Почему «иммунитет» проекта зависит от его масштаба?

Строительство крупных объектов недвижимости, как известно, ведется очередями. Насколько рискован такой подход в девелопменте? Мы попросили рассказать экспертов рынка. В поисках ответа на этот и другие актуальные вопросы современного девелопмента редакция обратилась к ведущим столичным застройщикам «ИНТЕКО», Sezar Group и «Колди».


На вопросы журнала «DE» отвечают:

Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО»

Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group

Максим Каварьянц, коммерческий директор компании «Колди»


– Коллеги, скажите, какое количество очередей ввода может быть в проекте и от чего это зависит? Имеются ли какие-то нормы на этот счет?


Павел Лепиш

Павел Лепиш, «ИНТЕКО»:

– Золотого правила по количеству и этапам ввода очередей в девелоперском проекте нет. На это влияют масштаб новостройки, цели и задачи, которые ставит перед собой застройщик. Например, реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ) измеряется вводом микрорайонов и кварталов. В крупных (от 500 тыс. кв. м) проектах КОТ может вводиться до 200 тыс. кв. м площадей в первой очереди и по 100 тыс. кв. м в каждый последующий год. Поэтапный ввод позволяет отслеживать тенденции и грамотно корректировать продуктовые характеристики проекта, реагируя на изменения спроса. В среднем, жизненный цикл проектов площадью от 1 млн кв. м занимает около десяти лет.


Ольга Барабанова, Sezar Group:

– «Очередь» – это довольно условное обозначение этапа строительства, и нет единого стандарта, какой объем квадратных метров она должна включать. Количество таких этапов зависит от планируемого объема застройки, бизнес-стратегии девелопера, технологии строительства, внешних факторов.


Максим Каварьянц, «Колди»: – Количество очередей зависит от размера участка строительства, концепции проекта и финансовой модели. Есть примеры комплексного освоения территории, где пять и более очередей. К тому же, очередь очереди – рознь, у одного девелопера очередь – это дом на 50 квартир, а у другого – город на 50 домов. Например, в проекте «Академический» в Екатеринбурге четыре очереди, но каждая очередь – это целый город на более чем 100 000 жителей, а общая площадь проекта – 1 300 гектаров.


Жилой район «Академический» в Екатеринбурге

Да и в границах старой Москвы немало масштабных строек, возводимых на нескольких десятках гектаров. Ведутся они в районах от ТТК до МКАД, но наиболее масштабные стройки с несколькими очередями расположены, конечно, за МКАД, где девелоперам доступны большие участки земли. В более высоких ценовых классах проекты реализуются одной очередью, реже – двумя-тремя очередями. Но есть и исключения. Например, в составе элитного проекта в Хамовниках – 5 кварталов, в некоторых из них строится по 8-10 многоэтажных домов.


– Возрастают ли риски недостроя и даже «заморозки» проекта при большом количестве вводимых очередей и насколько по времени может растянуться строительство масштабных проектов?


Павел Лепиш, «ИНТЕКО»:

– Как правило, проекты КОТ отличаются стабильностью. Возведение подобных объектов невозможно без продуманной финансовой модели, проверенных партнёров и больших мощностей застройщика. Отмечу, что комплексное освоение территории подразумевает под собой взаимодействие с различными секторами экономики (развитие социальной инфраструктуры, создание рабочих мест, торговых площадей), в процесс вовлекается множество участников, в том числе государство. В отличие от точечных и небольших проектов девелоперов, руководствующихся скоростью ввода и эластичностью локации, масштабные проекты КОТ стабильно реализуются благодаря особенно глубокой аналитической работе. Однако, если небольшая компания без релевантного опыта берется за крупный проект, велик риск его «заморозки».


Ольга Барабанова

Спикер Ольга Барабанова, Sezar Group:

– Степень риска определяется не масштабом проекта, а его эффективностью. Риск заморозки – это следствие ошибок управления: неверно выбранной концепции, неэффективной политики ценообразования, организации продаж, невнятного позиционирования, маркетинга и т.д.  Если у проекта слабый «иммунитет», он чувствителен к любой экономической «болезни», ему сложнее адаптироваться к затяжной стагнации, у него гораздо ниже критический порог реагирования на стрессовые ситуации и смену правил игры. Попадание проекта в группу риска зависит не от объема застройки, а от силы бизнес-идеи, эффективности ее реализации и стабильности внешней среды.


Максим Каварьянц, «Колди»: – Риск недостроя возрастает при нарушениях на этапе предпроектного анализа, выборе подрядчика, а также при недостаточном финансировании, ошибках в ценообразовании. Большие риски для девелоперов несут жесткая рыночная конкуренция, а также общее снижение спроса. В идеальной ситуации, при достаточном спросе и хорошем темпе реализации объекта, проблемы едва ли возникнут.


– Как меняется стоимость жилья в зависимости от количества построенных очередей в жилом комплексе? Имеется ли здесь такая же зависимость как при возведении этажей в доме: чем выше строительная готовность, тем дороже метр или чтобы реализовать слишком большие объемы жилья застройщик вынужден снижать цену?


Павел Лепиш, «ИНТЕКО»:

– Реализация крупных проектов невозможна без прогнозирования макро- и микроэкономических процессов, учёта потенциала локации и возможностей развития территории. Конечно, все это влияет на стоимость лотов. Большие проекты, как любой продукт на рынке, могут как развиваться, так и стагнировать. Однако проекты, строительство которых рассчитано на десять лет, становятся «свидетелями» тенденций рынка и способны пережить периоды колебания ипотечных ставок.


Долгосрочные проекты КОТ не столь популярны у инвесторов, которые рассчитывают выйти на прибыль в ближайшие полтора года, однако выгодны для потребителей рынка. Приобретая маленький лот и связывая жизнь с проектом, покупатель впоследствии может менять его на квартиру с большим количеством квадратных метров в более поздних очередях.


ЖК "Вестердам"

Цена на недвижимость в проектах КОТ традиционно растет медленнее, чем в проектах точечной застройки в удачной локации, но это нельзя назвать общим правилом. Рост цен обусловлен изначальной финансовой моделью и развитием территории. С учётом новых правил, в рамках ФЗ-214, ситуация с ростом цен меняется. Переход на проектное финансирование избавил девелоперов от поиска средств на реализацию проектов и позволил формировать собственную ценовую политику без привязки к внешним факторам.


Спикер Ольга Барабанова, Sezar Group:

– До тотального перехода на проектное финансирование классической практикой был стабильный рост стоимости квадратного метра для каждого из последующих домов. На старте масштабной застройки – минимальная цена, по мере реализации – рост, в самых успешных проектах – прогрессивный рост.  Каким образом будет выглядеть модель роста стоимости цены завтра, покажет время. Обязательства по проектному финансированию однозначно приведут к росту уровня цен на старте и можно прогнозировать, что при сохранении экономической стагнации и уровня доходов населения, рост цен по мере строительства будут показывать только проекты с выдающимися конкурентными преимуществами.


Максим Каварьянц

Максим Каварьянц, «Колди»: – Стартовая цена в каждой последующей очереди обычно выше, чем на старте – в предшествующей. На эти цифры влияют «раскрученность» локации, готовая инфраструктура и положительная репутация, включая соблюдение сроков заявленного ввода первых очередей. Темпы строительства должны коррелироваться с темпами реализации жилья. Застройщику выгодно выводить новую очередь после того, как продано более 70 % в «старой». Так он не «украдет» спрос у самого себя. При этом стоимость привлечения спроса на новые очереди зачастую дешевле. Застройщик привлекает целевые обращения с самого начала реализации проекта, и у него формируется клиентская база, которая всегда реагирует на новые очереди, новые планировки, акции, поэтому привлечение обходится дешевле.


– Возможно ли отличие очередей по качеству применяемых технологий (в первой – панель, во второй – монолит) и классу объекта в одном проекте? Зачем это нужно застройщику. Имеются ли риски низких продаж из-за смещения ЦА, и как в этом случае создать лояльное комьюнити жильцов разного социального уровня?


Павел Лепиш, «ИНТЕКО»:

– Масштабный проекты по развитию территории могут предполагать работу сразу нескольких девелоперов. Это влечет за собой разное видение и, соответственно, разные характеристики возводимых зданий. При наличии одного девелопера на участке, как правило, все объекты реализуются в одном сегменте, но продукт может эволюционировать от очереди к очереди.


Целевая аудитория больших проектов достаточно широкая и зачастую она положительно воспринимает нововведения застройщика, поэтому изменения в продукте зависят только от фантазии девелопера. Идеальной для застройщика ситуацией становится желание клиента обосноваться в локации: скажем, когда молодая пара, которая купила в ипотеку жильё, спустя годы приобретает недвижимость гораздо большей площадью в этом же проекте.


Спикер Ольга Барабанова, Sezar Group:

– Возможно. Есть много проектов, концепцией которых предусмотрено совмещение технологий, есть много проектов, которые по мере реализации корректируют модель. Проекты комплексного освоения территорий – долгосрочные и должны соответствовать реалиям рынка, которые тоже меняются. Отличия в технологиях редко кардинально меняют класс. Например, у нас в ЖК «Рассказово» по мере строительства домов появился подземный паркинг, ландшафтный дизайн во дворах и на бульварах, дизайн интерьеров в МОП, но это не меняет класс проекта.


ЖК «Рассказово»

Зачем это нужно застройщику? Девелопер отвечает на потенциальный спрос, диктует решения всегда покупатель. Концепция ЖК «Рассказово» с закрытой охраняемой территорией, классической архитектурой, дворами без автомобилей, оригинальными планировочными решениями для 2014 года и локации «за МКАД» была довольно смелым решением.  По мере реализации первых квартир и анализа обратной связи стало очевидно: «классовый» продукт востребован, в том числе на территории Новой Москвы. Отвечая на спрос, ряд решений компанией были усовершенствованы.


Впрочем, нельзя сказать, что рисков от смешения недвижимости разных ценовых сегментов нет. Они возможны при кардинальном уходе в другой сегмент в рамках одного проекта. В нашем случае речь идет об улучшении хороших базовых решений, при этом мы не меняем позиционирование и целевую аудиторию.


Но и соседство пограничных классов в рамках одного проекта возможно при условии, когда на уровне концептуальных решений исключены возможные конфликты интересов, а в алгоритме продукта помимо основной предусмотрена привилегированная версия продукта. Более того, это соседство может быть взаимовыгодным, например, дать дополнительный импульс инфраструктуре, общественным территориям.


Максим Каварьянц, «Колди»: – Включение в состав объекта разных серий домов, с разным форматом – одна из девелоперских стратегий по диверсификации проекта. То есть отличия в классности в рамках одного проекта возможны, но они должны быть пограничные. Скажем, экономкласс и комфорт. Но ни как ни эконом и элит. Смешивать дешевое жилье с дорогим довольно рискованное занятие. Проблемой в этом случае могут стать коммунальные расходы, а также платежи за на содержание дома и территорий. И это только один из не многих и не самых существенных рисков.


– Спасибо за откровенные ответы.


Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru