Помещения свободного увлечения

Ольга СОКОЛОВА: «Себестоимость строительства одного квадратного метра помещения стрит-ритейл практически такая же, как и  у обычного жилья. Но при этом разница в цене квартиры и коммерческого объекта может достигать 10 и даже 20% в пользу последнего».



Ольга Соколова

Досье автора

Ольга Соколова, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК МИЦ. Окончила Государственный Университет управления (факультет маркетинг).

Карьеру в сфере недвижимости начала в студенческие годы в агентстве, специализирующемся на элитной недвижимости. Позже работала в ТРЦ «Афимолл» в департаменте арендных отношений. Осуществляла бюджетирование, брокеридж и разрабатывала концепции торговых галерей в собственных и арендованных объектах компании X5 Retail Group. В должности руководителя отдела продаж коммерческой недвижимости ГК МИЦ отвечает за развитие четырех направлений: маркетинг, продажи, разработка нового продукта с последующим выводом его на рынок  и управление. 


Общий объем коммерческих помещений в составе жилых домов столицы составляет сегодня более 500 тыс кв. м. При этом в 2018 году на рынок вышло около 5,3 тыс. кв. м. 


Между тем, средний объем встроенных и встроенно-пристроенных помещений в составе жилого комплекса  не должен превышать 3%. Если застройщик в рамках проекта планирует отдельно-стоящие здания (МФК, ТЦ до 3 тыс. кв. м) доля может увеличиться до 10-15%. Важно понимать, какое количество потенциальных посетителей будет проживать в радиусе одного километра, так как именно люди из близлежащих домов обеспечивают товарооборот компаний, работающих в сегменте стрит-ритейла.



Что должен учитывать застройщик?

При формировании генерального плана нужно уделить особое внимание расположению коммерческой недвижимости. По моему мнению, нельзя создавать профицит помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, поскольку, мы должны понимать, что инвестор, приобретая помещение, смотрит на три основных фактора:

1) Срок окупаемости.

2) Локация.

3) Проходимость.


Большой объем коммерческих площадей в рамках одного микрорайона приведет к снижению уровня арендной ставки, которая в главным образом влияет на инвестиционную привлекательность обьекта. 


Если говорить в целом, то, безусловно, рыночная потребность в объектах street retail существует. Особенно на присоединённых территориях. Не случайно в ТиНАО (округ новой Москвы) возводятся ТПУ, МФК, сдаются в эксплуатацию помещения для коммерческой деятельности в жилом фонде. 


В ближайшее время здесь откроют несколько станций метро. Не так давно уже состоялся технический запуск станции метро «Коммунарка», а летом ее откроют уже официально. Все это позитивно скажется на инвестиционной привлекательности строящихся объектов. 


В чем выгода инвестора?

Если говорить о экономике вложений, то приобретая помещения на начальном этапе строительства, инвесторы зарабатывают в период строительства (на пассивном доходе) около 18-25% при сроках строительства до 2,5лет, а при открытии ТПУ/метро, либо МФК конечная стоимость в среднем может возрасти и до 40% (важную роль играет близость ЖК к метро). 

Остальную процентную составляющую отбивает ежемесячная арендная плата. В сухом остатке мы имеем ликвидный арендный бизнес с окупаемостью в 7-8 лет, что соответствует текущим потребностям рынка. 



Что предлагает компания МИЦ?

В новой Москве у нашей компании три проекта, в двух из которых мы реализуем коммерческую недвижимость: это ЖК «Южное Бунино» и «Кленовые Аллеи».


Себестоимость строительства одного квадратного метра помещения стрит-ритейл практически такая же, как и  у обычного жилья. Но при этом разница в цене квартиры и коммерческого объекта может достигать 10 и даже 20% в пользу последнего.


По срокам экспозиции случаи бывают разные в зависимости от ликвидности и технических особенностей объектов, также нужно не забывать про сезонность (у нас она тоже присутствует). 


В настоящее время мы продаем помещениями итогов ритейла в Новой Москве и в Подмосковье. В ЖК, расположенных на присоединённых территориях, стоимость квадратного метра составляет от 115 550 руб. , на территории области - от 66 550 руб.


В том году компания МИЦ запустила уникальный для нас проект - электронная регистрация сделок купли-продажи, причём  не только по квартирам, но и по коммерческой недвижимости. Это выгодно как покупателю, так и продавцу в первую очередь тем, что не нужно ждать две недели ответа из Росреестра. Благодаря автоматизации процессов стороны получают документы по электронной почте в течение трёх рабочих дней.



Назначение и предпочтения

Назначение помещений у нас классифицируется под БКФН, а простыми словами мы продаём помещения свободного назначения. Менеджеры нашего отдела ориентируются на консультации формата «best use», мы стараемся формировать разнообразный teenant-mix, удовлетворяющий повседневный спрос жителей. 


Основной торговый променад первой линии классически занимают retail и рестораны, либо кафе формата «take away», далее в примыкающих улицах у размещается кластер сферы услуг. Весьма комфортно у нас чувствует себя детский кластер, так как большая часть целевой аудитории является молодыми родителями. Если смотреть на портрет покупателя, то количество инвесторов и владельцев профильных бизнесов коррелируется в процентном соотношении 80/20.


В настоящее время в отделе продаж моделируется продуктовая концепция первых этажей в ЖК бизнес-класса, который будет расположен в ЦАО, но подробностей пока раскрывать не буду.


В минувшем году нашим отделом было продано 140 помещений коммерческого назначения в различных ЖК. Считаю это достойным результатом, тем более, что времени с момента формирования команды менеджеров прошло не так уж много.

Просмотров: 48
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru