Поиск
  • Vitaly Prostakov

Минимизация платежей за ЖКУ или капитализация недвижимости?

Пост обновлен янв. 26


Андрей БОЙКОВ: «Конкурируя за цену, очень сложно конкурировать за качество. Когда во главу угла ставится необходимость сохранить рубль, качество услуг отходит на второй план. Но сегодня, особенно в нашем сегменте жилья, мы неизбежно приходим к конкуренции за качество. Свою основную задачу видим в том, чтобы повысить капитализацию недвижимости наших собственников, а не сэкономить один рубль».


ДОСЬЕ АВТОРА

Андрей Бойков, генеральный директор АО УК Смарт Сервис, руководитель группы компаний Смарт Сервис. Получил высшее образование и магистерскую степень в МФТИ и ГУ-ВШЭ. Порядка 10 лет работал в финансовой отрасли. Занимал руководящие посты в таких банках, как ГУТА и ВТБ. В Smart Service с 2010 года, возглавил группу компаний Smart Service в 2013 году. Награжден медалью Российской муниципальной академии «За вклад в развитие местного самоуправления».


Что такое успешный проект на рынке недвижимости? На первом этапе – это построенный, введенный в эксплуатацию и выкупленный жилой комплекс. Но по-настоящему успешным его можно будет назвать только спустя десятилетия качественной эксплуатации. И в этой связи работа управляющей компании имеет далеко не последнее значение. Самый лучший, удачно расположенный, технически совершенный жилой комплекс можно «убить» за десять лет неграмотного обслуживания.


По статистике, из-за этого разница между ценой на квартиры схожей площади, в одном районе, но в разных домах на вторичном рынке может доходить до 30%. Как собственники могут повлиять на капитализацию жилья? Почему голосование за тариф является по сути выбором – сохранить и приумножить стоимость квартиры или снизить сумму ежемесячного платежа в квитанции?


Кто и что влияет на капитализацию жилья?

В портфеле проектов группы компаний Смарт Сервис представлены дома классов business, premium и deluxe в Москве. На сегодняшний день это более 30 многоквартирных домов общей площадью свыше 2,5 млн кв. м с многоуровневыми подземными паркингами более чем на 11 000 машино-мест.


Воробьевы горы

Для владельцев квартир такого класса капитализация жилья является принципиально важным вопросом. Поэтому, одна из ключевых задач УК в этом сегменте недвижимости – сохранить изначально заявленный застройщиком статус дома, что, в свою очередь, реализуется благодаря квалифицированному управлению общедомовым имуществом, оснащению здания необходимыми ресурсами и контролем инженерно-технического и санитарного состояния, а также привлечению специалистов высокого уровня, способных быстро и качественно решить все бытовые и коммуникационные вопросы.


Это не всегда очевидно, но правда: собственники также влияют на капитализацию своих квадратных метров. Конечно же, капитализация жилья зависит и от общеэкономических факторов, и от политической обстановки в стране. Но при любой экономике и меняющейся власти будут ухоженные аккуратные дома и изрисованные здания, заваленные мусором и хламом.


Что же могут сделать собственники? Во-первых, контролировать собственное отношение к общедомовому имуществу, относиться к нему бережно и аккуратно, понимая, что это своё. Во-вторых, выстраивать эффективные взаимоотношения с управляющей компанией. Для этого нужно знать зону ответственности УК, учитывать какие цели и задачи она в принципе выполняет. Важно понимать, что решения УК не носят ультимативный характер, они рассматриваются на голосовании общего собрания собственников жилья (ОСС). Таким образом, каждый владелец квартиры имеет возможность участвовать в принятии решений, касающихся обустройства своего дома.


Конкуренция за цену не исключает качество услуг

Зону ответственности управляющей компании можно упрощенно представить в виде двух отдельных направлений. Первое – это набор коммунальных услуг (отопление, электро- и водоснабжение, водоотведение), которые предоставляются ресурсоснабжающими организациями (РСО). Управляющая компания в этих отношениях выступает как посредник между РСО и собственниками квартир и не зарабатывает на этом.


ЖК Barrin House

Второе направление – это комплекс работ и бизнес-решений, гарантирующий комфортное, технически прогрессивное, безопасное и безаварийное функционирование всех систем многоквартирного дома. Управляющая компания поддерживает инженерно-техническое и санитарное состояние дома. А это – обустройство придомовой территории, вывоз мусора, ремонт зданий (крыш, фасадов, лестниц), а также вентиляции, труб, лифтов и прочего. Часто ремонт осуществляется с учетом высотности постройки, оригинальных планировочных и конструкторских решений, что требует опыта и знаний работы такого уровня.


Отдельный список работ составляет сезонная подготовка дома. Еще одна зона ответственности УК - пожарная безопасность здания в соответствии с требуемыми нормами. Сюда же относятся клининговая и охранная службы, которые должны работать на высочайшем уровне, с одной стороны, безукоризненно выполнять свою работу, а с другой, максимально лично и персонально коммуницировать с жителями многоквартирного дома.


Управляющие организации, в том числе и входящие в группу Смарт Сервис, предоставляют также множество дополнительных услуг, которые могут помочь в решении бытовых вопросов нашим жителям. Перечень включает, помимо самых популярных, как вызов электрика, сантехника или плотника, услуги по обслуживанию кондиционеров, установке домофонов, ландшафтные работы и уход за растениями, ремонт окон и дверей, уборку квартир и многое другое.


Grand Deluxe на Плющихе

Иначе говоря, покупая квартиру, люди покупают не бетонные стены. Не случайно наша команда делает все для того, чтобы собственник, пересекая КПП, попадал в иное пространство, в котором сразу ощущается определенный уровень комфорта, защищенности и безопасности. Человек должен чувствовать себя дома. В этом мы видим миссию, основу нашей работы.


Конкурируя за цену, очень сложно конкурировать за качество. Когда во главу угла ставится необходимость сохранить рубль, качество услуг отходит на второй план. Но сегодня, особенно в нашем сегменте жилья, мы неизбежно приходим к конкуренции за качество. Свою основную задачу видим в том, чтобы повысить капитализацию недвижимости наших собственников, а не сэкономить один рубль.

Ведь в противном случае владельцы квартир потеряют в цене при продаже своей недвижимости. То же самое происходит и в случае аренды.


Один из наших собственников поделился реальной ситуацией. Он владеет несколькими квартирами в разных домах, в одном районе СЗАО и сдает их. Одинаковая по своим характеристикам жилплощадь приносит разный доход. Квартира в доме с разрисованными стенами, неухоженной территорией, неработающей охраной дешевле на 30%, чем жилье такой же площади, например, в нашем комплексе на ул. Расплетина. Примечательно, что изначально собственник покупал обе квартиры на этапе строительства пиримерно по одной цене. А разница в ежемесячной оплате ЖКУ за эти квартиры не столь значительна, чтобы покрыть разницу в аренде.


Позиция собственников жилья

Итак, за какую работу управляющей компании платят собственники и кому поступает платеж? Как мы рассматривали ранее, первое направление деятельности УК, это посреднические услуги между жителями и РСО. Тарифы на ресурсы определяются государством, и на их увеличение УК повлиять не может. С 2017 по 2019 годы стоимость таких ресурсов, как вода, тепло и электричество, например, выросла в среднем на 16-17%.


Второе направление деятельности УК – это содержание и обслуживание общедомового имущества. Стоимость этих работ не отражена в законодательстве. Но любое изменение тарифа мы обязаны согласовывать с жильцами на общем собрании собственников.


В любом доме есть группы граждан, которые стремятся найти дешевую альтернативу существующему положению. Некоторым кажется, что такой альтернативой является товарищество собственников жилья (ТСЖ). В малоквартирном доме подобный вариант жизнеспособен, но в многоэтажке ТСЖ чаще всего не справляется с огромной нагрузкой и не может решить все вопросы. В итоге экономия 200-300 рублей в месяц выходит владельцам квартир боком.

Бывают ситуации, когда собственников устраивает работа УК, но при этом они хотят, чтобы тариф на обслуживание был ниже, или как минимум не повышался. Либо наоборот, собственники иногда предлагают добавить какие-то дополнительные сервисные услуги, например, более частую уборку на каждом этаже или др. В этом случае управляющая компания может предложить на голосование варианты тарифа и его наполнения. Но важно понимать, что для любого изменения тарифа, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, требуется решение большинства.


Позиция управляющей компании

Для того, чтобы поддерживать инженерно-техническое состояние дома, его безаварийное функционирование, чистоту, охрану, консьержную службу и многое другое, управляющая компания привлекает сторонние организации: клининговые и охранные фирмы, оплачивает услуги по вывозу мусора и т.п. При этом влиять на порядок цен УК, как правило, не может. Тарифы ей выставляются организациями на аутсорсинге, которые, в свою очередь, не могут не зависеть от общей экономической ситуации в стране.


К примеру, увеличение МРОТ по городу Москва изменилось с 14 500 руб. в 2015 году до 18 781 руб. в 2018 году. Стоимость вывоза контейнера с мусором (8 куб. м) в 2015 году составляла 3300 руб., в 2018 – уже 7563 руб. Такие изменения произошли во всех нишах сферы услуг. Поэтому, удерживая цены, не получится бесконечно долго удерживать уровень и качество оказываемых услуг. Важно понимать экономические условия, в которых все мы живем и работаем. Дорожают ресурсы, топливо и рабочая сила. А если говорить о перспективном планировании, динамика повышения стоимости ресурсов сохранится примерно до 2022 года.

Кроме того, возникают новые требования собственников, – люди хотят более высокого уровня чистоты, более информированных консьержей и лучшую охрану. При этом жители транслируют, с одной стороны, желание повысить качество услуг, а с другой, – оставить ту же стоимость, что была 5-10 лет назад. Экономически это нереализуемая задача.


Что же тогда управляющая компания может сделать? На наш взгляд, одно из решений – предложить жителям выбрать самим, что предпочтет большинство собственников: повышение тарифа при сохранении существующего комплекса услуг, или прежний тариф, но сокращение части услуг и сервисов. Такой вопрос мы планируем задать нашим собственникам уже в конце 2019 года.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon