Планы девелоперов и джентрификация всей страны

Международный опыт свидетельствует о том, что реализация девелоперских проектов напрямую влияет на имидж различных городских районов. Особенно это заметно в мегаполисах.


«Фьюжн-Парк»

Имиджмейкеры столичных районов

Если рассматривать опыт Москвы, то четко видно, как за последние десятилетия менялась престижность различных локаций. Даже в Центральном округе столицы благодаря девелопменту повысился статус таких районов, как Хамовники.

«Если в советское время престижным считалось проживание на набережной, то теперь весь район является в определенном смысле камертоном для столичного рынка жилья высокого сегмента, – говорит Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО». – Компания уже построил здесь многофункциональный комплекс «Фьюжн-Парк» и сейчас реализует элитный комплекс клубных домов «Садовые кварталы».

Наличие какого-либо производства негативно сказывается на имидже района. Таким образом, редевелопмент промышленных зон способен в корне изменить отношение к локации. Так и вышло с Хамовниками. Те же «Садовые кварталы» возводятся на месте бывшего завода «Каучук». Появление ярких и качественных жилых проектов, создание комфортной среды для проживания в конечном счете кардинально меняют среднюю стоимость недвижимости в районе.


Павел Лепиш.

«Также наша компания активно участвовала в застройке Ходынского поля и близлежащих территорий. Сегодня можно отметить, как качественно изменился этот район за последние 20 лет: появились торговые центры, метро, стадион и другие точки притяжения. Развитие инфраструктуры повлекло за собой повышение статуса проживания в этой локации, – отмечает Павел Лепиш.

Еще один пример положительного влияния новостройки на имидж района приводит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. «Мы реализуем проект «Level Амурская» – наш основной проект на сегодняшний день – в Восточном административном округе Москвы, где до нас мало кто строил новое и современное жилье, – рассказывает эксперт. – Долгие годы доля ВАО в общем объеме предложения первичного жилья в столице не превышала 3-5%, а после появления в продаже в 2017 году довольно масштабной «Level Амурской» доля округа выросла в два раза».


В 2018 году «Level Амурская» стала самой продаваемой новостройкой Москвы в комфорт-классе в пределах МКАД, что, безусловно, привлекло дополнительное внимание к Восточному округу в целом. Отношение к этой локации действительно поменялось. «Раньше считалось, что это исключительно промышленная окраина Москвы, а сейчас мы видим, что в нашем проекте 47% клиентов – это жители других округов столицы, в том числе считающихся престижными», – подчеркивает Кирилл Игнахин.


Кирилл Игнахин

Что касается средних цен в локации, то они подвержены значительным колебаниям, ведь в продаже появляются новые проекты по стартовым ценам, а старые, более дорогие, уходят с рынка. Однако среднее значение стоимости первичного жилья в ВАО за прошедший год – 165 тыс. рублей за 1 кв. м, тогда как в среднем по сегменту комфорт-класса Москвы – 158 тыс. рублей.


Но прежде всего современные новостройки, меняют архитектурный облик территории. ВАО отличается жилой застройкой советской эпохи (1960-1980-е гг.), поэтому появление современных ЖК, безусловно, добавляет ярких пятен на эту во многом тусклую картину. Тот же проект «Level Амурская» – это разработка ведущего в Москве бюро Speech, которое занимается самыми знаковыми стройками столицы (в том числе «Москва-Сити»). Вместе с ним в локации появится и современное городское пространство – променад, проходящий вдоль высотных корпусов «Level Амурской». На первых этажах разместится огромное количество магазинов, кафе, ресторанов, аптек, банков и т.п. А на улицах – дизайнерское благоустройство, освещение и озеленение.


«Level Амурская»

Есть и менее масштабные, но показательные истории участия застройщиков в изменении облика района. К примеру, рядом с комплексом «Level Амурская» вдоль Амурской улицы проходила открытая теплотрасса. Она состояла из двух огромных труб по 1 м в диаметре на бетонных опорах. Не трудно догадаться, что объект неприглядный. Девелоперы выступили с инициативой переместить теплотрассу под землю, провели работы за свой счет, и на месте технического сооружения теперь появится пешеходная зона.


«Современные новостройки концептуально меняют лицо города и конкретных районов. Как правило, сегодня они предполагают создание сопутствующей инфраструктуры, и это в значительной мере повышает уровень комфорта проживания, – подтверждает Павел Лепиш. – Наш новый проект в столичных Раменках ЖК WestGarden предполагает не просто строительство жилых домов и объектов социальной инфраструктуры, но и благоустройство 7 га набережной. Для жителей и гостей района будут проложены прогулочные маршруты вдоль берега, возведен пешеходный мост и спортивные площадки».


ЖК WestGarden

Лучше «дешево и сердито», чем «богато и грустно»

Часто покупатели жилья отождествляют такие понятия как «престижный район» и «активные продажи». То есть все, что нравится всегда быстро раскупается. Однако это не всегда так. «Прямой зависимости между активными продажами и престижностью района нет. Зачастую люди считают определенную локацию статусной и хотели бы в ней проживать, но не могут себе позволить это по финансовой причине, – говорит Павел Лепиш.К тому же, бизнес-модели элитных проектов, которые, как правило, и представлены в престижных локациях, не предполагают таких активных продаж, которые свойственны успешным проектам массового сегмента».


Правда бывают и особые случаи. Например, в определенном районе традиционно реализовываются жилые площади больших размеров. Наступает момент, когда на локальном рынке появляются предложения малогабаритных квартир. Это моментально провоцирует повышенный спрос, так как цена на недвижимость в районе снижается.


ЖК Level Павелецкая

По мнению Кирилла Игнахина, генерального директора Level Group, между понятиями «престижный район» и «активные продажи» имеется обратная зависимость. Как правило, в престижных районах цены на жилье настолько завышены, что даже потенциальная аудитория покупателей не спешит с вложениями.

«Именно поэтому мы наблюдаем такую тенденцию: постепенно из традиционно престижных локаций спрос смещается в соседние районы, которые сейчас охватывает своеобразная джентрификация, – поясняет эксперт. – Скажем, рядом с давно признанным престижным СЗАО активно растет интерес к САО. Немало потенциальных покупателей жилья в ЮЗАО начинают рассматривать привлекательные локации в ЮАО или СВАО. Активные продажи имеют место там, где клиенты находят некий оптимум цены, локации, экологии, транспортной доступности, инфраструктуры».

Отдельно следует сказать о районах – лидерах по экологической составляющей. Районы с благоприятной средой обитания всегда стоят дороже тех, что не могут похвастаться такой же характеристикой. Однако нужно понимать, что даже в границах одного района ситуация неоднородная. Скажем, можно приобрести жилье в престижном районе юго-запада столицы, но окна комплекса будут выходить непосредственно на Кутузовский или Ленинский проспекты, что практически исключает чистый воздух рядом с домом. При этом на востоке и юго-востоке Москвы есть ЖК, расположенные в окружении больших зеленых зон с собственными скверами и парками.


ЖК "Level Кутузовский"

При выборе той или иной локации о своих интересах не забывают и застройщики.

«У каждого девелопера своя модель бизнеса. Кто-то ориентирован на строительство элитных клубных домов, а другие компании возводят комфортное жилье для большого числа клиентов, – рассказывает Кирилл Игнахин. – Соответственно, и потенциал каждой площадки они оценивают по-разному».

В целом есть общие критерии ликвидности, считает эксперт, которые применимы к 90% всех проектов – хорошая транспортная доступность, наличие собственной или локальной инфраструктуры, обширные зеленые зоны. Не случайно в том же Восточном административном округе было заключено 6% от общего числа сделок в Москве с начала 2019 года. Наибольшей популярностью у покупателей пользуются малогабаритные форматы жилья: 44% приобретенных объектов – это однокомнатные квартиры и еще 10% – студии. Двухкомнатные квартиры приобрели за это время 30% клиентов. Стоимость квадратного метра при этом составила 175,7 тыс. рублей.


Виталий Простаков

Просмотров: 58
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru