Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon
Поиск
  • Vitaly Prostakov

Новостройка на своем месте

Пост обновлен янв. 18

Не секрет, что конкретный городской район предполагает определенный тип застройки. Исключения, конечно, встречаются, но чаще всего дома, скажем, бизнес-класса появляются именно там, где они должны быть априори. Об том как девелоперы выбирают локации для своих проектов, рассказывают наши эксперты.


ЖК WestGarden

Инфраструктура в формате «все близко»

«В Москве нет строго определенных границ, в пределах которых можно построить комплекс бизнес-класса, а за ними – нельзя, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор LevelGroup. Напомню, что даже в Новой Москве, ближнем Подмосковье есть проекты новостроек бизнес-класса, они появляются даже в бывших промзонах».


Во всех округах Москвы в той или иной степени представлены жилые комплексы уровня «бизнес». Поэтому «классовую принадлежность» будущего проекта нужно определять непосредственно на уровне площадки в совокупности с другими представлениями о критериях жилья бизнес-класса, подчеркивает эксперт. То есть во многом класс новостройки сегодня определяет ее качественное содержание, а не локация.


Кирилл Игнахин

Влияет ли на решение о строительстве объекта в конкретной локации насыщенность выбранного района города инфраструктурой? Безусловно, при выборе площадки девелопер обращает внимание на обеспеченность района инфраструктурой. Если социальных и коммерческих объектов вблизи будущего комплекса мало, то этот пробел придется восполнять девелоперу.


Причем для проектов бизнес-класса важно наличие не любой инфраструктуры, а объектов определенного уровня сервиса и ценовой категории. С этой точки зрения площадки в хорошо обеспеченных инфраструктурой локациях привлекательнее, так как это позволяет девелоперу сократить непрофильную «коммерческую» часть проекта, и расширить либо «жилые» метры, либо отвести больше пространства под необычный проект ландшафтного благоустройства.

Но речь идет не об инфраструктуре района, а о совокупной оценке того, настолько локация «вписывается» в систему координат. «Мы сознательно уходим от перечисления преимуществ района и используем абстрактное – «все близко», потому что никогда не угадать, что именно вкладывает конкретная личность в это «всё», – отмечают в SezarGroup.


Действительно, квартира бизнес-класса, как правило, далеко не первая покупка недвижимости, целевая аудитория – состоявшиеся в профессиональной карьере и жизни личности, у которых сформирован свой круг общения, привычек, любимых мест, свои требования к выбору образовательных учреждений для детей, свои доктора, дизайнеры и мастера. В районе может быть 20 школ, а ребенок будет учиться в соседнем районе, и для данной конкретной семьи плюс 10 минут на автомобиле будет близко, потому что эта точка удобно вписывается в маршрут семейного водителя.


Престиж плюс экология

«Рассматривая Москву в старых ее границах, проекты бизнес-класса строятся во всех округах, – соглашается с предыдущим спикером Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО»,но в большинстве случаев это престижные районы с хорошей экологией и инфраструктурой».


Ольга Карпова

На текущий момент основная локация жилых комплексов данного класса – это ЗАО, считает эксперт. Здесь представлено более 20% проектов, находящихся в стадии реализации. Этот округ привлекает высокобюджетных покупателей хорошей экологией, отличной транспортной доступностью и развитой социально-бытовой инфраструктурой (в том числе наличие престижных школ и вузов).


Одним из наиболее привлекательных районов для расположения проектов сегмента «бизнес» являются Раменки, где, кстати, «ИНТЕКО» приступило к реализации ЖК бизнес-класса WestGarden. Исторически престижная застройка Мичуринского и Кутузовского проспектов, Минской и Мосфильмовской улиц (на текущий момент недвижимость на вторичном рынке в данной локации гораздо дороже некоторых аналогичных предложений в ЦАО), наличие рядом одного из крупнейших природных заказников «Долина реки Сетунь» и благоприятная экология района в целом, высокая транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость достопримечательностей (Парк Победы, смотровая площадка Воробьевы горы), престижных вузов (МГУ им. М.В. Ломоносова и МГИМО) и крупнейшего делового кластера ММДЦ «Москва-Сити» – все это в полной мере сочетает атрибуты жизни, необходимые для проектов бизнес-класса.


Также значительное количество жилых комплексов сегмента «бизнес» строится в СЗАО, САО и ЮЗАО. В то время как в ЦАО преобладают премиальные и элитные ЖК. В свою очередь, ВАО и ЮВАО меньше всего подходят для возведения проектов высокого класса.


ЖК «Серебряный фонтан»

В целом на принятие решения о строительстве жилых комплексов того или иного сегмента основное влияние оказывают локация и окружение. При этом инфраструктура больше рассматривается с позиции качества, а не количества, к тому же во всех новых проектах закладывается наличие собственных социально-бытовых и обслуживающих объектов.

«Больше половины – 55% предложения бизнес-класса сосредоточено в трех округах – САО (районы Хорошевский, Аэропорт, Беговой), ЗАО (Раменки и Филевскийпарк), СЗАО (Хорошево-Мневники), – приводит данные своей компании Юлия Сапор, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой».В целом проекты бизнес-класса возводятся в локациях, которые имеют какое-то преимущество – хорошая транспортная доступность, наличие зеленых зон, существующая инфраструктура или если участок под строительство позволяет возвести свою инфраструктуру, соответствующую классу».

По мнению Алексея Перлина, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», проекты бизнес-класса должны строиться в уже сложившихся и престижных районах города на севере, западе и юго-западе Москвы. Восток столицы с его неблагоприятной экологической обстановкой и обилием промзон подходит в меньшей степени.


«В отличие от массового сегмента, где строят преимущественно проекты комплексного освоения территории на тысячи квартир, жилье бизнес-класса в большинстве своем представлено в более камерных объектах с относительно небольшим количеством жителей. Такие комплексы могут появляться, в том числе, в давно сложившихся районах, где большой стройке развернуться негде», – отмечает эксперт.

Кроме того, проекты бизнес-класса должны располагаться относительно недалеко от рекреационных зон, поскольку среди клиентов немало семей, а значит, важно наличие не только коммерческой и социальной инфраструктуры, но и мест для отдыха.


Василий Фетисов

В качестве примера Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон» приводит ряд жилых комплексов, которые возводит его компания. «Районы под девелопмент должны обладать развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, благоприятной экологией, рекреационными характеристиками, – отмечает эксперт. – Таким требованиям отвечают локации знаковых проектов Группы «Эталон»:


- «Серебряный фонтан» – в Алексеевском районе на территории бывшей Алексеевской водоподъемной станции – памятника культурного наследия и блестящего примера московской промышленной архитектуры XIXвека;


- «Крылья» – в престижном районе Раменки, который исторически был местом проживания интеллигентной и состоятельной публики – научной, спортивной, политической и бизнес-элиты;


- CentralPark – Даниловском районе Москвы. CentralPark – это первый жилой комплекс эко бизнес-класса в Москве. Он представляет собой уникальный жилой остров в непосредственной близости от Москвы-реки, ее благоустроенных набережных, новых причалов и мостов. В пешей доступности несколько зеленых парков: «Коломенское», «Тюфелева роща» и «Нагатинская пойма».


Мария Литинецкая

Согласно данным Анны Соколовой, директора по маркетингу Группы компаний «Инград», лидером предложения квартир бизнес-класса в Москве является Западный административный округ (25% объектов), следующим по объему предложения является САО (19%), тройку лидеров замыкает СЗАО (17%). Цифры, приведенные экспертами компании «Эталон» несколько иные, но в топе лидеров все те же округа столицы.

«Таким образом, северные и западные локации, где много рекреационных зон и благоприятная роза ветров, пользуются большим спросом у девелоперов новостроек», – констатирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

«Всего на территории «старой» Москвы в реализации находится 300 корпусов бизнес-класса. Максимальное количество в размере 222 штуки (то есть 73% от общего числа) сосредоточено в зоне между ТТК и МКАД. Следом идет зона между СК и ТТК – 73 корпуса. Внутри Садового кольца – 5 корпусов, – отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».



Подготовил Виталий Простаков