Новые станции для экспресса с названием «Коворкинг»


Коворкинг, который до последнего времени воспринимался российским рынком как антипод классического офисного пространства, постепенно интегрируется в качественный рынок коммерческой недвижимости. О появлении и стремительном развитии этого формата и его будущем – в материале Юлии Никуличевой и Елизаветы Голышевой из компании JLL.


Юлия Никуличева

Досье автора

Юлия Никуличева, директор по России и СНГ, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL. Работает в JLL с 1998 г. и возглавляет отдел стратегического консалтинга по России и СНГ. За это время участвовала во многих значимых и крупных девелоперских проектах, которые консультировала JLL. Команда стратегического консалтинга работает над разнообразным портфолио проектов, включающим развитие бывших промышленных территорий, мастер-планирование крупных территорий, транспортные терминалы, высотные объекты, объекты придорожного сервиса, концепции торговых проектов, индустриальные парки, разработку стратегий для инвесторов и ритейлеров и т д.



Елизавета Голышева

Досье автора

Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. Работает в JLL с 2004 г.; с 2016-го возглавляет отдел по работе с владельцами офисных помещений. Команда отдела представляет интересы собственников офисных объектов и занимается маркетингом и реализацией проектов, сопровождением сделок по аренде и продаже площадей. Вчислеклиентов– ключевыеигрокирынка, такиекакO1 Properties, Capital Group, ENKA, PPF Real Estate, KR Properties, MR Group, Prime Property Management, AFI Development, Millhouse, Hines. В портфолио JLL – сделки, отмеченные профессиональной наградой CRE Awards (аренда «Группой компаний Систематика» площадей в офисном парке Comcity, аренда adidas Group площадей в бизнес-парке «Крылатские Холмы»); в 2017 г. команда JLL уже закрыла крупнейшую сделку аренды за последние два года – аренду компанией Tele2 площадей в офисном парке Comcity под штаб-квартиру.


Креативная экономика требует новых подходов к организации офисного пространства и взаимодействию участников этого рынка между собой. Работа из дома или кафе не обеспечивает креативных людей достаточным общением с коллегами по цеху – в «Старбаксе» ты не всегда найдешь единомышленников, с которыми можно поделиться идеями, и это сказывается на результате. Инновации и общение сегодня также становятся основой стратегии большого числа крупных корпораций. Поэтому инновационный офис, сочетающий в себе различные функционалы (рабочее место, возможность обсуждения проекта не только с коллегами, но и со специалистами из разных областей, возможность стать частью сообщества, которое объединено интересами, образом жизни и работой, возможность проведения встреч, мероприятий и тренингов, мастер-классов, неформальный подход к формированию рабочего пространства, социальное общение), привлекает не только индивидуальных предпринимателей, но и целые проектные группы крупных компаний.


Первый коворкинг в классическом его понимании появился в 2005 г. в Калифорнии – штате, лидирующем по количеству стартапов. США по-прежнему остаются мировым лидером по количеству рабочих мест в коворкингах. Первоначально создатели коворкингов не ставили перед собой задачу получения доходов и тем более извлечения прибыли. Но со временем модель показала свою успешность и востребованность, и теперь одним из критериев успешности стал еще и показатель прибыльности.





Глобальные тренды


Согласно экспертным оценкам, на конец 2017 г. в мире будет насчитываться около 14 тыс. коворкинговых пространств. Таким образом, коворкинги на мировой арене – это профессиональный и самостоятельный сектор рынка недвижимости. В нем работают крупные глобальные игроки – сети, такие как WeWork, Impact Hub, The Office Group, The Surf Group. Помимо этого, компания Regus, которая прежде специализировалась на предоставлении традиционных рабочих мест, также создала коворкинговый формат –Spaces.


Глобальный анализ рынка коворкингов совместно с несколькими партнерами делает издание deskmag; на результаты последнего исследования мы опираемся в описании мировых трендов этого рынка. Так, согласно данным deskmag, сегмент коворкингов в мире все еще растет на двузначные величины ежегодно, хотя темпы роста замедляются. Согласно прогнозу, увеличение по итогам 2017 г. составит «всего» 20 %, что, безусловно, является серьезным значением, учитывая сравнительно высокую базу.


Сегодня наблюдается тенденция к укрупнению коворкинговых пространств: если в 2011 г. на один коворкинг в мире приходилось в среднем 38 рабочих мест, то в 2017-м показатель достиг 86 мест. И, как показывают исследования, крупные центры имеют лучшие показатели как с точки зрения привлекательности для пользователей, так и с точки зрения финансовой успешности.


Крупные компании рассматривают возможность использования коворкинговых пространств в качестве места работы некоторых своих команд, отвечающих за креативные направления, либо проектных сотрудников. В частности, речь идет о таких гигантах, как Current, KPMG, Silicon Valley Bank, Cognizant и Merck. Коворкинговые пространства нацелены на долгосрочные отношения с членами: у многих контракты заключены больше чем на год. При этом 60 % членов коворкингов самостоятельно оплачивают свое членство.




По мере роста популярности сегмента конкуренция в нем среди операторов растет, в том числе это касается качества и разнообразия предоставляемых услуг. Как следствие, операторы коворкингов, имеющие низкие рейтинги среди своих пользователей, рискуют потерять клиентов в ближайшем будущем. По данным опроса, 75 % из недовольных клиентов планируют сменить коворкинг, тогда как в 2011 г. на радикальные меры была готова только половина неудовлетворенных пользователей. Это отражает постепенное насыщение рынка, рост конкуренции и наличие выбора у клиентов.


Наиболее продуктивными каналами продвижения коворкинговых центров в мире являются реклама, referral-программы, соцсети и прочие онлайн-каналы, программы по созданию сообществ вокруг коворкинговых центров, мероприятия для потенциальных членов. Таким образом, пути продвижения коворкингов и обычных офисов различны – у первых нет посредников, но для них необходим проактивный подход управляющей команды, занимающейся продвижением проекта и созданием вокруг него своего сообщества.


Несмотря на сказанное выше, подавляющее большинство (85 %) коворкинговых офисов планируют расширяться в 2017-2018 гг., поскольку темпы роста членов коворкинговых центров остаются очень высокими.


Интересный факт: несмотря на общий рост предложения коворкингового пространства, одновременно растет доля прибыльных объектов. И чем крупнее центр, тем выше его прибыльность, поскольку за счет масштаба он может привлекать членов из различных областей, и, кроме того, имеется корпоративный спрос. Все это подтверждает данные о том, что неспециализированные центры чаще прибыльны, нежели специализированные и нишевые продукты.


Как говорилось ранее, изначально коворкинги создавались не для зарабатывания денег, а как пространство для общения креативного класса. Но со временем идея оказалась настолько успешной, что стала самостоятельной бизнес-моделью с сетевыми операторами, которые предлагают такой формат офисов и ставят своей целью извлечение прибыли.


Российские тенденции


Первый коворкинговый центр в нашей стране был открыт, как это ни удивительно, в столице Урала – Екатеринбурге – в 2008 г. При этом наиболее активное развитие этот формат получил в последние полтора-два года, чему, в том числе, способствовал кризисный период. Появившись на российском рынке как место для работы и общения креативного класса и стартапов, на фоне стагнации спроса в офисном секторе и стремления компаний к оптимальному использованию своего пространства, коворкинги получили серьезный стимул к развитию и постепенно становятся важным элементом качественного рынка недвижимости.

Формат коворкингов активно развивается в крупнейших городах России, в первую очередь в миллионниках, а львиная доля объектов (60 % от всех существующих станций) представлена в столице. На текущий момент в Москве работает чуть более 100 коворкинговых центров. При этом российская столица является крупнейшим по населению городом Европы – в так называемой «Большой Москве» проживает около 15 млн человек, в то время как в следующем под номером два «Большом Париже» (12 млн человек) представлено свыше 120 коворкинговых центров.





Разрыв в обеспеченности коворкинговыми пространствами значителен: в Берлине на 1 млн жителей приходится 28 коворкингов, в Барселоне - 24, в Нью-Йорке - 18, в Лондоне и Париже – 14 и 10 соответственно, а в Москве - всего 7 центров. Потенциал этого рынка очевиден.


Средний размер коворкингового пространства в Москве составляет порядка 350 кв. м, или около 50 станций на один коворкинг, что сравнимо со среднемировыми значениями. При этом, если мы говорим о крупных операторах – потенциальных арендаторах или пользователях площадей в бизнес-центрах, их минимальный запрос находится на уровне 1,5-2 тыс. кв. м, или около 200-300 рабочих станций.

География размещения коворкингов в столице обширна. В первую очередь они тяготеют к сложившимся бизнес-районам, а также локациям с удобной транспортной доступностью из других деловых кластеров (с расположением у метро и на основных магистралях). Удобство доступа в коворкинг и его использования – это базовая идея таких проектов. Поэтому они появляются в первую очередь в сложившихся деловых зонах, в объектах с хорошей транспортной доступностью.


В качестве примера можно привести сеть Workki, насчитывающую пять локаций – как действующих, так и готовящихся к открытию. В настоящее время работает коворкинг под этим брендом в децентрализованном бизнес-центре Neo Geo, ожидается запуск площадки на Зубовском бульваре, в «Башне Федерация» в «Москва-Сити», на Новорязанской улице и в районе станции метро «Тульская». Площадь коворкингов Workki – в среднем 2-4 тыс. кв. м.





Доля сетевых операторов пока незначительна, при этом они активно развиваются, постепенно завоевывая долю рынка. Среди ключевых игроков, которые выделяются своим подходом к организации пространства и оказанию услуг, можно назвать, например, Workki, CEO Rooms, «Рабочую станцию», «Ключ». Бурное развитие сегмента наблюдается последние два года, когда мы фиксировали появление крупных игроков (в частности, например, Workki), которые покупают объекты под свои центры. Важным событием для рынка должен стать выход глобальной сети WeWork; это будет мировым признанием перспектив российского рынка коворкингов и может привлечь клиентов оператора, еще не присутствующих здесь. Открытие первого коворкинга под этим брендом в Москве ожидается в 2018 г.


Экономика коворкингов в России


Принципы работы успешных коворкинговых центров в Москве во многом схожи с международными аналогами. Основными факторами успеха являются:

  1. расположение вблизи станций метро и крупных офисных центров, поскольку объекты ориентируются не только на частных лиц, но и на корпоративных пользователей;

  2. создание сообществ вокруг центров;

  3. предоставление широкого спектра дополнительных услуг, в том числе проведение мероприятий, мастер-классов и тренингов со специалистами, помощь в подготовке бизнес-планов и презентаций новых продуктов и т.д.;

  4. активное продвижение проектов через различные каналы.

Коворкинги в России рассматривают три основные бизнес-модели:

  1. аренда помещений («Рабочая станция», CEO Rooms);

  2. покупка помещений (Workki);

  3. партнерство с собственником помещения (WeWork).

Рассмотрим их детальнее.


Аренда помещений


При данной модели коворкинговый оператор берет на себя все риски бизнеса, поскольку имеет значительные первоначальные инвестиции в отделку и оборудование помещения и продвижение новой локации.


Учитывая необходимость оборудования большого количества вспомогательных помещений (переговорных, комнат отдыха, комнат для тренингов, оборудования для проведения презентаций, видеоконференций и т. п.) и высокие требования к качеству рабочего места со стороны потенциальных пользователей, вложения должны быть значительными и составлять не меньше 60 000 руб./кв. м.

Затраты на продвижение для несетевого проекта на первоначальных этапах могут быть значительными и составлять не менее 10-15 % от доходов стабилизированного периода для объекта.


Стартовые вложения зачастую являются заемными средствами, что создает дополнительные риски для проекта в начале пути: в случае недостаточного спроса коворкинг не сможет обслуживать кредит. Такая модель очень чувствительна к скорости привлечения клиентов и объему проданных дополнительных услуг. Но и для оператора доходность при такой модели выше, чем в случае партнерства: при грамотном и успешном бизнесе она может достигать 25 %.





Покупка помещения

Такая модель требует от коворкингового оператора еще больше первоначальных инвестиций. Ее может себе позволить очень амбициозный оператор, который рассматривает долгосрочную стратегию развития и планирует агрессивно расширять свою рыночную долю. Более высокие первоначальные вложения дают более низкую прибыльность на первых этапах развития проекта по сравнению с арендой – на уровне до 20 %. В долгосрочной перспективе – при значительном масштабе бизнеса и в случае его успешности – доходность, возможно, станет выше. Однако, учитывая, что коворкинги – это очень молодой и динамично развивающийся сегмент, который должен постоянно подстраиваться под меняющиеся нужды своих пользователей, что требует дополнительных инвестиций, говорить с уверенностью о более привлекательных финансовых показателях для данного подхода пока нам кажется преждевременно.


Партнерство с собственником помещения

В данном случае коворкинговый оператор несет минимальные риски, поскольку собственник берет на себя обязательства по предоставлению помещения оператору, его отделке и меблировке. Оператор входит в партнерство своим именем, экспертизой, бизнес-моделью.


Как правило, такой подход возможен только для крупных и известных игроков, которые своим брендом действительно привлекут новых пользователей в здание. Для оператора риски в такой модели минимальны, но и его доходность ниже, чем в случае аренды, и составляет от 10 до 18 % от выручки.


***

Учитывая начальную стадию развития рынка и практическое отсутствие на рынке крупных сетевых игроков с сильной историей, первая модель (аренда помещения) пока превалирует на московском рынке. По мере развития сегмента можно ожидать появления гибридных моделей – сочетания аренды и совместного бизнеса.


По нашему мнению, модель покупки будет применяться реже, поскольку владение недвижимостью не является профильной деятельностью для операторов коворкингов, – все свободные средства они будут направлять на развитие бизнеса. Модель соинвестирования может быть рассмотрена собственником объекта в случае сотрудничества с крупным, известным оператором, который своим именем может привлечь не только пользователей самого коворкинга, но и других арендаторов в офисное здание, а в случае последующей инвестиционной продажи здания дать премию к его стоимости.


Коворкинг в бизнес-центре – выгоды для арендатора и девелопера


Спрос на коворкинги в России сегодня формируется за счет двух основных источников – во-первых, индивидуальных предпринимателей и стартапов; во-вторых -корпоративных клиентов. Крупные компании все больше уделяют внимание оптимизации бизнес-процессов, в первую очередь в части своей недвижимости, фокусируются на эффективности использования офисного пространства и времени своих сотрудников.


Коворкинг дает крупной компании гибкость в арендных отношениях: нет необходимости держать излишние площади под временных сотрудников, командированных из региональных представительств и проектные работы, снимается вопрос поиска помещений под корпоративные тренинги и мероприятия, есть возможность добавлять и сокращать рабочие места, предоставляется гибкий подход оплаты аренды (от почасового и дневного тарифа до месячного). Подобные концепции привлекают корпоративных клиентов своей экономикой: арендовать станции в коворкинге дешевле, чем занять площади в бизнес-центре (в переводе на ставку аренды). При этом компания не несет капитальные затраты на офис и получает широкую инфраструктуру и различные бизнес-сервисы: переговорные, кухни, зоны релаксации, event-пространство, IT-услуги, места для хранения, бизнес-ланчи, полиграфию и печать документов, доступ в другие коворкинговые сети.





В результате за короткое время коворкинг на российском рынке прошел непростой путь. Прежде он был в состоянии креатива и стартапа, теперь же он стал необходимостью для бизнеса (и сегодня на первую категорию крупные сети коворкингов закладывают только 30-40 % спроса, более половины – корпорации).

Кризис, с одной стороны, подстегнул спрос на коворкинги со стороны конечных пользователей – в секторах высоких технологий, IT, инноваций появляется все больше индивидуальных предпринимателей и новых бизнесов, с другой – значительно увеличил готовность собственников офисных объектов рассматривать коворкинги в качестве арендатора на фоне снижения спроса со стороны «традиционных» сегментов в 2015-2016 гг.


Необходимо отметить, что девелоперу и собственнику бизнес-центра коворкинг дает две основные выгоды:

  1. во-первых, генерирует спрос на объект в будущем, ведь привлекая стартапы и молодой бизнес, коворкинг становится инкубатором потенциальных арендаторов. Это особенно интересно для владельцев портфолио офисных объектов;

  2. во-вторых, поддерживает текущий спрос, обеспечивая арендаторов дополнительной инфраструктурой. В рамках переговоров и обсуждения условий, особенно вопросов гибкости выхода и отказа от части помещения, наличие коворкинга в здании становится его дополнительным преимуществом.

Таким образом, коворкинг становится важной составляющей инфраструктуры офисного объекта и выделяет его среди конкурентов на арендном рынке. Учитывая тренд на agile-пространство, гибкость и эффективность, тенденция развития коворкингов будет только развиваться.


СПРАВКА

Доходы коворкингов формируются из нескольких составляющих, включая продажу долгосрочных абонементов корпоративным клиентам, продажу абонементов на месяц и более длительный срок физическим лицам, продажу рабочих станций на короткий период, сдачу в аренду пространства под тренинги и мероприятия, оказание сопутствующих услуг (общепит, вендинг и т. д.).

Долгосрочные абонементы, конечно, имеют наименьшую стоимость, поэтому коворкинги не стремятся продавать их много. Расходы коворкингов отличаются от стандартной структуры расходов в офисном центре и имеют дополнительные статьи издержек, в том числе большие затраты на маркетинг, приглашенных спикеров для мероприятий, расходы на продвижение продукта в интернете. Поэтому им необходимо компенсировать продажу долгосрочных абонементов доходами от продажи станций на короткий период, а также за счет продажи пользователям дополнительных услуг.

Просмотров: 9
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru