Все ли проекты перейдут на эскроу-счета?


Как поведут себя цены на квартиры в новых проектах с учетом поправок, принятых в закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ? На вопросы редакции отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Дмитрий Логинов

Досье автора

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон». В 2003 г. окончил Московский государственный открытый университет (Московский политехнический университет) по специальности «юриспруденция». Более пяти лет работал в качестве  юрисконсульта  в НИИ НПО «ЛУЧ» Росатома. В сфере недвижимости – с сентября 2008 г. Занимал должность юрисконсульта в ООО «Жилсоцстрой», а затем, в 2011 г., стал заместителем генерального директора по правовой работе. С 2014 по  2016 г. – заместитель генерального директора ООО «НЭКСТ», а с июля 2016 г. – руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон».


– Дмитрий, что такое счета эскроу и что нужно знать о них покупателям?

– Счета эскроу в долевом строительстве - гарантия возвратности средств дольщиков. Если сейчас дольщик оплачивает ДДУ напрямую застройщику, то с 1 июля 2019 года оплата по ДДУ будет поступать на эскроу-счет в уполномоченном банке. Деньги на эскроу будут заблокированы до окончания строительства. Если дом построен своевременно, то средства перечисляются застройщику, а если нет, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат средств с заблокированного счета. Застройщик при этом будет возводить жилые дома за собственный счет либо с помощью привлеченного банковского кредитования.



– Как осуществляется переход на новую схему финансирования строительства?

– В законе № 214-ФЗ норма об использовании счетов эскроу впервые появилась в середине 2016 г., а вступила в законную силу с 1 июля 2017г. Однако тогда норма была добровольной и на начальном этапе слишком «сырой» для практического применения. Кроме того, использование эскроу-счетов значительно увеличивало себестоимость строительства, поэтому популярностью у застройщиков не пользовалась. Все поменялось в октябре 2017 г., когда президент Российской Федерации поставил задачу перевести долевое строительство на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. 


Также планировалось, что эскроу-счета должны были стать обязательными для проектов с первым ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года. Однако 25 декабря 2018 года был принят закон, распространяющий новые правила работы на объекты с ДДУ до 1 июля 2019 года.



– Т.е. все существующие проекты должны быть переведены на эскроу?

Нет, не все. Привлекать деньги дольщиков по «старой схеме» будет разрешено тем застройщикам, которые будут соответствовать критериям Правительства РФ. Критерии должны появиться в апреле 2019, но предварительно заявлено, что со «старой схемой» останутся дома с более чем 30% строительной готовностью.


– Удорожание источников финансирования определенно приведет к росту цен на жилье. На сколько возможно повышение?

– Необходимо разделять рост себестоимости строительства и рост стоимости жилья в договорах участия в долевом строительстве. Без сомнения, обязательные эскроу-счета, применяемые с 1 июля 2019 года, приведут к росту себестоимости строительства. Однако ценник жилья в договоре обусловлен не только себестоимостью проекта, но и уровнем покупательской способности. Это особенности рынка: стоимость однотипного жилья при одинаковой себестоимости в Москве и в 30-40 км от МКАД может отличаться в 2-2,5 раза.

По предварительным оценкам обязательное применение счетов эскроу должно увеличивать себестоимость строительства в диапазоне 10-20%, в зависимости от проекта. Естественно, что дольщики ощутят этот рост. Кроме того, не стоит забывать о повышении НДС, которое также будет толкать цены вверх.



– Кто из застройщиков не будет повышать цены и почему?

 – На застройщиков проектов, стартовавших до вступления в силу законодательных изменений и подпавших под критерии Правительства РФ, не будут распространяться обязательные требования об использовании счетов эскроу. Такие застройщики смогут оставаться на прямом привлечении средств дольщиков и будут находиться в более выигрышном положении.

Просмотров: 27
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru