Поиск
  • Vitaly Prostakov

Правильный участок для ликвидного проекта

О том, как девелоперы выбирают участки для реализации будущих проектов и некоторых важных аспектах анализа потенциальной локации рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.


Где находится земельный Клондайк?

На рынке недвижимости существует несколько основных источников поступления площадок к девелоперам. Во-первых, зачастую на крупных застройщиков напрямую выходят владельцы земельных активов или брокеры. Во-вторых, девелоперы могут самостоятельно искать подходящие участки, в том числе с помощью посредников. Самые обширные базы предложений имеются в распоряжении крупных брокеров, поскольку именно они выступают связующим звеном между продавцами, покупателями и девелоперами. Еще один источник земельных активов – это сам город, распределяющий участки для коммерческого использования. Так, сегодня в Москве действуют две масштабные программы – реновации и строительства ТПУ. Именно они являются катализаторами сотрудничества властей и девелоперов.


Наиболее крупные застройщики содержат штат аналитиков во главе с директором по развитию, которые оценивают экономическую эффективность участка. Также девелоперы прибегают к услугам профессиональных консультантов, которые анализируют финансовые показатели и просчитывают предполагаемые сценарии развития участка.


ЖК «LIFE-Ботанический сад»

Помимо крупнейшего землевладельца столицы – самого города, земельный банк сосредоточен в руках наиболее крупных застройщиков. Дело в том, что девелоперы должны не просто владеть земельными активами, но развивать их. По закону участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, может быть изъят у собственника в случае, если он не используется по целевому назначению в течение трех лет. Именно поэтому земельный ресурс перераспределяется в пользу активных игроков рынка. В числе наиболее значимых лендлордов Московского региона – ГК ПИК, Инград, MR Group и другие.


Зачастую крупные застройщики, желая избежать накрутки цен, не вступают в переговоры по приобретению участков напрямую, а нанимают компании, действующие в их интересах.


Что можно, а что нельзя

Определяя назначение недвижимости, в первую очередь застройщики отталкиваются от категории участка и вида разрешенного использования земель (ВРИ). Однако, к примеру, если участок имеет промышленное или офисное назначение, девелопер может попытаться изменить ВРИ.


Помимо этого, на назначение недвижимости в большой степени влияет локация: престижность района, транспортная доступность, расположение относительно центра города, окружение и т.д. Остальные факторы – размер, форма и ландшафт участка – скорее накладывают ограничения

на развитие территории и технико-экономические показатели (строительный объем, общую и жилую площадь, продолжительность строительства и т. д.).


ЖК Западный порт

Иными словами, на участке неправильной формы сложнее разместить корпуса, а на крошечной территории не выйдет построить дополнительные жилые корпуса и объекты инфраструктуры.


Между тем далеко не всегда очевидно, какой вид недвижимости и в каком объеме целесообразно строить на конкретной территории. В этом случае анализ наиболее эффективного использования земельного участка проводят профессиональные консультанты.


Локация и ландшафт как факторы влияния

Ключевой фактор, влияющий на класс проекта, – это локация. На столичном рынке мы наблюдаем достаточно четкую градацию: проекты массового сегмента строятся преимущественно в удаленных от центра районах. Комплексы бизнес-класса – в престижных районах (ЗАО, СЗАО, ЮЗАО) или в спальных районах с благоприятным окружением и высокой транспортной доступностью.


Премиальные проекты возводятся на первой линии от ЦАО и других престижных районах, а элитные комплексы сосредоточены в пределах Садового кольца.

Размер, форма и ландшафт участка практически не влияют на класс проекта, однако могут отразиться на архитектурной концепции. Так, в холмистой местности возводятся здания на стилобате, который нивелирует уклон. При этом на крупном участке девелопер может выгодно обыграть особенности ландшафта, разработав уникальный проект благоустройства территории.


ЖК «Ривер Парк»

Такие характеристики локации, как близость к водоему или парковым зонам, несомненно, являются конкурентным преимуществом. Вдоль набережной Москвы-реки располагаются преимущественно комплексы бизнес- и премиум-класса, однако нередко встречаются проекты массового сегмента. Первым комплексом комфорт-класса с собственной пешеходной набережной, построенной на средства девелопера, стал городской квартал «Ривер Парк». В дальнейшем таких проектов становилось все больше. Близость к парковым зонам также не является прерогативой высокобюджетного сегмента. На рынке есть успешные проекты комфорт-класса, расположенные около живописных лесных массивов.


Доступность локации гарантия успеха

Стоимость проекта во многом определяется характеристиками локации. Один из самых значимых факторов – это транспортная доступность. Эту зависимость легко проследить на примере жилых комплексов, строящихся возле метро. Как только власти анонсируют открытие новых станций, застройщики закладывают этот фактор в цену проектов. Важную роль играет и окружающая инфраструктура, однако, если она недостаточно развита, застройщик может предусмотреть в проекте социально значимые объекты: детские сады, школы, поликлиники и т.д.


Экологическая составляющая также сказывается на стоимости проекта, но гораздо в меньшей степени влияет на успех комплекса. Не случайно в рейтинге самых продаваемых новостроек столицы лидирующие позиции занимают проекты со «слабой» экологией, но с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. В любом случае, в массовом сегменте успех жилого комплекса обусловлен в первую очередь ценой, поэтому покупатели готовы закрыть глаза на экологический фактор, престижность и степень благоустройства района.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon