«Офисная пандемия» закончится с последним арендатором… Если ему не помогут

Ситуация на офисном рынке столичного региона складывается так же неблагоприятно, как и во многих других сферах бизнеса. До недавнего времени карантинные меры не позволяли сотрудникам вернуться на рабочие места. Впрочем, и сегодня некоторые арендаторы по-прежнему вынуждены платить по договорам аренды, не имея при этом реальных доходов. К чему это может привести догадаться несложно.

фото Яндекс

За последний месяц большая часть собственников офисных помещений получила письма от арендаторов с просьбой о снижении арендной ставки на 25-50% или арендных каникулах на период карантина. Единого решения по этому вопросу нет, ситуация у каждого индивидуальная, и большинство еще находится в стадии переговоров.

«Единственная рекомендация арендаторам и арендодателям – вести конструктивный диалог, – говорит Виктория Малиновская, директор департамента коммерческой недвижимости. – Страдают обе стороны. С арендодателей никто не снял нагрузки в виде коммунальных и эксплуатационных платежей, налогов, кредитных обязательств. С другой стороны, многие не имеют возможности в частичной или полной мере вести бизнес, но при этом связаны жесткими условиями договора аренды».

Алексей Фоменко

Действующие арендаторы в большинстве случаев ждут и рассчитывают на арендные каникулы, которые собственник готов предоставить в текущей экономической ситуации. Но кроме них есть и другие антикризисные меры, которые могут быть применены по соглашению сторон. «Например, в БЦ «Ла-5», в Новой Москве, мы продолжаем сотрудничество при условии снижения арендной ставки на 50%. Стоит отметить, что никто из арендаторов на данный момент не съехал, все ждут официального разрешения правительства возобновить работу», – рассказал буквально за несколько дней до отмены карантина Алексей Фоменко, председатель совета директоров ГК «Трансстройинвест».

В любом случае, нас ждет увеличение количества предложений на рынке коммерческой недвижимости, а, следовательно, и снижение арендных ставок. Уже идет процесс «переселения» из большей площади в меньшую, в офисы с меньшей арендной ставкой. Эксперты полагают, что по завершению карантина тенденция усиленной ротации арендаторов продолжится.

Квазигосударственный бизнес от офисов не откажется

«Высока вероятность, что и после возвращения к обычному режиму работы, часть арендаторов не сможет оплачивать не только допандемийные, но и «карантинные» ставки аренды, поэтому период диалога между собственниками и арендаторами будет длиться не один месяц», – уверена Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis.

Принимаемые меры по борьбе с пандемией COVID-19 и их последствия для бизнеса и экономики страны безусловно отразятся на динамике развития рынка уже в ближайшее время. По прогнозам CBRE, в 2020 году объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей окажется ниже показателя 2019 года (388 100 кв. м) и не превысит 300 000 кв. м.

Маргарита Кабалкина

«Негативное влияние ситуации с распространением COVID-19 и мер по борьбе с ним будет сказываться на сроках окончания строительства и корректировке планов по вводу в эксплуатацию объектов, – говорит

– При этом, мы ожидаем, что сохранится тенденция частичного или полного заполнения некоторых объектов к моменту их ввода в эксплуатацию. Мы допускаем увеличение уровня свободных площадей в целом по рынку до 10-10,5% по итогам года, однако в условиях незначительного ожидаемого прироста нового предложения, динамика уровня вакантных помещений будет во многом определяться скорректированными в новых реалиях стратегиями развития компаний».

Объем новых сделок, по скорее всего, снизится до 650 тыс. кв. м. Наиболее устойчивыми к кризису могут оказаться крупный бизнес, квазигосударственные компании и представители государственного сектора, спрос со стороны которых, вероятно, сохранится в 2020 году, прогнозирует эксперт.

Финансовый градусник для арендатора

Однако следует учитывать, что, если в начале предыдущих кризисов рынок офисной недвижимости находился в условиях роста уровня вакантных площадей и высоких объемов ввода, то текущая конъюнктура рынка, характеризующаяся дефицитом качественного предложения и ограниченным приростом новых объемов площадей, делает его более устойчивым и позволит быстрее перейти к восстановлению после нормализации ситуации.

Многие арендаторы, оказавшись в текущих условиях, пересмотрят свой подход как к организации труда и планированию офисного пространства, так и внедрению повышенных требований к гигиене рабочего пространства. Как правило, привычки, сформированные во время кризисных периодов, остаются надолго. «Мы не ожидаем массового перевода сотрудников на удаленную работу, однако частично работодатели продолжат использовать данный опыт. Компании с течением времени будут внедрять формат гибкого офисного пространства, что позволит эффективно использовать офисную площадь и повысить утилизацию занимаемых площадей. Стандарты зленой сертификации будут рассматривать не просто как инструмент для уменьшения операционных расходов и как элемент социальной ответственности компании, но и как базовое условие создания здоровой и благоприятной среды в офисе», – подчеркивает Маргарита Кабалкина.

В нынешних условиях для сохранения арендаторов собственникам офисных площадей необходимо идти на диалог и искать компромисс для каждого конкретного клиента в зависимости от его текущей ситуации. Применение единого знаменателя и распространение на всех не рационально.

Евгения Лучицкая

«В некоторых случаях арендатору поможет сокращение арендуемых площадей – и собственнику лучше согласиться на такие изменения, чтобы сохранить и арендатора, и часть доходов, – рассуждает Евгения Лучицкая. В других случаях, выходом может стать расторжение договора: конечно, для владельца помещений это наименее приемлемый вариант, но копить долги неплатежеспособного арендатора будет ошибкой».

В результате арендаторы будут стремиться найти наиболее оптимальные предложения – и по цене, и по локации и близости к метро. А это в свою очередь запустит тренд на децентрализацию спроса, особенно в направлении западных и юго-западных районов Москвы, которые традиционно считаются благополучными в плане транспортной инфраструктуры.

Отдельные девелоперы, владеющие портфелем коммерческой недвижимости, могут предложить арендаторам альтернативные площади в других бизнес-центрах – с более низкими ставками и в других локациях. В данных условиях считают разумным ежемесячное отслеживание финансовой «температуры» арендаторов, чтобы находить под каждого оперативные и актуальные решения. И здесь арендатору важно быть ответственным не меньше, чем собственнику, чтобы у каждой стороны были средства для поддержания баланса. А для скорейшего восстановления необходимо вернуться к обычной докарантинной жизни: когда люди смогут свободно перемещаться и работать, станет ясно, сколько времени понадобится рынку на оживление.

Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 56
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru