Общественные пространства: мотивация девелоперов плюс интерес горожан


Василий КОСТИН: Эволюция от точечной застройки к микрорайонной, а затем к квартальной сопровождается выстраиванием гармоничных отношений с градостроителями и горожанами. И если в начале этого процесса были важны технологичность, функциональность и рентабельность проекта, то теперь в списке приоритетов появилась еще одна позиция - комфортность городской среды».

Василий Костин

Досье автора

Василий Костин, учредитель и генеральный директор инженерно-проектной компании «КБК Проект».Имеет 20-летний опыт в проектировании и строительстве объектов гражданского и промышленного назначения.Среди завершенных проектов: завод по сборке грузовых автомобилей Volvo (г. Калуга), спортивный комплекс с ледовой ареной (г. Тула), ТК «МЕГА» (г. Москва), завод по выпуску авиационных агрегатов - НПО «Наука» (г. Владимир), университетский городок Сбербанка России (Московская область) и др.


Анализ потребительского спроса, проводимый компаниями-застройщиками, снова и снова показывает, что общественные пространства и объекты социально-бытовой инфраструктуры, подобно магниту, притягивают внимание потенциальных клиентов. Наличие таких элементов в проекте повышает продажную стоимость квадратного метра на 20-30%, а значит, увеличивается инвестиционная привлекательность объектов. Осознавая это, многие застройщики уже сегодня вкладывают порядка 20% общей стоимости объекта в развитие общественных пространств.


Уверенности добавляет зарубежный опыт преображения городов за счет строительства публичных территорий. В качестве примера можно привести Чикаго, где промышленные зоны «подвинулись» и уступили место паркам. Вложения в редевелопмент были колоссальные, но они окупились: снизилась криминогенная обстановка, пустовавшие районы стали заселяться, цены на жилую и коммерческую недвижимость выросли на 60%.





Интересные цифры были получены в Нью-Йорке. После того как там был построен Центральный парк, рыночная стоимость недвижимости в этом районе выросла на 11,5 млрд долл. Более того, исследование, проведенное компанией Central Park Conservancy, показало, что город стал получать на 400 млн долл. в год больше налоговых поступлений от коммерческих объектов в этом районе. Таким образом парк стал магнитом для прибыли, в итоге выиграли как собственники недвижимости, так и городской бюджет.

Если вернуться к российской действительности, то уже можно говорить о заметных результатах деятельности по организации общественных пространств в столице. Например, группа арт-активистов во главе с Сергеем Десятовым в середине нулевых начали создавать зоны Artplay на территории умерших промышленных предприятий. Эффект многим известен – в пределах станции метро «Курская», в районе бывшего «Манометра», резко подскочил спрос на офисную недвижимость.


От микрорайонов к кварталам

Уже пять лет назад в столичный Генплан начали вносить изменения, позволяющие осуществлять согласованную квартальную застройку. Социальная инфраструктура (школы, клиники, детсады и т. п.), согласно этим изменениям, выносится за пределы микрорайонов и представляет собой отдельные кварталы, общие для жителей близлежащих комплексов. Такой переход от микрорайонной застройки к квартальной высвобождает дополнительные пространства и позволяет упорядочить транспортную схему и прочие элементы городской среды.


Эволюция от точечной застройки к микрорайонной, а затем к квартальной сопровождается выстраиванием гармоничных отношений с градостроителями и горожанами. И если в начале этого процесса были важны технологичность, функциональность и рентабельность проекта, то теперь в списке приоритетов появилась еще одна позиция - комфортность городской среды. Создавая городские кварталы, современные проектировщики учитывают социальные, конфликтологические, одним словом, человеческие аспекты.





Впрочем, новое – это хорошо забытое старое. Идея организации плотной квартальной застройки вокруг центральных общественных пространств принадлежит еще древнегреческому архитектору Гипподаму. Функции общественных пространств выполняли парки, скверы или соборные площади.

В эпоху бурной автомобилизации микрорайоны пришли на смену кварталам, поскольку градостроители пытались обеспечить удобный доступ к объектам инфраструктуры для автомобилистов. Однако со временем это вызвало ряд проблем – пробки, шум, загазованность. В 60-х гг. прошлого века возник спрос на новую модель формирования городской среды, организованной вокруг пешеходных и велосипедных дорожек, остановок общественного транспорта.


Как уйти от однообразия советских районов

Квартальная планировка предполагает, что расстояние между улицами составляет от 75 до 250 м (в отличие от микрорайонов, где в пределах 500-1000 м проходили оживленные магистрали). Транспортный поток рассеивается и теряет угрожающую динамику своего движения. Улицы в кварталах нового типа обретают некую индивидуальность и становятся привлекательными для горожан.


Проектировщики новых кварталов, работая над эскизами будущего жилого пространства, уходят от традиционных прямых углов, это происходит вследствие двух причин. Во-первых, для того чтобы удовлетворять требованиям освещенности, дома должны быть расположены под определенным углом к сторонам света (10-24 градуса к линии севера). Во-вторых, планировка, привязанная к особенностям рельефа и учитывающая прочие нюансы местности, позволяет уйти от монотонности и однообразия советских микрорайонов.





Благоприятное впечатление производят грамотно распределенные зеленые насаждения. Они психологически масштабируют улицы, гармонизируя их с человеческим восприятием. Снижается уровень шума, зонирование пространств происходит естественным образом (исчезают пугающие и внушающие отвращение заборы), осуществляется защита нижних этажей от негативного влияния агрессивной среды.


Новый подход к формированию городской среды решает вопрос безопасности как на уровне психологического восприятия, так и на уровне технологических решений. Грамотное распределение трафика, разграничение частных и общественных зон, возможность для жителей осуществлять контроль всего происходящего в районе – все это в совокупности позволяет создать условия для комфортного, во всех отношениях, проживания.


Квартальная инфраструктура нового типа становится безопасной для велосипедных и пеших прогулок. Наличие вело- и беговых дорожек – еще один фактор привлекательности жилых комплексов.


Проектирование и зонирование

Взаимодействие между девелоперами, градостроительными властями и населением позволяет также регулировать высотность зданий, избегая хаотизации пространства. Применяется принцип «высотных доминант», когда высотки – это особо ценные для жителей здания (университеты, госпитали, церкви и т. д.), высотность остальных зданий ограничивается заданным пределом.


Хорошо продуманные общественные пространства – один из главных факторов привлекательности кварталов. Главные требования к обустройству кварталов сводятся к следующему:

  • развитая пешеходная и велосипедная инфраструктура;

  • чувство защищенности;

  • условия для уличной активности жителей;

  • привлекательный внешний вид;

  • комфортные масштабы;

  • психологический комфорт.

Другими словами, в основе проектирования общественных пространств должны лежать интересы горожан. Это системный подход, требующий понимания психологии, потребностей и предпочтений жителей. В ходе системного анализа обратной связи формируется понимание, как размещать инфраструктурные объекты общественных пространств. В качестве примера можно привести подход, согласно которому общественное пространство делится на три зоны:

  1. Зона высокой посещаемости и стабильного трафика посетителей. Здесь размещаются предприятия быстрого обслуживания и происходит распределение транспортных и пешеходных потоков.

  2. Основная зона. Здесь люди перемещаются неторопливо, рассматривают достопримечательности и просто отдыхают. В таких местах целесообразно разместить крупные торговые и развлекательные центры, кинотеатры, музеи, парки, скверы и т. д.

  3. Глубинная зона. Сюда проходят те, кто двигается в глубину жилых кварталов. Очень подходящее место для небольших магазинов, почтовых и банковских отделений, жилищных контор и т. п.





Диалог с жителями

Это лишь один из множества подходов к гармонизации городской среды. Точная картина должна формироваться исключительно в ходе диалога с общественностью. Одна из разновидностей такого диалога – концепция культурного планирования.


Культурное планирование начинается с исследования возможностей и ресурсов данной территории. Затем создается культурный план, определяется последовательность действий, направленных на развитие комфортной городской среды. Здесь в принципе не может быть общих стандартов. Каждое общественное пространство уникально. Именно в исключительности и разнообразии кроется секрет магнетизма общественных пространств.

В ходе получения обратной связи от жителей формируется общая картина, состоящая из исторических фактов, ассоциативных связей с этой местностью, образов, культурных нюансов. Только люди, проживающие каждый свой день в данном пространстве, способны придать смысл всему, что будет происходить с территорией по воле застройщиков.





Признаки успеха

Анализируя мировой опыт в проектировании комфортной городской среды, можно выделить следующие условия успешной работы по преобразованию городов:

  • инициаторами перемен должны выступать сами горожане;

  • функциональность более важна, чем форма;

  • городская среда должна стать зоной, свободной от ограничений и дискриминации;

  • важно создавать центры притяжения человеческих потоков;

  • необходимо хорошо знать и учитывать культурные традиции;

  • нужно внимательно относиться к территориальному контексту;

  • недопустимо спускать директивы откуда бы то ни было;

  • стандартные, типовые решения неприемлемы;

  • никаких заборов и прочих ограничений доступа;

  • общественные пространства нуждаются в защите от растаскивания на частные клочки, а также от чрезмерного государственного контроля.

Жизнеспособность общественных пространств определяется их соответствием постоянно эволюционирующим запросам публики. А это значит, что система формирования городской среды должна быть мобильной и гибкой, постоянно готовой к тому, чтобы откликнуться на чаяния горожан.


Результат не может не вдохновлять. Общественные пространства становятся местом, где горожане контактируют, отдыхают, обмениваются опытом. Здесь формируется безопасный, толерантный стиль общения между представителями различных социальных групп населения. Безопасность, психологический комфорт, свобода для творчества и самовыражения – вот, пожалуй, главные маркеры современной, комфортной городской среды.

Просмотров: 7
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru