитного бремени? Рассказывает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.



Наталья Козлова

- Как известно, с 1 июля проектное финансирование станет для девелоперов основным способом реализации нового жилого комплекса. Скажите, какие условия должен соблюсти застройщик, чтобы банк одобрил выдачу кредитных средств (какой пакет документов собрать, какие сроки соблюсти и т. д.)?

- Я полагаю, что требования к застройщику на практике окажутся более жёсткими чем те, что прописаны в 214-ФЗ (опыт не менее трех лет и 10 тыс. кв. м построенного жилья). Основным условием сотрудничества с банком для девелоперов останется высокий уровень надежности как партнера. Соответственно, потенциальному кредитору необходимо предъявить солидный портфель завершенных и текущих проектов, который будет свидетельствовать об успешном опыте застройщика. Новичкам, а также небольшим компаниям с этой точки зрения придется сложнее, хотя их судьба будет зависеть от перспективности конкретного проекта. Проектное финансирование не станет проблемой для крупных застройщиков на рентабельных рынках.


- Каким должен быть проект застройки, чтобы банк в него инвестировал?

- Высокая ликвидность проекта фактически станет основным требованием кредитора. Банки стремятся минимизировать риски, поэтому каким бы титулованным не был застройщик, экономически сомнительный проект не получит средств. Банк будет оценивать всё: начиная с земельного участка, идущего в залог кредита, заканчивая актуальностью архитектурной концепции и перспективами продаж после завершения строительства.

Если эти параметры – надежность застройщика и ликвидность проекта – удовлетворят банк, то технические детали (пакет документов, сроки рассмотрения заявки и т.п.) отойдут на второй план. Обычно согласование проектного финансирования занимает 2-4 месяца, впрочем, застройщику не следует забывать об оперативности, потому что конкуренция за получение кредитов будет жёсткой.


- Насколько эти условия являются, по вашему мнению, жесткими или они вполне приемлемы для застройщиков (доля собственных средств, ставка банка и т.д.)?

- Конкретные параметры сделки будут определяться индивидуальными возможностями застройщика и заинтересованностью банка. Скажем, стандартное требование по соотношению кредита и собственных средств (40% к 60%) может быть скорректировано. Ликвидные проекты, в первую очередь в Москве и других крупных регионах, банки готовы финансировать и на 85%. Соответственно, чем сомнительнее вложение, тем жёстче будут требования кредитора. С этой точки зрения сильно рискуют застройщики в небольших регионах.


- Какой будет ставка по проектному кредитованию?

- Базовые ставки по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов варьируются от 13% до 14,5%, что, конечно, выше, чем по кредитам, которые застройщики могут получить сейчас без применения эскроу-счетов (10,5-12%).

Тем не менее, эффективная ставка проектного финансирования будет снижаться пропорционально увеличению средств дольщиков на эскроу-счетах. Проще говоря, чем лучше продается жилой комплекс, тем фактически дешевле для застройщика обойдется кредит. И, напротив, чем более неликвидный проект застройки, тем тяжелее кредитное бремя застройщика.


- Как это будет работать?

- Изначально на весь долг будет начисляться базовый процент. Однако по мере роста продаж из задолженности выделится определенная часть. Она будет пропорционально соответствовать сумме накопленных средств на эскроу-счетах. Эту часть долга застройщик сможет погашать под специальный процент (порядка 5-6% годовых). Чем больше застройщик продал жилья, тем больший объем долга охватывает «льготная» ставка. Проиллюстрирую условным примером. Девелопер взял в долг у банка 100 рублей под 14% годовых. За первые полгода продаж он реализовал квартир на 30 рублей, то есть дольщики положили на эскроу-счета такую сумму средств. Соответственно, банк на эти 30 рублей долга будет начислять не 14%, а 6% годовых.


- В чем, на ваш взгляд, основная причина того, что ряд компаний-застройщиков не смогут получить кредитную линию в банке для финансирования своего проекта после введения эскроу-счетов?

- На мой взгляд, готовность банков кредитовать застройщиков зависит от рентабельности конкретного рынка жилья. Скажем, в Москве практически любой проект застройки привлекателен банкам. При должной проработке и надежной репутации кредит могут получить многие компании, потому что в столице «выстрелит» почти любая новостройка. В регионах ситуация иная: рынок низкомаржинальный, риски жилищного строительства высокие из-за слабого спроса. В этом случае найти инвестиции будет крайне сложно. У застройщиков останется два пути – строить на свои деньги или уходить из отрасли. В первом случае масштабы проекта и его качество придется снизить, чтобы ускорить сроки реализации. Очевидно, объемы строительства в ближайшие годы сократятся.


- Сегодня существует два основных вида проектного финансирования: долговое и акционерное. Расскажите, в чем отличие и какое из них может быть интересным для застройщика?

- На мой взгляд, акционерное финансирование не получит широкого распространения. Оно интересно банкам только если речь идет о проектах крупных и устойчивых застройщиков с высокой капитализацией. Под определенный проект застройщик будет эмитировать акции, которые передаются банку. То есть кредитор сможет фактически входить в управление бизнесом застройщика. Пойдут ли на это девелоперы? Едва ли, особенно если перед ними нет сложностей с получением долгового финансирования.


- Расскажите о собственном опыте возведения объекта жилой застройки с использованием проектного финансирования. Какие нюансы следует учитывать, чтобы вовремя расплатиться с банком и не попасть к нему в кабалу?

- Все наши текущие проекты мы реализуем с применением проектного финансирования. Благодаря сочетанию кредитного механизма и привлечения средств дольщиков, нам удается снизить эффективную ставку по займам практически до нуля, хотя выплаты банку мы совершаем ежемесячно. Это возможно благодаря высоким темпам строительства и быстрым продажам. Однако эта модель перестает существовать, и мы уже готовы перейти к новой.

Как я уже заметила, эффективная ставка по проектному финансированию окажется ниже базовой, если застройщику удастся достигнуть высоких темпов продаж. Мы полагаем, что этой цели нам удастся достичь, что подтверждает опыт реализации ЖК «Маяковский», где к концу строительства мы реализовали 77% квартир.

Что касается выплаты процентов банку, то в рамках новой модели это будет происходить после ввода объекта в эксплуатацию. Это значит, что прямого влияния кредитного бремени на цены можно практически избежать, грамотно управляя продажами. По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра может возрасти на 3-5%, что не окажет негативного эффекта на спрос.


- Спасибо.

Просмотров: 78
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon