Особенности управления жилой недвижимостью

Станислав Шерстюков, руководитель департамента управления жилой недвижимостью УК Zeppelin об особенностях своей работы.




Спрос на качественные услуги управления жилой недвижимостью находится в прямой зависимости от спроса на саму недвижимость, порой даже перекрывая его. Несмотря на то, что управляющая компания зачастую заключает договор на оказание услуг с девелопером, главными и самыми требовательными заказчиками все равно становятся собственники квартир, работа с которыми ведется постоянно, даже в период пандемии.

В техническом плане оказание facility услуг в жилом комплексе очень схоже с обслуживанием бизнес-центра или ТЦ такого же уровня. Мы имеем теже инженерные системы, с таким же порядком по выполнению технических операций регламентного и внерегламентного обслуживания.

Станислав Шерстюков

Но, конечно же, имеются и свои особенности, которые отличают оказание услуг в коммерческой недвижимости от услуг жилого сектора. Основное заключается в том, что помимо действующих лицензий, необходимых для обслуживания специализированных систем, например, противопожарных, для оказания услуг в сфере жилой недвижимости и, в частности, для управления МКД (многоквартирными домами), требуется соответствующая лицензия. Ее получают только те компании, которые прошли специальную аттестацию, подтверждающую прохождение квалификации и соответствие компании требованиям для работы именно в сфере ЖКХ.

Также нельзя забывать, что недремлющий контроль и надзор за деятельностью УК и обслуживающих организаций в сфере ЖКХ осуществляют дополнительные специальные органы. Например, в Москве это — Мосжилинспекция.

Кроме этого, в сфере жилой недвижимости есть большое количество нормативных и законодательных актов, которые постоянно меняются и уточняются, и каждый из них важно отследить и учесть. И, как уже упоминалось, один из сложнейших моментов — работа с самими собственниками. Каждый из них — заказчик и у каждого свои ожидания от действующей Управляющей компании, которые они выражают в требованиях, идущих иногда даже в разрез действующему законодательству. Наша задача в данном случае учесть множество факторов и рисков, чтобы удовлетворить пожелания клиентов.

фото Яндекс

Однако существенное преимущество работы с жилым сектором — это долгосрочность в том числе и договорных отношений между собственниками и управляющей организацией. Чтобы сменить УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников, а их, как правило, больше одного. Поэтому собрать всех и зафиксировать их выбор в соответствующих документах — очень непростая задача. Так, оказывая услуги качественно, управляющие компании могут на стабильных условиях сотрудничать с проектом достаточно долгое время.

Разные формы сотрудничества и прибыль

Существует несколько форм управления жилой недвижимостью. Например, управляющая компания может выступать как подрядчик одной из юридических форм правления, по аналогии с коммерческой недвижимостью, к примеру ТСЖ или ТСН. В этом случае УК понимает свои плановые издержки и прибыль, так как работает по конкретному договору и сервис плану. Поэтому показатели относительно стабильны.

фото Яндекс

Другой вариант, когда УК осуществляет прямое или непосредственное управление объектом жилой недвижимости, то есть управляет полным циклом — от формирования платежных документов для собственников до закупки и установки самых элементарных частей инженерных систем. Тогда УК выполняет более широкий спектр услуг и несет ответственность перед заказчиками, которыми выступают в первую очередь собственники.

Конечно же, затрат существенно больше, чем прибыли, в противном случае, получается нечестно по отношению к клиенту, так как тогда либо стоимость услуг будет сильно завышена, либо сами услуги будут низкого качества. Но не всегда все решает прибыль, получить в свой портфель престижный ЖК иногда намного важнее. К тому же помимо большого объема услуг мы получаем интересные задачи, которые нам нравится решать.

Работа с ЖК в период ограничений

Кризис 2020 года оставил свой отпечаток и в сфере управления жилой недвижимостью. Оптимизация процессов и издержек заставила сжать функционал сотрудников для совмещения дополнительной нагрузки.

фото Яндекс

На период изоляции Правительство РФ запретило начислять пени при неоплате коммунальных услуг до 1 января 2021 года, и часть жителей восприняли это как призыв к прекращению оплаты. Стала расти дебиторская задолженность у управляющих компаний, но при этом они по-прежнему должны были своевременно платить ресурсоснабжающим организациям, подрядчикам и сотрудникам. А ответственность и пени здесь никто не отменял.

Плюс ко всему, нагрузка на УК сильно выросла, потому что жилые помещения необходимо убирать гораздо чаще из-за постоянного присутствия собственников и опасности заражения вирусом. Что также накладывает на УК дополнительную ответственность за безопасность и здоровье жителей. Особое внимание отдается местам потенциальных контактов жильцов: входные группы, лифты, лифтхолы и т.д.

фото Яндекс

Кроме этого, нужно помнить и о сотрудниках, которых необходимо обеспечить средствами индивидуальной защиты и гигиены. В период эпидемии внутри компании в рамках учебного центра мы открыли для сотрудников прием психолога, который оказывает моральную и эмоциональную поддержку нашим коллегам.

Положительные изменения в отрасли

Вне зависимости от кризисов рынок FM-услуг постоянно меняется, увеличивая качество и количество возможных сервисов, которые позже будут востребованы клиентами.

фото Яндекс

Очень многое зависит от кадров, поэтому основной фактор, виляющий на улучшение качественных показателей — работа с сотрудниками компании, обучение и курсы повышения квалификаций. Например, не так давно мы внедрили обновленные экспресс-курсы для комфорт-менеджеров (консьержей), что дает возможность сотрудникам развиваться и совершенствовать свои знания. Тот же подход используется и в развитии количественных показателей. К примеру, по запросу заказчика появились дополнительные услуги — курсы английского и итальянского языков.

Данная сфера не смотря на кризис активно развивается, давая нам возможность расширять и свои горизонты.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru