Неудачная планировка или «эксклюзивное» предложение?

Еще несколько лет назад продать неликвидные квартиры с неудачными планировками можно было только с помощью дисконтов. Однако сегодня некоторые девелоперы научились решать подобные проблемы относительно «малой кровью».



Для начала следует понять, что из себя представляет квартира с неудачной планировкой. По мнению Сергея Егорова, управляющего партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость», это квартира или апартамент вытянутой продолговатой формы с «тёмными» зонами и обилием несущего конструктива. Если нежилые помещения излишне большой площади, то планировку также можно назвать необоснованной по метражу.


В компании ГВСУ «Центр» необоснованными по метражу называют также крошечные студии11-16 кв. м. Но и такие объекты недвижимости появляются на рынке. К нефункциональным эксперты относят общие санузелы рядом со спальной зоной, отсутствие балконов в маленьких квартирах или их нерациональное размещение.


Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО» приводит основные признаки неэффективных планировок:

– избыточные площади квартир или апартаментов, например, для однокомнатных квартир необоснованная по размеру площадь может считаться более 50-55 кв. м (без учета объектов класса люкс);

– малоликвидными могут считаться лоты с неправильной формой комнат или в целом конфигурация всей квартиры (например, если форма всей квартиры укрупненно напоминает неправильные геометрические фигуры типа ромба, трапеции и т.д.);

– наличие 5-6 углов в одной комнате (это может быть вызвано как ориентацией внешних стен в квартире, так и усложняющими проектирование правильных планировок выпирающими несущими пилонами, колоннами, крупными узлами коммуникаций и пр.);

– наличие проходных комнат, если только это не имеет отношения к какой-либо глобальной дизайнерской идее, но чаще всего квартиру со спальной комнатой, в которую возможно попасть только через общую гостиную, нельзя назвать ликвидной.




Данные лоты зачастую плохо продаются и чаще прочих остаются в «остатках» жилого комплекса. «Ни один покупатель не хочет переплачивать за неиспользованные в правильном русле квадратные метры, к тому же неудачная планировка может в разы снизить качество жизни домочадцев», – отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании LexionDevelopment.

«Все это крайне затрудняет покупателям возможность функционально использовать приобретаемые квадратные метры, поэтому квартиры неудачных планировок всегда стоят дешевле, – утверждает Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград».

В результате, после покупки дешевой, но нефункциональной квартиры, некоторым гражданам приходится самостоятельно исправлять ошибки застройщиков. Причем за свой счет. В этом случае внесение изменений в планировку квартиры или апартаментов возможно после получения прав собственности при условии согласования перепланировки в БТИ.


Но возможно ли поменять квартирографию на этапе строительства объекта?

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» считает, что теоретически девелопер может изменить квартирографию проекта, даже на этапе строительства дома. Однако все это сопровождается согласованием и получением новой разрешительной документации, что чревато значительными временными и финансовыми потерями.



Поэтому застройщики, реализующие проекты комплексного освоения территории, обычно выводят в продажу всего несколько домов. Если становится понятно, что те или иные квартиры не пользуются спросом, в следующем корпусе их просто убирают из планировки. В этом случае куда сложнее работать девелоперам точечных новостроек, не имеющим право на ошибку при разработке квартирографии.

«Если застройщик понимает, что он допустил ошибку, не смог учесть интересы потребителей и требуется глобальное изменение планировок и площадей квартир, то логичнее это осуществлять в тех корпусах, которые находятся на стадии проектирования», – подтверждает Анна Соколова.

Кардинальная переделка квартирографии проекта возможна только до того момента, как в доме началась реализация квартир, считает эксперт. Если при этом проект прошел все согласования и получил разрешение на строительство, то это чревато длительной паузой перед началом реализации, так как любые изменения (количества квартир, их общей площади и других технико-экономических показателей (ТЭП) предполагает повторное прохождение экспертизы и внесение изменений в исходно-разрешительную и проектную документацию.



В связи с этим застройщик должен всегда крайне ответственно относиться к разработке проекта, изучать потребности потенциальных потребителей, чтобы ТЭПы, заявленные при старте проекта, смогли обеспечить ему необходимый темп продаж, и не потребовалось вносить изменения в проект. Тем самым он избежит недовольства дольщиков и убережет себя от дополнительных затрат ресурсов.

«До выхода на стадию строительства изменение квартирографии – это исключительно политическое решение топ-менеджмента и собственников. В процессе строительства можно внести отдельные изменения, но решение «концептуально поменять все» будет крайне болезненным», – добавляют в компании SezarGroup.

Впрочем, некоторые девелоперы порой находят выход даже из крайне сложной ситуации, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. В частности, они идут на пересогласование проекта по точечному изменению квартирографии. Застройщики могут передвинуть стены или, к примеру, объединить две соседние квартиры.

«Этот прием используется и в случае, когда на какие-то типы планировок есть повышенный интерес. Например, в семейных проектах застройщики объединяли одно- и двухкомнатные квартиры, поскольку, «трешки» были реализованы, но на них сохранился спрос, – говорит Мария Литинецкая. – Конечно, если в новостройке осталось 5-10% непроданных квартир, то их перепланировка вряд ли стоит тех временных и финансовых затрат, которые требуются для пересогласования. Однако при объеме непроданных лотов хотя бы в 15%, в этом есть смысл».

Памятуя о ликвидности квартир девелопер на этапе проектирования должен уделять особое внимание возможности горизонтального объединения лотов, предусматривая, например, проходы в монолитных участках между двумя квартирами, заполняемые газобетонными блоками, которые при необходимости можно демонтировать при перепланировке без ущерба к общим планировочным решениям объединяемых квартир, резюмируют в «ИНТЕКО».



Подготовил Виталий Простаков

Просмотров: 48
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru