Поиск
  • Vitaly Prostakov

Президент «не озвучил ничего нового»

Пост обновлен янв. 31

Эксперты рынка высказали своё мнение о проблемах отрасли, обозначенных Президентом России Владимиром Путиным.



В своём выступлении на Госсовете Владимир Путин затронул ряд важных моментов, которые заметно могут повлиять на рынок недвижимости, а также озвучил некоторые прогнозы относительно будущего отрасли.

В частности, глава государства сказал, что законодательные ограничения могут привести к сужению рынка. Он также подчеркнул, что нужно в ближайшее время решить вопросы обманутых участников долевого строительства жилья, которую «государство до сих пор не отрегулировало цивилизованным способом».

Кроме того, гарант заявил о необходимости создать прозрачный строительный рынок. По его словам, для этого нужно вводить современные способы финансирования через банки, хотя сейчас далеко не все кредитные организации готовы к запланированным объемам работ.

Мы попросили экспертов рынка недвижимости прокомментировать проблемы, очерченные Президентом России. Некоторые из ответов нас удивили.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Президент не озвучил ничего нового: вся отрасль понимает, что переход к более цивилизованным моделям жилищного строительства необходим, но текущий момент и сам характер перестройки скорее всего приведут к сокращению строительства. По-видимому, это та цена, которую обычно приходится платить при проведении масштабных реформ.

По предварительным оценкам министра строительства, около 30% девелоперов не смогут получить целевые кредиты под проекты застройки. Полагаю, это пропорционально отразится на объемах строительства. Текущая совокупная площадь застройки сократится со 130 млн кв.м. до 90 млн кв. м., а ввод в перспективе пяти лет снизится до 50-60 млн кв. м. в год.

С другой стороны, качественный состав участников отрасли улучшится, потому что среди застройщиков останутся в основном крупные компании с налаженными связями с банками, возможно, с собственной производственной базой, контролирующие значительную долю продаж жилья на уровне региона, в котором они работают. Новое жилье при этом подорожает и станет менее доступным продуктом для основной массы населения».


Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век»: «Строительный рынок с каждым годом становится все прозрачнее и безопаснее для дольщиков и инвесторов, этому способствует и появление компенсационного фонда, и банковское сопровождение и много других мер, но, внедряя такие революционные меры, нужно быть предельно осторожным. Слишком жесткие критерии к проектам, которые должны остаться не на эскроу-схеме с 1 июля 2019 года, могут привести к монополизации рынка и усугубить проблему обманутых дольщиков».

Елена Орешкина, коммерческий директор ГК «Колди»: «Сегодня каждый третий застройщик не соответствует новым требованиям 214 ФЗ и вскоре покинет девелеперский бизнес. При этом законодательные маневры и падение экономического благосостояния населения с 2014 года привели к уходу или банкротству 15-20% компаний. Рынок жилья будет зависеть от общих факторов, влияющих на спрос: повышения инфляции, рост ставки НДС, экономическая обстановка в стране в целом, рост ставок по ипотеке, снижение реальных доходов россиян. В связи с наличием данных негативных факторов, можно прогнозировать, что в начале следующего десятилетия на рынке останется в два раза меньше застройщиков, чем было в начале текущего. Особенно сильно данный аспект ударит по регионам, т.к. работать в расчете на 10% маржу в сложившихся условиях можно лишь в пределах 15 км от МКАД и Новой Москве.

Президент также отметил, что в ближайшее время нужно решить вопросы обманутых участников долевого строительства.Регулирование отрасли запретительными мерами, как у нас принято, не всегда способно стимулировать развитие. Впрочем, людей, которые вложили деньги не получив в итоге недвижимость быть не должно. Контроль необходим, но также необходимы и «плюшки» от государства для застройщиков.

Если говорить об инвестициях в отрасль, то они напрямую зависят от прозрачности движения денежных средств. Строительство в РФ уверенным темпом переходит в эпоху глобальной цифровой трансформации digital-коммуникаций и финансовой открытости. Тренд на прозрачность капитала в строительстве получил бы большую эффективности при открытости в банковской сфере и административных органов. Не каждый россиянин сегодня понимает, почему он должен бесплатно отдать свои деньги банку по ДДУ и не получать за это процент».


Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

«Переход рынка на эскроу-счета и проектное финансирование является глобальной реформой в строительной отрасли - новые правила меняют традиционную бизнес-модель проектов и переводят всех застройщиков на кредитные средства. Деньги дольщиков в новых условиях перестают быть бесплатными, что является одной из причин повышения себестоимости проектов.

Ставки по проектному финансированию будут привязаны к количественным показателям, которые продемонстрирует застройщик в процессе реализации проекта, и могут быть достаточно высокими. Иными словами, условия кредитования будут разными для объектов и застройщиков, составляя, например, и 6%, и 12% в разные периоды размещения средств на эскроу-счетах.

Начиная, с 2014-15 гг, в строительной отрасли наблюдается постепенная монополизация рынка. В результате этого мы можем наблюдать классическую олигополистическую конкуренцию- основной пул застройщиков контролирует не менее 70% рынка.

Оставшаяся часть строящихся объектов приходится на мелких и средних застройщиков, которые рискуют не выдержать конкуренции в условиях перехода рынка на новые правила работы.

Кроме того, и внутри пула крупных застройщиков может наблюдаться разная ситуация в зависимости от проекта. В случае отсутствия низкого входного барьера рынок автоматически сужается. При этом негативным фактором монополизации является ожидаемое повышение цен, которое в итоге скажется и на уровне спроса.

Задача реформирования долевого строительства накладывается на осторожность застройщиков, которым предстоит работать в непривычных условиях. Конечно, кредиты на строительство брали и раньше, но они были в большей степени рассчитаны на подстраховку процессов и опять же дополнялись деньгами дольщиков. Теперь же застройщики будут подстраивать свою деятельность под новые правила работы, что скажется и на строительных процессах, и на стратегиях продаж».

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon