Особенности проектирования коммерческих помещений в новостройке?

Понятно, что проектирование коммерческих помещений в жилых или апартаментных комплексах полностью зависит от их предназначения. Однако есть нюансы, о которых не все знают.


arendacre.mirkvartir.ru

При разработке проекта площадь коммерческих помещений определяется исходя из размеров участка, этажности здания и плотности застройки. «Как правило, она составляет порядка 6% от общей площади корпуса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Обычно на нижних этажах располагаются супермаркеты, аптеки, хозяйственные магазины и прочие объекты сферы услуг».

По словам эксперта, в некоторых комплексах удается организовать даже торговый центр. Например, проект Discovery Park включает в себя несколько корпусов, объединенных трехэтажным стилобатом. Торговый центр внутри него обеспечит жителей полноценным набором инфраструктурных объектов фактически в своем доме.

Действительно, конфигурация и площадь коммерческий площадей определяется концепцией проекта. «На рынке есть многофункциональные комплексы, где, к примеру, третья часть помещений может быть отведена под офисы и торговую недвижимость», – подтверждает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».

Алексей Перлин

В «минимальной комплектации» коммерческие помещения в жилом комплексе представляют собой первый этаж, отведенный под небольшие магазины, супермаркеты, кафе и т.п.

«На стадии создания проекта жилого комплекса застройщик проводит анализ оптимального использования участка, в ходе которого решается вопрос о доли коммерческих помещений в общем объеме застройки, – отмечает Алексей Перлин. – Скажем, в центре Москвы рядом с оживленной станцией метро и деловым районом коммерческих помещений может быть много. В спальном районе далеко от центра их доля будет ниже».

Иногда, по словам Игоря Козельцева, генерального директора УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), на застройщике лежит социальная нагрузка – необходимость организовать помещение для детского сада или спортивного объекта. В среднем доля коммерции составляет около 5-6% от площади дома. Иногда застройщики ее увеличивают, отводя под объекты сферы услуг и второй этаж.

Игорь Козельцев

Вместе с тем следует понимать, что любой жилой комплекс это микрогород, в котором обязана быть вся инфраструктура, направленная на обеспечение комфортной жизни, поэтому в ГК «Гранель», например, серьезно подходят к формированию набора помещений в каждом микрорайоне.

«Еще до передачи технического задания проектировщикам мы изучаем градостроительный план застройки территории, чтобы определить портрет покупателей квартир в данной локации, – рассказывают в ГК «Гранель». – Соответственно, мы понимаем, какими услугами они будут пользоваться. Кроме этого, если будущий ЖК удален от плотной застройки, то формирование инфраструктуры в плане спорта, медицины, детских дошкольных и образовательных учреждений тоже ложится на нас».

Проще говоря, это все же большой творческий процесс со множеством особенностей, и его главный результат – фактические положительные отзывы от жителей, которые не испытывают недостатка в товарах и услугах.

В компании INGRAD нам рассказали, что девелопер реализует в своих проектах три вида коммерческой недвижимости: внутренние помещения, встроенно-пристроенные помещения и отдельно-стоящие здания.

rentatime.ru

Внутренние помещения представляет собой нарезку лотов небольшой площади, расположенных на первых этажах жилых домов, говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Инград».Они идеально подходят для мелкого ритейла, кофеен, салонов красоты и других объектов сферы услуг».

Для помещений этого типа характерны высокие потолки (не менее 4 м для ЖК комфорт-класса и не менее 5-6 м для бизнес-класса). Входная группа должна быть расположена на одном уровне с землей, чтобы обеспечить беспрепятственный доступ для всех категорий граждан. В случае, если помещение будет использоваться в качестве точки общепита – необходима вытяжка. Разумеется, одной из важных особенностей таких объектов является витринное остекление. Хорошая и яркая витрина напрямую влияет на выручку предпринимателя.

Юрий Тараненко

«В наших объектах все эти пункты обязательно учитываются», – подчеркивает эксперт.

Встроенно-пристроенные помещения чаще проектируются для размещения продуктовых операторов супермаркетов. В недвижимости такого типа, помимо мощности инженерных систем, важно учитывать ещё два важный фактора:

1. Удобный подъезд и зону разгрузки, которая будет удобна не только для арендатора, но и для жителей дома.

2. Нагрузка на перекрытия. В случае с продуктовым магазином этот параметр должен быть не менее 600 кг на квадратный метр для магазинов площадью до 600 кв. м. и не менее 800 кг на квадратный метр для магазинов большей площади.

Отдельно стоящие здания проектируются полностью под конкретное назначение (либо спортивные объекты, либо образовательные учреждения). Это связано с необходимостью учитывать не только параметры самого здания, но и правильно выполнить межевание земельного участка, на котором будет расположен объект. Помимо градостроительных норм есть также санитарные правила, которые особенно строги в отношении детских образовательных объектов. Избежать проблем позволяет комплексный подход к освоению территории, который практикует Группа компаний «Инград».

Мария Литинецкая

Многие современные жилые комплексы имеют закрытые дворы поэтому вся коммерческая встройка проектируется с выходом только на открытую проходную территорию с высоким пешеходным трафиком.

В качестве примера можно привести ЖК «Янила Драйв» в микрорайоне Янино Всеволожского района Ленобласти. По мнению Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», современный квартал должен быть насыщен коммерческой инфраструктурой, а у жителей возможность – покупать свежий хлеб и другие продукты рядом с домом. Кроме того, важно наличие дежурной аптеки, кабинета врача общей практики, кофейни или небольшого семейного ресторана.

Также в новых кварталах популярны салоны красоты, студии фитнеса, пункты выдачи товаров из онлайн-магазинов. Соответственно, проектируя коммерческие помещения в составе наших кварталов, мы закладываем этот функционал.

В дальнейшем, собственники помещений сами принимают решения, кому и под какие цели сдавать недвижимость. Наиболее востребованы у инвесторов помещения мелкой «нарезки» – от 25 до 50 кв. м. В следующих очередях проекта «Янила Драйв» девелопер планирует открыть комьюнити-центр и коворкинг. Под эти функции будет отведено помещение площадью 500 кв. м.

Подготовил Виталий Простаков

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru