Не детский вопрос о детских учреждениях

Возведение девелопером социальных объектов рядом со строящимися жилыми комплексами или домами сегодня формально не является обязательным. Более того, подобные объекты чаще всего невыгодны застройщикам. Тем не менее, школы и детские сады появляются в новых проектах с завидной регулярностью. Почему?


Школа ГК «А101»

Сколько стоит школа?

«В большинстве случаев девелоперы не получают никакой выгоды от социальных объектов, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. По подсчетам эксперта себестоимость их строительства крайне высока.

Так, детский сад на 100 мест обходится примерно в 100 млн рублей. Школа на тысячу мест – в 600-800 млн рублей. К примеру, суммарный объем инвестиций ГК «А101» в школы и детские сады на 5,7 тыс. детей и подростков составит порядка 6 млрд рублей.

Строительство школы в городском квартале «Ривер Парк» обойдется в 800 млн рублей.

В среднем одна школа вмещает от 500 до 1500 детей. Количество мест определяется на этапе проектирования и зависит от числа квартир и будущих жителей проекта. Обычно речь идет о 2-3 школах в рамках проекта комплексного освоения территории.


Школа ГК «А101»

«Между тем, согласно результатам анкетирования, проводимого среди покупателей квартир, при принятии решения о пприобретении квартиры состав инфраструктуры и наличие школы занимает 3-4 место после более приоритетных критериев – месторасположение, соотношение цена/качество жилья, планировочные решения и т.д.», говорит Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании «Сити-XXI век».


Социалка, как конкурентное преимущество


Мария Литинецкая

Сегодня собственные школы, поликлиники и детские сады (особенно муниципальные) это огромный плюс для проекта, который привлекает к нему основную покупательскую аудиторию. «Поэтому впоследствии расходы на строительство данных объектов окупаются за счет интенсивных продаж», – отмечает Мария Литинецкая.

Иногда возникают проблемы при передаче объектов городу из-за бюрократических препон. В этом случае девелоперы нередко пытаются сдать социальную инфраструктуру в аренду, к примеру, коммерческим сетевым детским клубам или частным клиникам. «Но даже в этом случае нужно понимать, что затраты на строительство будут окупаться еще долгие годы, а арендные платежи крайне низкие (8-10 тыс. руб./ кв. м/год), поэтому такой компромиссный вариант «экономику» проекта нисколько не улучшает», подчеркивает эксперт.


Тем не менее, нельзя рассматривать социальную инфраструктуру, как вынужденный «оброк», который платят девелоперы городу. Жилые комплексы с богатой рекреационной зоной и красивыми детскими площадками, современными садиками и школами показывают, как правило, более высокую динамику продаж. Более того, это позволяет девелоперам установить в проекте и более высокие цены относительно конкурентов. Таким образом, проект будет реализован в меньшие сроки и, соответственно, покажет более высокие финансовые результаты.


Анна Букина

«Наличие объектов социальной инфраструктуры влияет на стоимость жилья так же, как транспортная доступность, расположение проекта, благоустройство территории, текущая фаза строительства и другие факторы, – согласна Анна Букина, руководитель проектов по социальным объектам группы ПИК. – Поэтому наша компания создаёт социальную инфраструктуру не по «остаточному» принципу, а проектирует школы и детские сады ещё на первоначальном этапе».


Укрупнение – не прихоть

По мнению эксперта, современные школы становятся крупнее (особенно это актуально для Новой Москвы) и максимально могут быть рассчитаны на 2 000 мест. Необходимость строительства таких крупных школ в Москве и Подмосковье возникла, в том числе, в рамках реализации программы «Школа-2025», направленной на ликвидацию третьей смены. В большинстве случаев после окончания строительства школы передаются «на баланс» администрации. А одна большая школа в управлении и эксплуатации гораздо выгоднее для бюджета муниципального образования, чем две маленькие.

Впрочем, технические характеристики школы задаются нормативными требованиями. Количество учебных мест определяется довольно сложным расчетом исходя из существующей учебной инфраструктуры района (ее наличия, степени удаленности от ЖК) и предполагаемого числа жителей нового проекта. В свою очередь, от количества учеников зависят другие параметры – этажность учебного заведения, его квадратура и так далее.



Однако при выборе архитектурных форм, ситуация несколько иная. Например, девелопер может включить возведение социальных объектов в федеральную программу, которая подразумевает полное или частичное финансирование их строительства за счет государственного бюджета. В этом случае к школе будут предъявлены специфические требования, и она будет типовой. Существует целый альбом рекомендованных планировочных решений проектов школ, из которых застройщик выбирает наиболее релевантный.


Креатив и архитектура

«Если же мы возводим школу не за государственные деньги, – говорит Павел Брызгалов, директор по развитию продукта ГК ФСК, – то придется обеспечить некий функционал помещений и требования к их площади, но архитектурные решения могут быть совершенно разными».


Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE уверена, что необходимость соответствовать строгим требованиям все равно позволят девелоперам создавать уникальные архитектурные формы, да и в целом – перенимать успешный европейский опыт организации учебного процесса.


Павел Брызгалов

«Например, в городском квартале «Ривер Парк» в этом году будет построена собственная школа на 550 учеников. Площадь здания – 9,5 тыс. кв. м. Школа напоминает сверху цветок, лепестки которого складываются из шести секций. Каждая из них имеет отдельный выход на территорию комплекса, – рассказывает эксперт. – Такое решение позволит разделить потоки учащихся по классам не только на входе в здание, но и внутри самой школы».

На первом этаже школы в центральной ее части предусмотрена столовая на 225 мест и гардероб начальной школы. В «лепестках» запроектирован медицинский блок, группы начальной школы и продленного дня, а также просторный физкультурный зал площадью более 500 квадратных метров с раздевалками и душевыми.



На остальных этажах расположатся учебные классы, библиотека и актовый зал на 325 человек с радиоузлом и дикторской комнатой. Для дополнительного удобства в школе над центральной лестницей будет установлен зенитный фонарь (светопрозрачная конструкция на крыше, выполненная по типу купола для естественного освещения коридоров).

За примерами интересной архитектуры Павел Брызгалов советует обратиться к европейской практике: там более разнообразные стандарты, которые в большой степени определяют физические параметры зданий; опять же, там совершенно другие требования с точки зрения нормативов, которые допускают применение более интересных архитектурных решений, позволяющих повысить эффективность самого учебного процесса.


Мария Могилевцева-Головина

«Из того, что на слуху в пределах московского региона, можно упомянуть школу Летово и Хорошколу – они выполнены по авторскому проекту, но с точки зрения оснащения и территории их сложно назвать абсолютно уникальными», – отмечает эксперт.

Анна Букина, руководитель проектов по социальным объектам группы ПИК добавляет к этому списку здание инженерного корпуса школы № 548 в совхозе им. Ленина и Международную гимназию в Сколково.


«Архитектурный облик школы должен соответствовать общему архитектурно-градостроительному облику ЖК, – считает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». Впрочем, на облик учебного заведения часто влияет и некоторые иные факторы.



Например, в Миниполисе Серебрица, который в настоящее время возводит компания «Сити-XXI век», предполагается строительство школы на 825 учеников. Это будет современный учебный комплекс с дизайнерской архитектурой и развивающей территорией, включая спортивные площадки и зоны воркаута с экологичным оборудованием от мировых брендов, места для проведения внутри школьных и факультативных мероприятий со стильными МАФами. Проект благоустройства прилегающей к школе территории разработан с участием профессиональных консультантов-психологов из Центра психологического сопровождения образования «Точка ПСИ».



Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 42
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru