Поиск
  • Vitaly Prostakov

Обзор рынка новостроек Пензы по итогам 2019 года

Группа компаний «РКС Девелопмент» — мультирегиональный девелопер, специализирующийся на возведении жилья комфорт-класса с отделкой «под ключ» в европейской части страны, подвела итоги 2019 года на рынке новостроек г. Пенза, по результатам которых аналитики отмечают несколько устойчивых трендов: цены на новостройки сохраняют положительную динамику, однако, общий объем сделок уменьшается и, как следствие, девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты.


ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. ПЕНЗА

На начало 2019 г. объем жилищного фонда г. Пензы составлял 15,3 млн. кв. м, обеспеченность им постоянного населения — 29,2 кв. м на 1 чел. Это близко к оптимальному значению показателя в 30 кв. м/чел., при котором обеспечиваются комфортные жилищно-коммунальные и бытовые условия жизни.


ЖК «Арбековская Застава»

Объем ввода нового жилья составил 239,1 тыс. кв. м. Основную часть введенного объема сформировали литеры в рамках комплексов стандарт-класса «Город Спутник» и «Арбековская Застава». На данные объекты приходится около 30% общего объема сданных домов. Однако, в общем ситуация за последние 5 лет выглядит не столь оптимистично. Объем ввода в эксплуатацию в 2019 году лишь немногим превысил показатель 2013 года и существенно отстает от пикового показателя 2015 года (-24,1%), кроме того, в 2019 году было заявлено всего 8 новых проектов, что на 77% меньше, чем в 2018 году.


Также необходимо отметить, что девелоперы по-прежнему делают ставку на проекты стандарт-класса. Его доля на конец года составляла 85,6% от общего объема строительства.


Из шести новых объектов, стартовавших в 2019 г. в стандарт-классе, только два проекта являются абсолютно новыми — «Дом на Озерной» и жилой дом на улице 3-ей очереди строительства жилого района Арбеково.


ЖК «Дом на Озерной»

Доля комфорт-класса в объеме вышедших новостроек составила всего 1,0%, что является рекордно низким значением. В 2019 г. началось строительство одного объекта в данном сегменте — жилого комплекса «Илмари».


Из приведенной далее таблицы исключен высококачественный сегмент. По оценкам аналитиков ГК «РКС Девелопмент», в течение 2018 — 2019 гг. данный класс пополнился лишь двумя объектами (2 очередью «55 квартала» и клубным домом «Капитал»), совокупная площадь квартир в рамках которых составила 20,3 тыс. кв. м.




Кроме того, в 2018 году объемы предложения на локальном рынке после трехлетнего спада в период 2015-2017 годов, впервые продемонстрировали рост, а объем возводимого жилья вернулся к пиковым показателям 2014 года. И уже первые объекты были введены в эксплуатацию в начале 2019 года. Всё это происходило на фоне минимального объема вывода новых проектов на рынок (-77% к 2018 г.). Совокупность перечисленных факторов привела к тому, что объем возводимого жилья по итогам 2019 г. находится на рекордно низкой отметке — 626,2 тыс. кв. м.


По прогнозам аналитиков «РКС Девелопмент», первичный рынок новостроек Пензы в 2020-2022 годах будет постепенно восстанавливаться. Но отсутствие новых проектов приведет к вымыванию предложения и нарастанию дефицита, которые неизбежно приведут к повышению цены на недвижимость.




ПРЕДЛОЖЕНИЕ

На конец 2019 г. на первичном рынке г. Пензы строительство многоквартирных домов осуществляют 24 компании. При этом 69,3% площади возводимого жилья приходится на 5 основных игроков. Лидерство по объему строительства многоквартирных домов в г. Пензе принадлежит ООО «Застава», который имеет 26,5% в общем объеме возводимого жилья. Далее следуют компании СГ «Рисан», ПКФ «Термодом», МУП «Пензгорстройзаказчик» и ГК «РКС Девелопмент» с проектом «Сурская Ривьера».


ЖК «Ближняя Веселовка»

По итогам 2019 г. состоялась закладка всего 8 новых многоквартирных жилых проектов с общей площадью квартир около 66,1 тыс. кв. м — это минимальное значение за последние годы.

Наибольший объем (59%) составили новые литеры в ранее возводимых комплексах, к таким относятся: «Город Спутник», «Ближняя Веселовка» и Green Park. Еще 44% приходится на новые проекты, ранее не представленные на локальном рынке, к ним относятся 4 комплекса, что в два раза меньше числа новых объектов, по сравнению с 2018 г. (тогда вышло всего 8 абсолютно новых проектов).


Основной объем вышедших новых проектов (49,5%) приходится на пригород города. Следующими по объему нового строительства выступают Октябрьский и Первомайский районы (22,5% и 18,8% соответственно). Оставшаяся часть от общего объема выхода новых проектов (9,2%) приходится на Ленинский и Железнодорожные районы, в границах которых в 2019 г. вышло по одному новому объекту.


ЖК «Город Спутник»

Основной объем строящегося на рынке жилья на протяжении последних лет приходится на кирпичное домостроение — 40,6%. Монолитные дома занимают 34,6% от общей площади строительства. Панельная и объемно-блочная технологии строительства менее распространены и формируют около 24,8% от общего объема строящегося жилья.

На конец 2019 г. около 53,3% квартир на первичном рынке не реализовано. Основная часть из них представлена в возводимых домах, а именно 93,1% всех остатков.


ЖК «Гулливер»

Существенных изменений по типам и площадям квартир не произошло. Основой предложения, как и в 2018 г., являются 1-комн. квартиры (42,9% всех предложений на первичном рынке). Однако их доля за 2019 г. снизилась на 3,2 п. п., что, прежде всего, связано с наращиванием доли 3-комнатных вариантов. Также стоит отметить, что совокупная доля студий и 1-комн. квартир является средней (54,7%) по сравнению с другими крупными городами. Таким образом, на локальном рынке существует потенциал для повышения доступности жилья, посредством включения в квартирограммы большего количества малокомнатных и компактных квартир.


По исследованиям аналитиков «РКС Девелопмент», в первом полугодии 2020 года застройщиками города запланировано сдать 247,9 тыс. кв. м, что соответствует 39,6% объема рынка. Еще у 32,8% возводимых объектов (205,4 тыс. кв. м) срок сдачи заявлен на второе полугодие 2020 г. Всего в 2020 г. должно быть введено в эксплуатацию 453,3 тыс. кв. м жилья.


ЦЕНА


Станислав Сагирян

«В 2019 г. основную долю предложения на первичном рынке занимают новостройки, в которых средняя удельная стоимость 1 кв. м составляет более 50 тыс. руб. Несмотря на спад общего числа сделок, стоимость квадратного метра продолжила расти во всех сегментах рынка, а отсутствие новых проектов привело к дефициту наиболее востребованных покупателями квартир, и, как следствие, к повышению неудовлетворенности покупательского спроса. Негативно для девелоперов повел себя и рынок вторичного жилья, цены на котором ненамного отличались от цен на квартиры в новостройках, разница составила всего на 1,8%, а объем предложения вырос на 17,6% по сравнению с прошлым годом. Всё это в итоге способствовало оттоку покупателей на вторичный рынок», — считает Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС Девелопмент».




В стандарт-классе на конец 2019 г. продажа квартир осуществляется в 25 домах. Средняя цена 1 кв. м при этом составляет 44,5 тыс. руб. Прирост стоимости по отношению к 2018 г. составил 5,5%. Данные изменения связаны главным образом с увеличением стоимости 1 кв. м в большинстве объектах массового сегмента.

В комфорт-сегменте на конец 2019 г. продажа жилья ведется в 10 домах.


Средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 52,4 тыс. руб. Динамика цен по отношению к 2018 г. носит положительный характер (+12,5%). Изменение прежде всего обусловлено повышением стоимости жилья во всех 10 объектах, реализация которых велась и в 2018 г. Также столь выраженное увеличение цены в данном сегменте обусловлено завершением продаж в трех жилых домах в рамках двух ЖК: «Гулливер» и «Дуэт», стоимость квартир которых по итогам 2018 г. в среднем составляла 43,8 тыс. руб./кв. м., что существенно ниже среднерыночного показателя в комфорт-классе.


ЖК «Аристократ»

В бизнес-сегменте значение среднерыночной стоимости находится на уровне 63,9 тыс. руб./кв. м. Прирост стоимости за год составил 13,7%. В настоящий момент на рынке реализуется два объекта бизнес-класса: ЖК «Аристократ» и ЖК на ул. Кирова, 55. Положительная динамика по отношению к 2018 г. обусловлена выраженным увеличением цены в первом объекте.


В элитном классе продажа жилья осуществляется в 5 объектах. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м по итогам 2019 г. составляет 77,6 тыс. руб. По отношению к 2018 г. показатель увеличился на 11,8%. На такое изменение повлияло два фактора: повышение цен в двух из пяти реализуемых на рынке объектов за 2019 г. в среднем на 13,3% («Клубный дом на Набережной» и ЖК на Московской и открытие продаж в 2019 г. в клубном доме «Капитал», стоимость квартир которого на сегодняшний день является самой высокой на первичном рынке города и составляет в среднем около 120,0 тыс. руб./кв. м.



СПРОС

Продолжается отрицательная динамика числа сделок. Общий объем спроса за 2019 г. составил около 4,1 тыс. сделок, что на 26% ниже результатов прошлого года. Отрицательная динамика продолжает прослеживаться с 2015 г., т.е. уже на протяжение 5 лет.


«Выраженное снижение покупательской активности обусловлено сразу рядом факторов: рекордно низким значением ценовой дельты между первичным и вторичным рынками (всего 1,8%), сниженной девелоперской активностью (на76,9%) и нехваткой ликвидного предложения в сегменте комфорт-класса, а также исчерпанием положительного эффекта от снижения ставок по ипотечным кредитам (на 14%) и общим спадом на региональном ипотечном рынке», — считает г-н Сагирян.


ЖК «Сурская Ривьера»

В 2018 г. достаточно много сделок зарегистрировано в комплексном проекте «Город Спутник» и жилом комплексе «Сурская Ривьера». В 2019 г. остатки в «Городе Спутнике» сократились, выбор квартир стал меньше и, соответственно, количество сделок существенно снизилось, а в «Сурской Ривьере» объем продаж остался на достаточно высоком уровне в связи с выходом на рынок предложений по новым корпусам.


Структура спроса в разрезе классов в 2019 г. в целом повторяет таковую по итогам 2018 г., а изменения оцениваются как незначительные. Максимальный объем совершенных сделок приходится на стандарт-класс - 71%, на комфорт-сегмент - порядка 26%. Если говорить о более качественном жилье, то в совокупности бизнес- и элитный классы занимают 3% в общем объеме спроса.




По итогам 2019 г. показатели ипотечного рынка в Пензенской области демонстрировали негативные тренды: количество выданных ипотечных кредитов снизилось по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. (-14,0%), а объем займов в денежном выражении уменьшился на 4,4%. Спад активности заемщиков прослеживается даже несмотря на рост доступности ипотеки и снижение процентных ставок по кредитам до 9,2%. Также по итогам 2019 г. наблюдается увеличение срока ипотечного кредитования, а также размера ежемесячного платежа, что в общем является следствием роста цен на жилье, в условиях которого заемщики для покупки квартиры вынуждены брать ипотечные кредиты на более длительный срок.


В отношении квартирограмм объектов стандарт– и комфорт-сегментов можно наблюдать относительный баланс спроса и предложения. В комфорт-классе прослеживается небольшая нехватка предложения малогабаритных вариантов, и имеет место переизбыток 3-комн. квартир в обоих массовых сегментах. Квартирограммы домов бизнес- и элитного классов, за исключением сегмента 2-комн. квартир, по состоянию на 12.2019 слабо соответствуют предпочтениям покупателей.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon