«Немецкое золото» для будущих пенсионеров и космополитов


Германия входит в тройку ведущих стран по объему вложений в недвижимость. Инвесторы приходят сюда за стабильностью и спокойствием: устав от рисков, люди хотят сохранить сбережения и создать запасной аэродром.


Досье спикера

Борис Бронштейн, управляющий партнер немецкой компании Kaiser Estate. Эксперт в сфере инвестиционной недвижимости; регистрации и поддержке компаний; оптимизации налогообложения; конфиденциальности активов; бизнес-иммиграции (вид на жительство) в Германии. Автор статей в профильных и деловых СМИ, эксперт, постоянный спикер отраслевых и бизнес-конференций. Ведет собственный блог на Снобе.

Управляемая им компания Kaiser Estate работает уже более 12 лет и входит в пятерку лучших игроков рынка недвижимости Германии.




Как утверждают эксперты рынка зарубежной недвижимости и, в частности, представители международного консалтингового агентства Knight Frank (на основании исследования Wealth Report), лидерами по объему инвестиций в недвижимость 2018 году стали три страны: США - 414 млрд долл., Великобритания - 76 млрд долл. и Германия - 69 млрд долл.


Борис Бронштейн, управляющий партнер Kaiser Estate (Мюнхен), рассказывает, что Германия и Англия попадают также в список самых надежных стран (вместе с Австрией и Швейцарией).


«Но тут есть определенные тонкости. В Австрии и Швейцарии действуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами, а Англия с недавних пор проводит более жесткую политику по отношению к происхождению средств россиян. Остается Германия, где нет серьезных ограничений. При этом происхождение средств обычно не проверяется, разве что покупатель находится в санкционных списках», – уточняет наш собеседник.

Важно и то, что в Лондоне (-4,4%) и в Нью-Йорке (-2,5%) в 2018 году недвижимость начала дешеветь, и в целом инвестиции стали более рискованным предприятием, а в Мюнхене объекты, наоборот, подорожали на 10%.


Россияне умеют рисковать, но им нужна точка опоры

По словам Бориса Бронштейна, инвесторы сегодня успешно зарабатывают в России и в других странах, а в Германии ищут тихую гавань.

Так, например, в России вложения в недвижимость до сих пор сопряжены с некоторым риском. Если мы берем новостройки, то шансы затянувшегося строительства чрезвычайно высоки даже в элитном классе: вовремя сдается лишь 4 объекта из 10, считает эксперт.


На вторичном – свои сюрпризы, известные всем, но мы напомним: множество махинаций с правом собственности, сложности с пропиской, ипотекой, приватизацией 90-х и наследованием… А еще могут внезапно появиться родственники или несовершеннолетние дети, которые будут тоже претендовать на квартиру.


Получается грустная история: большая часть россиян вкладывается в недвижимость, чтобы обеспечить себе стабильное будущее и сохранить средства, но всегда существует вероятность, что подобная сделка может привести к обратному эффекту.


Вложиться, чтобы спать спокойно

Германия, напротив, обеспечивает право собственности с нулевым риском. Здесь исключены любые махинации с объектами недвижимости. Прописка является лишь адресом корреспонденции, нотариусы проверяют все документы скрупулезно и запрашивают разрешение на сделку у всех предыдущих владельцев, а реестр собственников остается полностью закрытым.


Государство не может отобрать частную собственность ни при каких обстоятельствах. Наконец, ипотека никогда не переходит на нового владельца: ее должен погасить продавец (и это обязательно проверит нотариус), и только потом будет зафиксирован переход права собственности.


Для российской ментальности важно еще и то, что немецкий нотариат является абсолютно надежным институтом.

«Нотариусы не берут взятки — к этой должности идут всю жизнь, она приносит весьма существенный доход с каждой сделки, и ни один нотариус никогда не будет рисковать ни за какие деньги», – рассказывает Борис Бронштейн.


Надежный вклад под 3-4%

Стоимость недвижимости в Германии начинается от 100 тысяч евро за квартиру в небольших городах. Бюджет на магазин или трех-четырехкомнатную квартиру в Мюнхене или Берлине составляет около 2 миллионов евро.

В западной части страны (в Мюнхене и Берлине, в частности) жилая недвижимость дает прирост 3-4% годовых, коммерческая – 4-6%. В Восточной Германии показатели составляют 5-6% и 7-9% соответственно.


«Но при кажущемся преимуществе Восточной Германии, Мюнхен и Берлин выигрывают в том, что здесь недвижимость растет всегда стабильно, плюс стоимость аренды повышается каждый год на 6-7%. Если вы решите продавать объект, то покупатель найдется быстро: за 2-3 месяца. И если арендатор съедет, можно быстро найти другого. А в восточной Германии продавать объект можно годами, стоимость аренды не растет, а если съезжает арендатор, то замену найти проблематично», – поясняет Борис Бронштейн.

Все эксперты так или иначе сходятся в том, что инвесторы приходят в Германию как раз за этой стабильностью: когда определенная финансовая планка достигнута, важно уметь сохранить ее, и запасной аэродром «немецкой марки» как раз об этом.


Надежное будущее в подарок

Вложения в недвижимость Германии дают возможность получить вид на жительство в стране, что имеет сразу несколько безусловных преимуществ: немецкая медицина для всей семьи по стандартной страховке, полностью бесплатное обучение в школах и детских садах для детей и доступное (порядка 80 евро в месяц) обучение в университетах.


Получается, что инвестор может жить, работать и вести бизнес в России, при этом его семья может постоянно или частично проживать в Германии, а дети учиться в здешних школах и университетах.

В будущем бизнесмен может переехать сюда на пенсию, а подросшие дети решить самостоятельно, хотят ли они возвращаться в Россию или предпочтут найти работу в Германии.


Возможные препятствия

В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами (ни жилой, ни коммерческой). Подобрать объект, оформить все документы и заключить сделку можно меньше чем за месяц, при этом нужен будет только загранпаспорт.


Правда, с введением санкций появились некоторые трудности. «Стало сложнее взять в ипотеку, и чаще проверяют деньги из некоторых санкционных банков. В остальном ничего не изменилось, то есть при покупке без ипотеки и при оплате со счета ряда коммерческих банков все так же просто. Не стало меньше и инвесторов из России. Кроме того, они стали быстрее решаться на сделку», – проясняет Борис Бронштейн.


Каких-то других подводных камней в Германии нет: если соблюдать все законы и вовремя отчислять налоги, неприятные сюрпризы исключены. Собственно, поэтому страна по сей день остаётся с репутацией абсолютной предсказуемости.


Большой коворкинг для миллениалов

Германия интересна еще и тем, что становится открытой не только для традиционных инвесторов и бизнесменов, но и для поколения миллениалов. Так, год назад здесь была официально признана криптовалюта. И покупки, совершенные за биткоин, в Германии не будут облагаться налогами.

Борис Бронштейн рассказывает, что биткоин уже фигурировал как платежное средств в нескольких сделках с недвижимостью в Германии. И подобных оферт наверняка будет больше.


Сюда активно переезжают талантливые российские айтишники и открывают различные стартапы. Работать на международном уровне из Германии проще и по географическим причинам: разница во времени здесь комфортнее и с Востоком (Японией, Китаем, Сибирью) и с Западом (США, Великобританией, Москвой).


«По сути, Германия комфортна и для тех, кто хочет обеспечить себе запасной аэродром на пенсии, и для тех, кто привык жить в категориях космополитизма, ведет международный бизнес и хочет иметь удобную и надежную площадку для этого», – заключает Борис Бронштейн.


В любом случае, как говорят немцы, собственный очаг, что золото (Eigener Herd ist Goldes wert), а золото лучше хранить в надежном месте.

Просмотров: 107
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru