Обзор рынка апартаментов Москвы 2019

Предлагаем вашему вниманию обзор рынка апартаментов Москвы за первое полугодие 2019 г., составленный по итогам опроса наших экспертов.


Апартаменты Москвы продемонстрировали рост стоимости во всех ценовых категориях, считают эксперты компании «БЕСТ-Новострой», причем как в годовом выражении, так и по сравнению с предыдущими месяцами. «Наиболее активно дорожает премиум-класс: здесь средняя цена 1 кв. метра по итогам августа превысила 530,6 тыс. руб. (рост за год 9%), в комфорт-классе цены достигли отметки 171,1 тыс. руб. (+10% за год), в бизнес-классе метр подорожал на 5% до 249,9 тыс. руб.», – приводит данные Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании.


Ситуация объясняется введением с 1 июля 2019 г. обязательной системы проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Как и предполагалось, на новые правила рынок отреагировал ростом цен. Однако, согласно официальному заявлению главы ЦБ Ф Эльвиры Набиуллины от 6 сентября 2019 г., подобный рост будет временным явлением.

По итогам I полугодия 2019 г. объём предложения апартаментов на первичном рынке г. Москвы составил 667,9 тыс. кв. м или 9,3 тыс. лотов[1], приводит данные Сергей Егоров, управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость». При этом доля апартаментов составила 23% от общего объёма предложения московской «первички».


ЖК «Движение. Тушино»

Во II квартале 2019 г. на первичном рынке Москвы в старых границах на апартаменты пришлось 8% заключённых ДДУ (по данным Росреестра[2]). Потребители в большей степени отдали своё предпочтение комфорт- и бизнес-классам: на них пришлось 41,5% и 41,4% от общего объёма реализованной площади апартаментов.


Между тем активность девелоперов по выводу новых проектов в сегменте апартаментов Москвы явно снижается, – отмечает Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО». «Например, за I полугодие 2019 г. были выведены в продажу порядка шести комплексов с апартаментами. При этом важно отметить, что подавляющее большинство из них принадлежит к дорогостоящему классу элитной недвижимости», – говорит эксперт.


Анна Соколова

Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград» так же считает, что девелоперы теряют интерес к апартаментам Москвы, по ее данным с начала года предложение в этом сегменте сократилось на 5%. Новые проекты, выходящие на рынок, чаще всего представляют собой клубные дома в высоком ценовом сегменте. В целом на массовый сегмент приходится лишь около 20 % всего предложения в апартаментах. Наибольшая часть предложения (суммарно чуть более 75 %) приходится на 3 округа Москвы: САО, СВАО и ЦАО.


При этом, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, в сравнении с данными за аналогичный период прошлого года доля апартаментов в предложении сократилась на 3 п.п., что связано с активным пополнением рынка проектами с квартирами.

«Спрос также смещается в сторону квартир: доля продаж апартаментов в Москве за первые два квартала 2019 года снизилась по сравнению с данными за I полугодие 2018 года на 7 п.п. – если раньше каждый третий приобретаемый лот являлся апартаментом, то сейчас каждый четвертый (26% от общего объема продаж высокобюджетной недвижимости)», – подчеркивает Ольга Широкова.

Ольга Широкова

В будущем тенденция на сокращение доли апартаментов в структуре спроса на московском рынке сохранится, до тех пор, пока на рынок будут активно поступать качественные жилые премиальные комплексы, утверждает эксперт.

В условиях, когда на рынок выходит больше проектов с понятным для покупателей форматов, естественно, что спрос будет смещаться в сторону квартир. Покупатели лучше на него реагируют, девелоперы это понимают и, если есть возможность, переводят нежилой формат в жилой. К примеру, из формата апартаментов в квартиры были переведены элитные комплексы ЖК Bunin, Cloud Nine и «Дом с Атлантами», а также премиальный ЖК «Резиденция Монэ».


При этом в высокобюджетном сегменте (в отличие от массового) разница в цене на квартиры и апартаменты в Москве, как правило, отсутствует. На первое место при ценообразовании выходят расположение комплекса, его локальное окружение, технические характеристики проекта.


ЖК «Резиденция Монэ»

Действительно, форматы выводимых на рынок апартаментов заметно меняются. Так, уже на протяжении длительного времени застройщики предлагают проекты с апартаментами гостиничного типа, в то время как апартаменты в составе МФК не проектируются по ряду причин (в первую очередь из-за более высокого налогового режим для них, что напрямую сказывается на снижении уровня потенциального спроса).


Сергей Егоров

Среди трендов рынка апартаментов Москвы можно отметить развитие проектов сервисных апартаментов, в рамках которых предлагаются апартаменты с возможностью использования гостиничных сервисов, предоставляемых отельными брендами, также входящими в проекты. На текущий момент объем предложения лотов подобного формата на первичном рынке высокобюджетной недвижимости столицы составляет более 27 тыс. кв. м. Данный объем сформирован шестью проектами, представленными в открытой продаже.

«За лето рынок апартаментов Москвы также пополнился таким проектом, как ЖК «Движение. Тушино» (комфорт-класс) от застройщика «ФСК Лидер», – добавляет Сергей Егоров, Управляющий партнер «S.A. Ricci жилая недвижимость». – Он расположился в СЗАО, р-н Покровское-Стрешнево. В продаже представлены корпуса 1,2 и 4, средняя цена квадратного метра в которых составляет 136 тыс. руб./кв. м (за среднюю площадь – 56,4 кв. м).

ЖК «Поклонная, 9»

Чуть ранее стартовали закрытые продажи премиального проекта ЖК «Поклонная, 9» (застройщик – AntDevelopment). Жилой комплекс представляет собой 32-этажное высотное здание в стиле ар-деко, в рамках которого будет осуществляться продажа апартаментов, пентхаусов и двухсветных вилл с террасами с полной чистовой отделкой из высококачественных материалов. В продажу поступит 521 лот, из которых: 505 апартаментов площадью от 49 до 171 кв. м и 16 пентхаусов (179-482 кв. м). Согласно концепции в ЖК планируется размещение пятизвёздочного отеля международного уровня Hilton, к услугам и инфраструктуре которого жители ЖК «Поклонная, 9» получат доступ.


По мнению Марии Сафроновой, эксперта технологичной компании Homeapp, вызывают интерес такие проекты московских апартаментов как «BaumanHouse» (бизнес-класс, пешая доступность метро «Электрозаводская», сдача в 2021 г., цены от 320 261 тыс. руб./кв. м); «Река» (бизнес-класс, для ценителей малоэтажного формата жилья, рядом с метро «Мичуринский проспект», срок сдачи 2021 г., цены от 500 993 тыс. руб./кв. м); «CameoMoscowVillas» (премиум класс, новый уникальный формат клубной застройки уровня de-luxe, расположился в Тверском районе. Срок сдачи 2021 год, цены от 845 918 тыс. руб./кв. м).


Обзор апартаментов Москвы 2019

подготовил Виталий Простаков

(По материалам базы данных Realty.ru)

[1]В расчётах не учитывались ЖК, реализуемые на аукционах, в рамках закрытых продаж, а также ЖСК «Измайловский 22», ЖСК «Матроса Железняка 11».

Учитывались ЖК, данные по которым находятся в открытых источниках, по ряду проектов использовалась внутренняя информация компании S.A. Ricci жилая недвижимость и данные менеджеров по продажам.


[2]Данные Росреестра по состоянию на 30 июня 2019 г.; для анализа использовались данные о заключенных сделках по Росреестру, не учитывающие сделки с юридическими лицами; сделки, совершенные по переуступке прав; оптовые сделки физических лиц (более 5 лотов на одно физлицо).

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru