От чего зависит количество квартир на этаже

Сколько квартир должно быть на этаже? В чем заключаются «минусы» перенаселенных новостроек? На эти вопросы отвечают наши эксперты.



Андрей КИРИЛЛОВ, директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегали», официальный представитель компании «Мегалит – Охта Групп» (ЖК «Приморский квартал», г. Санкт-Петербург):


Андрей КИРИЛЛОВ

Мне кажется, что нет какой-то единой «золотой» формулы, по которой можно было бы вычислить, сколько квартир должно быть на этаже в том или ином доме. Есть сложившееся понимание, что в комплексах премиум и бизнес-класса их должно быть меньше, чем в масс-маркете.

На практике даже в проектах сегмента "комфорт" и "эконом" этот показатель связан напрямую с квартирографией и отвечает за качественную жилую среду, поэтому в последние годы сформировался тренд, когда застройщик стремится минимизировать количество квартир на лестничной площадке, стремясь таким образом повысить статус своего жилого комплекса.

А проектировщики все чаще получают ТЗ на то, чтобы расстояние между соседними квартирами увеличивалось, благодаря чему появляются двусторонние планировки, интересные угловые решения и другие варианты.

Так, например, в первой очереди реализуемого нами «Приморского квартала» есть корпусы в виде башен, в которых лестничная площадка выполнена в форме окружности. Такой формат позволил разместить на этаже шесть квартир, но при этом создать у каждого собственника чувство обособленности и защищенности частной территории: открывая дверь в свою квартиру, хозяин видит максимум еще одну дверь, и то только под определенным углом.

На мой взгляд, главный принцип, которым должны руководствоваться и девелоперы, и архитекторы – это в первую очередь комфорт будущих жителей.

Алексей ПЕРЛИН, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:


Алексей ПЕРЛИН

– Количество квартир на этаже зависит от архитектурного проекта новостройки, который, в свою очередь, определяется площадью участка, плотностью застройки, этажностью и другими факторами. Чем дороже проект, тем меньше, как правило, число квартир на этаже (или на одной лестничной площадке).

Поэтому в массовом сегменте часто встречаются жилые комплексы в виде П-образных корпусов, где обычно много квартир на этаже. Такая форма здания позволяет минимизировать площадь общих и технических пространств в доме, но максимизировать «нарезку» квартир. Также сокращаются потери полезных площадей – чем меньше квартир на этаже, тем больше требуется пространств для лестничных пролетов, межквартирных холлов, лифтовых шахт и коммуникаций. Это прямо влияет на стоимость проекта.

Я полагаю, что количество квартир на этаже прямо не влияет на комфортность проживания. Всё зависит от того, кто ваши соседи и налажены ли у вас уважительные отношения.


В современном жилом комплексе при этом с технической точки зрения намного лучше, чем раньше, устроена звукоизоляция, поэтому больших проблем от количества соседей на этаже возникнуть не должно. Следует обратить внимание на число лифтов и этажность дома. Конечно, если здание высотное, лифтов мало, а квартир много, возможны проблемы с перемещением вниз или вверх.

Что касается конкретных показателей, то для жилого комплекса бизнес-класса, на мой взгляд, нормальным можно считать число квартир на один холл от 5 до 9. В премиум-классе и выше – от 6 и меньше.

Сергей НЮХАЛОВ, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:


Сергей НЮХАЛОВ

– Количество квартир на этаже зависит от класса жилья. В бизнес и элитном сегменте, как правило, средние площади квартир больше. Это же позволяет делать меньше квартир на этажах.


В свою очередь, строительство «башен» с малым количеством квартир на площадке для стандарт- и комфорт-жилья приведет к сильному увеличению затрат, что негативно скажется на конечной стоимости.

Но не только количество квартир на этаже определяет комфорт.


Важную роль имеет непосредственно компоновка этажей. При грамотном планировании коридоров, достаточном количестве и оптимальном расположении лифтов потребительские свойства квартир не ухудшаются, но при этом излишние затраты не переходят на покупателя.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:


Андрей КОЛОЧИНСКИЙ

– Количество квартир на этаже зависит от квартирографии проекта и класса жилья. Так, если в жилом комплексе предусмотрена большая доля однокомнатных квартир и студий, скорее всего количество квартир на этаже будет находиться в диапазоне от восьми до десяти. И, напротив, в приватных домах высокого ценового сегмента на этаже может быть расположено всего две квартиры, причем многокомнатные.

Для комфортного проживания количество квартир на этаже не должно превышать шести, но в отдельных случаях, если в доме установлены дополнительные лифты (больше двух лифтов на секцию), количество квартир может достигать восьми.

Чтобы оценить комфорт проживания в доме, недостаточно обладать информацией о количестве квартир на этаже, также нужно знать квартирографию. Так, если на этаже большинство квартир являются многокомнатными (двухкомнатные и трехкомнатные), скорее всего соседство будет приятным, так как такое жильё покупают семейные пары.

И напротив, однокомнатные квартиры и студии зачастую приобретают для сдачи в аренду, что означает постоянную смену жильцов и возможно не очень бережное отношение к общедомовому имуществу.

Чрезмерная плотность заселения понижает комфорт проживания в жилом комплексе – могут возникнуть очереди в ожидании лифта, а на прилегающей территории – дефицит свободных парковочных мест.

В качестве примера можно взять наш ЖК «Кварталы 21/19», где количество квартир на этаже является сбалансированным. Так, в корпусах средней этажности (9 этажей) расположено от трех до пяти квартир на этаже. В высотных корпусах (23 этажа) расположено по восемь квартир на этаже, но при этом в секции предусмотрено три скоростных лифта.

Татьяна ПОДКИДЫШЕВА, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:


Татьяна ПОДКИДЫШЕВА

– Количество квартир на площадке, как правило, зависит от класса дома. В комфорт-классе максимум – 6-8 квартир на этаже, в бизнес-классе – не более 4-5, в элитном – 2-3. В домах с большим количеством квартир на площадке должно быть предусмотрено зонирование по секциям.

Обычно чем больше соседей, тем выше беспокойство покупателей по поводу шумоизоляции, технического оснащении здания и его безопасности на случай экстренной ситуации, например, возгорания.

В перенаселенных домах одним из главных неудобств может стать нехватка лифтов. Так, согласно, СНиП (СНиП 31-01-2003), в 9-этажной доме должен быть один лифт; в 10-19 этажном – два; в 20-ти этажном – три. Если же поэтажная площадь квартир 450 кв. м - то лифтов должно быть четыре.

Другим недостатком перенаселенности комплекса становится нехватка парковочных мест. Согласно СП 42.133330.2016 количество мест для автомобилей должно быть 350 мест на 1000 человек.

Но застройщики, как правило, считают количество мест на количество квартир. Поэтому парковочных зачастую недостаточно, за исключением маши-мест для людей с ограниченными возможностями. Их должно быть 10% от всего количества. Вот тут все строго. Иначе ростехнадзор может не принять ЖК у застройщика. Включается другая система расчета. Например, для квартиры-студии в 30 метров предусмотрено одно машино-место, более 30 — 1,5 машино-мест, более 100 метров-два. Исходя из этого расчета мест для людей с ограниченными возможностями фактически получается больше, чем 10% мест.

Подготовил Виталий Простаков


Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru