Поиск
  • Vitaly Prostakov

Остатки сладки: готовые квартиры на десерт

Пост обновлен янв. 18

Сколько остается непроданных квартир в новостройке после ее сдачи в эксплуатацию? А, главное, почему? Попробуем разобраться.


ЖК «Эталон-Сити»

Любой застройщик при формировании ценообразования и графика продаж предусматривает, что определенная доля площадей будет реализовываться и после ввода в эксплуатацию. Это позволяет продать остаток готовых квартир по максимальной стоимости. Более того, некоторые лоты специально выводятся в продажу незадолго до сдачи дома. Обычно это касается преимущественно эксклюзивных объектов.

«Например, в нашем случае это были квартиры с персональными террасами, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Стоимость таких объектов намного выше, чем стандартных квартир. Куда эффективнее продавать эксклюзивные варианты, когда потенциальный покупатель может «примерить» на себя жилье, поднявшись в квартиру и лично оценив площадь и вид из окна».

Не случайно элитные проекты часто выходят в продажу уже построенными. «На данный момент редкий премиальный проект-новостройка после ввода в эксплуатацию может «похвастаться» небольшим остатком непроданных квартир и апартаментов», – подтверждает Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России. – Если обратиться к цифрам, мы увидим, что в готовых домах сейчас в продаже находится около 1,2 тыс. лотов. Это составляет более 30% от первоначально запроектированного числа объектов. Таким образом, получается, что 1/3 квартир и апартаментов пока что остается нереализованной».


Лариса Швецова

Если говорить о стандартном жилом комплексе в демократичном сегменте, то по данным Ларисы Швецовой, показатель непроданного предложения после ввода дома в эксплуатацию составляет примерно в 10-15%.

«По нашим подсчетам, на первичном рынке недвижимости столицы, включая Новую Москву, порядка 17% лотов продаются в уже сданных домах. Как раз от 10% до 20% в среднем остается в каждом проекте после ввода в эксплуатацию, приводит свои цифры Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – В массовом сегменте это значение ниже, в элитном классе соответственно, выше, поскольку речь идет об эксклюзивных объектах».


То есть, готовое жилье от застройщика – те самые остатки нереализованных квартир – далеко не всегда стратегический просчет. Это осознанная политика. Зачастую она связаны с экономикой проектов, подтверждает Анатолий Довгань. В целом, ценообразование позволяет делать процесс продажи контролируемым, и уже от девелопера зависит, хочет ли он выходить в проекте на максимальные цены готовых предложений или быстрее завершать реализацию.


Однозначно сказать, что такие объемы остатков квартир в новостройках сопоставимы с вторичным рынком, пожалуй, нельзя, в силу того, что застройщик обладает большим инструментарием маркетинга для их реализации. В то же время, с точки зрения юридического статуса, подобные варианты в готовых домах являются конкурентами для вторичного рынка квартир и апартаментов от собственников.


ЖК «Загорье»

«Рост объема нераспроданных остатков становится вполне обычным явлением, потому что стратегия, которая была во времена дефицита предложения на рынке («все построено – все продано») фактически ушла в прошлое, – делится своим мнением Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. Сейчас застройщики не стремятся реализовать абсолютно все объекты до завершения строительства. Они скорее нацелены на получение максимального финансового результата от продаж. Цена лотов по мере роста строительной готовности также увеличивается, поэтому многие девелоперы сознательно оставляют существенный объем на финальную стадию строительства и, соответственно, продают его не спеша, по максимально возможным ценам и с небольшими скидками».


Дмитрий Халин

Хотя, конечно, бывают и другие ситуации. Например, на рынке есть построенные, но не распроданные проекты, концепция которых создавалась еще до 2014 года, в других рыночных условиях. Из-за неточного позиционирования и неправильного определения целевой аудитории такие комплексы в нужное время не были распроданы и сейчас экспонируются практически в своем полном объеме. Это также оказывает влияние на общую статистику рынка.

«С переходом на эскроу-счета, данная тенденция (увеличение объема нераспроданных остатков в готовых домах) будет лишь нарастать», – утверждает Дмитрий Халин.

По его мнению, это связано с тем, что разрыв между ценой на начальном этапе строительства и в готовом варианте будет сокращаться. Таким образом, снижение дополнительного экономического эффекта повлияет на мотивацию потенциальных инвесторов, они просто перестанут покупать квартиры для перепродажи в прежнем объеме.


Если говорить о дисконтах на остатки готовых квартир, то обычно на стадии 100% готовности проектов их нет. Прибыль стараются фиксировать без спешки, отмечает Анатолий Довгань.


Другое дело жилье в давно сданных новостройках. Именно такое чаще всего продается с большими уступками со стороны девелопера. «Например, в ЖК «Загорье», который вышел в продажу еще в 2011 году, скидки доходят до 22%. В ЖК «Эталон-Сити» (старт продаж в 2013 году) скидка равна 10%. Однако по большей части это не самые ликвидные проекты Москвы, чтобы говорить об очень выгодном предложении, – подчеркивает Мария Литинецкая.


Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 0
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon