Премиальные новостройки, породил дефицит земли

В 2013 году Российская гильдия риэлторов определила единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам, то есть по классам. Пошло почти шесть лет. Многое изменилось и особенно в сегменте дорогого жилья.


ЖК City Park

В свое время экспертами было зафиксировано четыре класса жилья: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элитный». Основными отсекающими признаками послжднего стали:

– индивидуальные архитектурные решения, которые учитывают рельеф и окружающий ландшафт;

– высота потолков от 3,0 м;

– эксклюзивная отделка с дизайн-проектом, увеличенные площади комнат;

– высокий парковочный коэффициент и др.

«Время шло, рынок менялся, а с ним менялись конъектура и основные отличительные признаки классов жилья, – рассказывает Сергей Егоров, управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость». – Так, в естественных условиях элитный сегмент разделился на два подкласса – «премиум» и «элит»/«делюкс». Разделение произошло и в самом демократичном сегменте.


Илья Менжунов

Сегодня на рынке представлены жилые комплекса экономкласса и класса «комфорт», что в принципе одно и то же, но с небольшими отличиями.

Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE приводит конкретную причину разделения в дорогом сегменте. По его мнению, расширение географии строительства элитных проектов из-за дефицита земельных ресурсов привело к появлению подсегмента элитного жилья – премиум-класса. Такие комплексы строятся уже и за пределами ТТК, но у его границ, иными словами – на первой линии от центра.


Премиум-класс стал «перевалочным пунктом» для тех проектов, которые по тем или иным причинам не дотягивают до понятия по-настоящему люксового жилья, но и которые нельзя отнести к бизнес-классу. По данным «S.A. Ricci жилая недвижимость», в настоящее время основным критериями премиального жилья являются (без учета ценового параметра):

– локация – центральная часть города или прилегающие районы;

– архитектурный проект – разработан ведущим отечественным или зарубежным архитектурным бюро;

– дорогие натуральные материалы строительства;

– современные технологичные и инженерные решения, в т. ч. «умный дом», тепловые пункты, многоступенчатая очистка воды и т.д.;

– наличие подземной парковки и др.


Основные отличия премиум-класса от элитного следующие. Во-первых, проекты элит-класса, как правило, насчитывают не более 50 квартир в доме; во-вторых, высота потолков – от 3,2 м; в-третьих, коэффициент обеспеченности м/м элитного объекта составляет 2-2,5 м/м на лот; в-четвертых, в нем отсутствуют маленькие площади (40 кв. м и менее).

«Премиум-класс имеет качественные характеристики элитного класса, но с небольшими допущениями, – поясняет Илья Менжунов. – Они могут отличаться более компактной площадью (не обязательное условие) и низкими ценами по сравнению с «элиткой».

Проекты премиум-класса имеют подземный отапливаемый паркинг с обеспеченностью не менее 1-1,5 машино-мест на квартиру. Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 50 кв. м, двухкомнатных – 85 кв. м, трёхкомнатных – 120 кв. м. Высота потолка должна быть не менее 3 метров. Нередко применяется улучшенная отделка с использованием высококачественных материалов, в нескольких вариантах дизайн-проекта (натяжные потолки, ламинат высокого класса износостойкости, паркет, обои под покраску, керамическая плитка в санузлах, керамогранит, искусственный камень, сантехника импортных производителей высокой ценовой категории)».


Ольга Карпова

«Для работы над проектом девелоперы часто приглашают известных архитекторов и хорошо зарекомендовавших себя генподрядчиков, – отмечают эксперты ГВСУ «Центр». –Обычно используются последние достижения в сфере промышленного дизайна и строительства. При этом маркетологи на таких проектах работают с пониманием того, что продавать они будут не квадратные метры, отделанные дорогим деревом или камнем, а атмосферу и философию жизни. Высотность может варьировать от 7-14 этажей в проектах внутри Садового кольца до 25-30 этажей в локациях с хорошими видовыми характеристиками».


В качестве примера Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО» приводит сразу три проекта, которые реализует в настоящее время ее компания: респектабельные комплексы апартаментов от архитектора с мировым именем ХадиТегерани – BalchugResidence и BalchugViewpoint, расположенные на практически закрытом для нового строительства острове Балчуг в самом сердце Москвы в шаговой доступности от Красной площади, Александровского сада и парка Зарядье, а также комплекс клубных домов «Садовые кварталы» в районе Хамовники на территории площадью 11 га.


Сергей Егоров

Еще один одну иллюстрацию премиального жилья предлагает Сергей Егоров, из «S.A. Ricci жилая недвижимость». Это ЖК City Park (в ЦАО на Мантулинской улице, застройщик – ГК «Монарх») Комплекс расположен вблизи парка «Красная Пресня», на месте бывшего Краснопресненского сахарорафинадного завода им. Ф.М. Мантулина.


Авторы проекта – британские архитекторы из бюро JohnMcAslan.

В ближайшие годы, уверена Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, характер элитной застройки сместится в сторону премиальных пригородов. Бизнес становится мобильным, все больше людей с высоким уровнем дохода начинают ценить комфорт, уединение и набор resort услуг, которые они не могут получить в плотной исторической застройке. Здесь клиент сможет отдыхать после напряженного рабочего дня, иметь возможность заниматься спортом и проводить свободное время с детьми на природе, и в то же время жить в современных домах и использовать все блага цивилизации.


Подготовил Виталий Простаков

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru