Проблемы и тенденции современной квартирографии

Сегодня для расширения целевой аудитории и удовлетворения потребностей разных покупателей застройщики стараются предложить как можно больше вариантов «нарезки» квартир или апартаментов в рамках одного жилого комплекса. Но всегда ли это правильно?



Чем больше планировок, тем лучше, считают эксперты компании ГВСУ «Центр».

Все зависит от сегмента, на который рассчитан проект. В «комфорте» разнообразие планировочных решений привлекает больше покупателей, в то время как в «элитке» помимо большей площади ценятся оригинальные и даже на первый взгляд «странные» планировки квартир.

«Для формирования качественного продукта рекомендуется проектировать не менее 3-4 (желательно 5-6) планировочных решений для квартир каждого типа по комнатности, – говорит Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО». Рекомендуется также сочетать в одном проекте планировки классического и европейского форматов, на их основе могут предлагаться еще по 3-4 варианта каждого типа».


Всегда ли количество вредит качеству?

Однако и чрезмерное количество планировок в размере 50-60 вариантов может сыграть злую шутку с общей ликвидностью. Такой объем может затруднить презентацию продукта менеджерами по продажам, создаст у клиента «визуальный шум», поскольку слишком широкий выбор также затрудняет выбор, как и его отсутствие. А это в конечном итоге чревато снижением продаж в ЖК.

«Кроме того эффективность планировок и количество их различных вариантов для каждого типа квартир позволяет сформировать у клиентов положительное впечатление о качественном девелоперском продукте, который однозначно стоит запрашиваемых денег», – отмечает Ольга Карпова.

«Если планировка соответствует целевой аудитории, то не потребуется дисконта, который может достигать 5-10% для неудачных квартир, – добавляет Павел Брызгалов, директор по развитию продукта ГК ФСК «Лидер».



Отношение к планировкам всегда субъективное. Есть покупатели, которые принципиально выбирают правильную геометрию комнат; есть те, кого привлекают оригинальные решения и возможность реализации креативного дизайна.

«У нас в ЖК «Рассказово» 150 базовых планировочных решений, в ЖК «Династия» — около 100, при этом все квартиры можно объединять и диапазон возможного выбора кратно выше, – Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости SezarGroup.

По мнению эксперта, вариативность планировочных решений в ЖК однозначно повышает эффективность продаж. Исключаются вынужденные отказы, связанные с ограничениями предложения, у менеджера появляется возможность адресно работать с задачей каждого конкретного покупателя, кроме того, широкая линейка позволяет девелоперу реализовать максимальный метраж.


«У каждого покупателя есть рамки бюджетных ограничений и желание «уместить» в них возможный максимум квадратных метров — линейка с шагом в 5-10 метров позволяет каждую сделку привести к оптимальному знаменателю, т.е. по верхней предельной границе», – подчеркивает Виктор Прокопенко.


Свобода требует жертв… финансовых

Между тем всем известен и другой подход в квартирографии, когда покупателю жилья предлагается так называемая свободная планировка. По мнению некоторых экспертов, она будет еще продолжительное время занимать свое прочное место среди покупательских предпочтений, ведь многим интересно заниматься реализацией своих собственных дизайнерских и строительных идей.


Но не все так однозначно. По мнению Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», сегодня свободная планировка пользуется меньшим спросом, чем, например, пять лет назад. Тогда появление квартир с открытым пространством позволяло покупателям реализовать самые разные идеи, что было особенно актуально на фоне массовой застройки панельными домами старых серий, не соответствующих современным требованиям.

«Однако развитие монолитного домостроения позволило девелоперам предлагать рациональные интересные планировки, которые уже не требуется исправлять, – говорит Алексей Перлин. – Куда проще выбрать подходящий конкретному покупателю вариант, чем заниматься перепланировкой, ее согласованием, дорогостоящим ремонтом и пр.».

С ним согласен и Павел Брызгалов. Свободная планировка, по его мнению – детище начального периода развития рынка. Покупатели считали, что только они сами могут сделать планировку по душе.



«Свободная планировка остается в тренде и в комплексах класса «бизнес» и выше, –высказывает свое мнение Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». – Большинство покупателей верхних ценовых сегментов предпочитают разрабатывать индивидуальные дизайн-проекты для своего будущего жилья, чтобы обустроить пространство по своему персональному вкусу и сценарию жизнедеятельности своей семьи».


«В сегментах, в которых работает наша компания, классах бизнес и комфорт-плюс 90% потенциальных покупателей хотят самостоятельно управлять решениями: настроить планировку, реализовать свой дизайн-проект, иметь уверенность в качестве ремонта и отделочных материалов», – подтверждает Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости SezarGroup.



По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, выбирая свободную планировку, покупатель приобретает своего рода заготовку квартиры, которую он может по своему разумению распланировать и обустроить. Соответственно, главный минус такой квартиры – это расходы на ремонт.


Сегодня стоимость строительных материалов серьезно выросла, поэтому строительство стен и отделка помещений стали особенно дорогими мероприятиями. Средняя цена ремонта в расчете на квадратный метр сегодня составляет 20-25 тыс. рублей за 1 кв. м. При площади 30 кв. м такой ремонт обойдется в 750 тыс. рублей, что составляет немалую долю от общей стоимости квартиры.



«Поэтому набирают популярность и некоторые промежуточные варианты, – отмечает эксперт. – Часть застройщиков определяет границы помещений или возводит перегородки. Другие сдают квартиры с предчистовой отделкой (то есть с уже готовой планировкой). Наконец растет доля предложения с полной отделкой, и даже встречаются квартиры с меблировкой (правда, крайне редко)».


Тенденция с европейским подтекстом

В большинстве старых типовых проектов многоквартирных домов практически всегда проектировалась отдельная кухня. Если речь шла о больших квартирах, скажем, в «сталинках», то, безусловно, дополнительная комната площадью 10-15 кв. м была удобной опцией. Однако в советских панельных домах кухни были небольшими (до 8 метров) и малофункциональными. Если же речь шла об однокомнатной квартире, то единственная спальня превращалась еще и в гостиную. То есть приватной зоны в квартире не было.



Поэтому в современных новостройках комфорт-класса начали появляться европланировки, которые позволяют разделить квартиру на гостевую и хозяйскую зоны. Гостевая – это кухня-гостиная, где можно принять друзей, устроить званый ужин, а спальня – это приватная зона. Зачастую квартиры оснащаются двумя санузлами в гостевой и приватной зоне.

«Именно такие планировки набирают популярность в последние годы и пользуются большим спросом, чем классические квартиры с отдельной кухней, – говорит Мария Литинецкая. – Поэтому можно предложить буквально 1-3 варианта на одно-, двух- и трёхкомнатные лоты, чтобы удовлетворить спрос».



Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 40
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru