Поиск
  • Vitaly Prostakov

Оживление деловой активности на складском рынке

Пост обновлен янв. 25

Складской сегмент постепенно приходит в себя после затяжного кризиса. Первые положительные тенденции эксперты отмечают, в первую очередь, в Москве. В минувшем квартале деловая активность заметно выросла. В Подмосковье эксперты фиксируют снижение вакантных площадей. В целом же продолжается переход в новый цикл: от рынка арендатора к рынку девелопера.



Развитие любой отрасли связано в первую очередь, с внедрением новых технологий. В условиях современной российской действительности та же роботизация складских помещений подразумевает дорогостоящее оборудование. А этим как раз обладают единицы. Пока подобное имеется у компании Pepsi, на территории складского комплекса которой работает всего 20 сотрудников.

«Кроме того, автоматизация складов не выгодна по причине того, что у нас более низкая оплата труда и нет острой необходимости к сокращению персонала, поэтому в дальнейшем прогнозируется лишь частичное внедрение новых цифровых технологий», – отмечает Сергей Кузичев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости KnightFrank.


Москва

Если говорить о Москве, то большинство столичных складских комплексов довольно старые и, учитывая растущий спрос на реконструированные склады, локально набирает оборот редевелопмент. Не случайно в последнее время, были построены склады на территории бывшего завода «Москвич» а также Московского Завода Шампанских Вин. После реконструкции введены объекты хранения для GSPARK и UWC, причем последний комплекс сдавался с мультитемпературными и сухими помещениями.



В этом году планируется ввод двух складских комплексов девелоперской компании «А Плюс Девелопмент» в деревне Есипово и один для крупнейшего ритейлера Wildberries площадью 90 тыс. кв. м и 96,1 тыс. кв. м соответственно, а также распределительного центра «Лента» PNKGroup площадью 70 тыс. кв. м и 3-ей фазы логистического комплекса «Внуково 2» площадью 50 тыс. кв. м.


По данным компании KnightFrank, в I квартале 2019 года в Москве было реализовано около 125 тыс. кв. м складских помещений в абсолютном выражении, что на 61% превысило прошлогодний показатель. Чуть более половины от введенных площадей составили спекулятивные объекты. Совокупный объем предложения I квартала 2019 года составил 14 240 тыс. кв. м.



По сравнению с четвертым кварталом 2018 года ставки аренды на склады класса А возросли на 1,4%, составив 3 700 руб./кв. м/год triplenet. Слабый рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связан с тем, что в конце 2018 года вырос уровень вакансии. В I квартале 2019 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды была минимальной на востоке Москвы – 3 000 руб./кв. м/год triplenet, максимальной – на южном и западном направлении – 4 000 руб./кв. м/год triplenet.


Объем вакансии в складах класса А в Москве находится на низком уровне, так как остается высокая востребованность со стороны арендаторов. В складах категории B свободные площади составили 25 тыс. кв. м. Класс С обладает самым высоким уровнем вакансии на данный момент – 125 тыс. кв. м.

«Предложение складской недвижимости в столице должно ориентировочно достигнуть 900 тыс. кв. м на момент четвертого квартала 2019 года с преобладанием формата built-to-suit», – уверен Сергей Кузичев.

Московская область

По данным компании CBRE, в I квартале 2019 г. в Московском регионе было построено 231 тыс. кв. м складских площадей, что в 2,7 раз меньше, по сравнению со значением прошлого квартала. При этом 65% от общего объема площадей вводилось на спекулятивной основе.

«Основной объем новых площадей в 2019г. ожидается на наиболее востребованных направлениях, таких как Новорязанское и Симферопольское шоссе – около 58% новых проектов будет суммарно реализовано к концу года на данных субрынках, – рассказывает Василий Григорьев, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE.Средневзвешенная арендная ставка выросла на 2,8% по сравнению с прошлым кварталом и составила 3 700 руб./кв. м/год. К концу года мы ожидаем, что ставки аренды достигнут уровня 3 800 руб. за кв. м в год, а в случае хорошей динамики спроса – и 4 000 руб. за кв. м в год».

Согласно отчету компании CBRE, в начале 2019 года доля свободных площадей продолжила свое снижение и практически вернулась к значению середины 2014 г., тем самым, достигнув минимального уровня, за последние пять лет. Сегмент складской недвижимости продолжает переход в новый цикл: от рынка арендатора к рынку девелопера.


«По нашим прогнозам, объем строительства по итогам года составит 670 тыс. кв. м, что на 22% меньше показателя введенных площадей за 2018г. При этом произойдут заметные изменения в структуре нового строительства, – отмечает Василий Григорьев. – Проектов конечных пользователей на собственных площадках будет меньше и на них придётся лишь 17% новых зданий (33% в 2018г.). Остальные 83% нового строительства будут сформированы за счет девелоперских проектов, общий объём которых сохранится относительно 2018 г., но при этом будет в большей степени сформирован объектами спекулятивного девелопмента. Таким образом, девелоперы реагируют на усиление дефицита свободных площадей на рынке».


В отличие от столицы спрос на складские помещения Подмосковья по итогам первого квартала оказался вдвое ниже показателя IV кв. 2018 г. и составил 309 тыс. кв. м.


Крупнейшими сделками квартала стали:

• Покупка продуктовым дистрибьютором Мистраль 55,5 тыс. кв. м в складском комплексе «PNK Парк Коледино»;

• Аренда ритейлером Спортмастер 35 тыс. кв. м в логистическом парке «Холмогоры».


Значительная доля сделок в структуре спроса была сгенерирована дистрибьюторами продуктов питания, электроники и электротехнических товаров – сегментов показавших наиболее активную динамику среди компаний оптовой торговли в 2018 г. На них пришлось 40% транзакций или в абсолютном выражении 130 тыс. кв. м. Крупные ритейлеры и производственные компании также были активны – 43% спроса совокупно в первом квартале.



Отдельно стоит отметить подписание соглашения о строительстве склада общей площадью 75 тыс. кв. м между заказчиком компанией «Глобус» и строительной фирмой Trasko-Inwest на собственном земельном участке ритейлера в районе г. Пушкино.



В ближайшей перспективе эксперты компании CBRE ожидают продолжение тренда на рост ставок аренды, сохранение дефицита предложения и, как следствие, возвращение практики спекулятивного девелопмента.

Годовой объём сделок ожидается на уровне 1,1 млн кв. м. В структуре спроса ожидается рост доли компаний сферы E-commerce. Общий объем строительства в 2019 году может достигнуть отметки 700 тыс. кв. м.


Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon