Низкие процентные ставки будут сохраняться на фоне замедления экономического роста

Согласно обзору рынка недвижимости 2020 в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA), опубликованному ведущей международной компанией в области недвижимости CBRE, на экономический рост в Европе будет главным образом влиять замедление мировой торговли, при этом процентные ставки будут оставаться низкими наряду с инфляцией ниже целевой.


Фото Яндекс

- Ожидаемая глобальная рыночная конъюнктура продолжает оказывать давление на экономический рост в Европе в свете более низкого уровня активности в производственном секторе, но большей устойчивости в сфере услуг 

- Ожидается, что низкие процентные ставки будут сохраняться дольше, чем предполагалось, благодаря политике центральных банков 

В континентальной Европе в 2020 году объем инвестиций в недвижимость останется примерно на уровне 2019 года, хотя в Великобритании возможно восстановление объемов

- Основные факторы влияния на рынок недвижимости России – снижение ключевой ставки ЦБ  (положительное влияние на инвестиционный спрос за счет маржи между стоимостью долга и ставкой капитализации) и тенденция к увеличению ставок аренды на рынках коммерческой недвижимости, что будет создавать предпосылки для роста стоимости активов

- Продолжающийся рост предпочтений арендаторов в пользу экологичных зданий заставляет арендодателей уделять больше внимания окружающей, социальной и внутрикорпоративной политикам


Напряженность в торговых отношениях между США и ЕС остается основным риском для Европы, а любая эскалация может привести к падению спроса на европейский экспорт. Однако рынки труда останутся устойчивыми, а ускорение роста заработной платы в некоторых странах будет и впредь оказывать поддержку потребительскому спросу в странах Европы. Ожидается, что напряженность в торговых отношениях и неопределенность, связанная с Brexit, сохранятся в 2020 году, что повлияет на рост ВВП в зоне евро, который, как ожидается, будет оставаться умеренно положительным и составит 1% в год в 2020—2021 годах.


Центральные банки вернулись к более гибкому подходу, включая возобновление ЕЦБ политики количественного смягчения, что подкрепляет прогноз CBRE о снижении процентных ставок в более длительной перспективе. Этот сценарий будет способствовать привлекательности инвестиций в недвижимость по сравнению с государственными облигациями.  Более низкая доходность также может означать, что инвесторы снизят свои требования к доходности и/или будут готовы на больший риск.  В условиях высокой ликвидности, поддерживаемой центральными банками, инвесторы большее предпочтение отдают недвижимости, благодаря её высокой доходности по сравнению с другими классами активов и высокой стабильности в условиях монетарной эрозии. 


Объем аренды офисной недвижимости в 2019 году сократился по сравнению с 2018 годом, что отражает более медленный экономический рост и более низкую офисную занятость в основных странах Западной Европы. По всей вероятности, эта закономерность сохранится с аналогичным ожидаемым снижением в 2020 году, причем ожидаемый дефицит предложения на некоторых рынках будет способствовать этому результату. Ограниченное в настоящее время предложение будет расти, поскольку вводимые площади превысят объёмы последних двух лет. 


Показатели в сегментах торговой и складской недвижимости в 2020 году будут зависеть от основных экономических факторов и роста электронной коммерции в Европе. Перспективы розничной торговли в континентальной Европе более позитивны, чем в Великобритании, что обусловлено более низкими объемами онлайн-торговли, более высокими ожиданиями экономического роста, отсутствием или более низкими уровнями налогов на недвижимость и другими условиями аренды. Ожидается, что в розничной торговле доходы в большинстве европейских городов останутся на прежнем уровне или немного возрастут. Устойчивый, но медленный экономический рост в континентальной Европе пойдет на пользу складской недвижимости наряду со структурным сдвигом в пользу онлайн-торговли. Ожидается, что доходность складской недвижимости будет оставаться на прежнем уровне на большинстве основных европейских рынков. 


Фото Яндекс

Развивающийся сектор многоквартирной недвижимости характеризуется благоприятными перспективами роста и инвестиций в 2020 году. Это обусловлено увеличением во многих странах числа людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилую недвижимость, и растущим объемом внутреннего и международного капитала, доступного для инвестиций в этот класс активов.


Регулирование — в частности, такие меры, как региональное регулирование размера арендной платы, — остается одной из проблем сектора, поскольку государственные органы стремятся решать проблемы доступности, а это является ключевым риском для потенциальных инвесторов. 


В 2019 году европейские отели превзошли другие ключевые регионы как с точки зрения показателей эффективности отелей, так и с точки зрения их заполняемости, при этом ожидается, что рост спроса сохранится в 2020 году. В результате, институциональные инвесторы будут все чаще рассматривать возможность инвестиций в гостиничный бизнес. Ожидается, что в 2020 году на институциональный капитал будет приходиться более 30% объема сделок с европейской гостиничной недвижимостью. В России напротив вложения в гостиничный сегмент будут иметь точечный характер.


Специализированная недвижимость, такая как медицинская и пенсионная, больше не рассматривается как нишевая для оппортунистических инвесторов. Инвесторы приобретают все более глубокие знания в отрасли, и специализированная недвижимость будет оставаться центральной для инвестиционных стратегий на 2020 год среди как существующих, так и новых инвесторов. Гармонизация цен на разных рынках и появление новых моделей партнерства станут ключевыми характеристиками этого рынка. 


Ожидается, что в 2020 году в Европе ускорится процесс развития центров обработки данных благодаря партнерству между частными панъевропейскими операторами и крупными американскими инвестиционными фондами недвижимости. Однако проблемой является ограниченное предложение земли и электроэнергии в ключевых хабах, что ведет к росту цен на землю под предполагаемые центры обработки данных, а также к росту интереса к новым локациям за пределами сложившегося ядра. Спрос в 2020 году будет зависеть от основных поставщиков облачных услуг, в основном базирующихся в США.

Ричард Холбертон, директор отдела исследований рынка арендаторов CBRE в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал: 

«На фоне торговой напряженности между США и ЕС и некоторой политической неопределенности в Великобритании и Италии, экономический рост, хотя и замедляется, по-прежнему остается положительным. Низкие процентные ставки, поддерживаемые политикой центральных банков, сохранятся на протяжении 2020 года. Это будет способствовать привлекательности недвижимости в плане доходности по сравнению с другими классами активов, предоставляя отрасли новые возможности для привлечения институциональных инвесторов по всей Европе. Регулятивное и социальное давление, связанное с вопросами устойчивости, будет все больше влиять на решения арендаторов, вызывая цепную реакцию со стороны фондов и управляющих компаний». 

Согласно данным отдела исследований CBRE, к основным факторам, которые будут оказывать влияние на рынок инвестиций в недвижимость России в 2020 году, относятся снижение ключевой ставки ЦБ (положительное влияние на инвестиционный спрос за счет маржи между стоимостью долга и ставкой капитализации) и тренд на увеличение ставок аренды на рынках коммерческой недвижимости, что будет создавать предпосылки для роста стоимости активов, тем самым мотивируя покупателей к более быстрым сделкам.


Так же, как и последние несколько лет на рынке будет преобладать локальный капитал. Доля денежных вложений от крупных паевых фондов может увеличится. Основная инвестиционная активность в сегменте офисной и гостиничной недвижимости будет сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге. В сегментах складской и торговой недвижимости, помимо активности на рынках двух крупнейших городов, заметен прирост спроса со стороны инвесторов в регионах.


Объекты офисной недвижимости привлекают больше всего инвестиционного спроса, что способствует образованию конкуренции среди покупателей за качественный продукт, предложение которого ограничено в данном сегменте. В 2020 году инвесторы сохранят интерес к торговым объектам, за счет наличия достойных активов, которые можно приобрести. В складском сегменте, как следствие тренда на развитие городской логистики, можно ожидать сделок по покупке девелоперами участков в черте города. 

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru