Поиск
  • Vitaly Prostakov

Низкие ставки по кредиту: как не попасть на налоги?

Многие заемщики мечтают о «европейских» ставках по ипотеке – в странах ЕС жилищные кредиты выдают под 2-4% годовых, а иногда ставки и вовсе бывают отрицательными. Возможно ли такое в России и всегда ли это выгодно для заемщика?



Ниже некуда

По итогам 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке в России снизилась до исторического минимума – 9% годовых. Однако в течение 2019 года банки стали предлагать ипотеку на специальных условиях для семейных покупателей жилья в новостройках. В результате на рынке ипотеки появились кредиты со ставкой от 4,5% годовых. Сейчас подобный продукт предлагается в большинстве крупных банков:

· «Возрождение» – Господдержка семей – от 4,5%

· Газпромбанк – Семейная ипотека – от 4,5%

· АкБарс банк – Господдержка семей – от 4,5%

· Банк Зенит – Семейная ипотека – от 4,9%

· Банк Дом.рф – Семейная ипотека – от 4,9%

· Уралсиб – Семейная ипотека – от 4,9%

· Россельхозбанк – Ипотека с господдержкой для семей с детьми – от 4,75%

· ПСБ – Семейная ипотека – от 4,5%

· Сбербанк – Семейная ипотека – от 5%

· ВТБ – Ипотека с господдержкой для семей с детьми – от 5% и другие.

Есть льготные ставки не только для семей. В Россельхозбанке действует программа «Специальные предложения», в рамках которой ипотека предлагается со ставкой от 3,75%, но на квартиры в новостройках только одного застройщика.


А, например, банк Возрождение предлагает ипотеку со ставкой 4% годовых по двум программам – «Рефинансирование с господдержкой» и «Покупка недвижимости с господдержкой». Обязательное условие – заемщик должен быть держателем «Непростокарты» – дебетовой карты с функцией «Кэшбэк» (а также выполнить еще условия пользования картой).


А теперь – суровая реальность

Большинство потенциальных заемщиков, у которых уже даже есть сбережения на первоначальный взнос, зачастую ждут новостей о снижении ключевой ставки ЦБ. Это логично – вслед за снижением ключевой ставки банки обычно смягчают условия кредитования. Однако за этим кроются свои подводные камни.


Дело в том, что, если заемщик оформляет кредит со ставкой, которая ниже, чем 2/3 ключевой ставки ЦБ РФ, у него возникает материальная выгода от пользования таким кредитным продуктом. Это положение закреплено в Налоговом кодексе (пп. 1 п. 2 ст. 212). С 16 декабря 2019 года ключевая ставка в России установлена на уровне 6,25%. Соответственно, все кредиты, выданные со ставкой ниже 4,75% годовых (2/3 от текущей ключевой ставки), могут повлечь за собой материальную выгоду для заемщика, согласно НК РФ, и сэкономленная таким образом сумма должна облагаться налогом.


Приятные исключения

Однако та же 212 статья Налогового кодекса сразу оговаривает, что материальной выгодой не является экономия на процентах, если кредит (заем) был предоставлен на новое строительство либо покупку жилья, а также на покупку земельного участка для строительства там жилого дома. Рефинансирование жилищных кредитов по низкой ставке тоже не создаст материальную выгоду для заемщика.


Кроме того, если заемщик не воспользовался своим правом на налоговый вычет, а материальную выгоду получил, он все равно будет освобожден от уплаты налога. Также не облагается налогом и материальная выгода, возникшая при применении «кредитных каникул».


Но есть и нюансы

Чтобы избежать начисления налога на материальную выгоду, при оформлении кредитов и займов в договоре должно быть четко указано, что данные средства направляются на приобретение жилья.


Ирина Доброхотова

«Должна быть соответствующим образом оформлена закладная, а на квартиру наложено обременение в пользу кредитора до момента полной выплаты кредита/займа, – подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это особенно важно понимать тем, кто имеет возможность и планирует воспользоваться займом от работодателя». Довольно часто такие займы действительно оформляются под минимальный процент или вовсе без процента и просто перечисляются на счет сотрудника. В этом случае у заемщика возникает материальная выгода, а размер НДФЛ для резидентов – 35%.  


Допустим, работодатель выдал сотруднику заем в размере 2 млн руб. под 3% годовых на срок 2 года (24 месяца). Размер полученной за два года выгоды – разница между процентами по договору (120 тыс. руб.) и процентами в размере 2/3 ключевой ставки (187,5 тыс. руб.). В данном случае составляет 67 500 руб. От этой суммы заемщику и следует уплатить 35% в казну, то есть 23,6 тыс. руб.

Однако если правильно оформить такой заем как ипотеку, то уплаты этой суммы можно законным образом избежать!

Просмотров: 0
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon