Минимализм и неоклассика в девелопменте

Квартиры с готовой отделкой уже стали признанным трендом на рынке недвижимости, причем не только в столице, но и многих региональных центрах. Тем не менее, вопросы на эту тему все еще остаются. На некоторые из них мы попросили ответить представителей известных девелоперских компаний.

Досье спикеров:

Ольга Карпова, директор по продукту «ИНТЕКО»

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»

Павел Брызгалов, директор департамента развития продукта ГК ФСК


– Сегодня многие застройщики предлагают в своих проектах квартиры «под ключ». Расскажите, какие варианты отделки обычно предусмотрены в готовых лотах, и чем они отличаются по цене и по качеству материалов? Имеется ли золотая середина: цена/качество?


Ольга Карпова

Ольга Карпова: – Предложение квартир «с отделкой от застройщика» на сегодняшний день включает в себя несколько форматов конечного продукта, отличающихся по составу выполняемых отделочных работ, а также объему финишных материалов, оборудования и мебели, которые берет на себя застройщик – от пресловутого whitebox, представляющего из себя «заготовку» будущего дизайн-проекта, который может выполняться клиентом исходя из его собственных индивидуальных пожеланий и предпочтений, до полностью укомплектованных и готовых к заселению квартир.


По мере развития российского рынка жилой недвижимости, застройщики, вне зависимости от класса реализуемых ими проектов, все больше тяготеют к формату «конструктора отделки», при котором покупателю предлагается поучаствовать в выборе используемых материалов и оборудования, а также, при желании, включить в объем отделки от застройщика дополнительные опции (например, «теплый пол», установка кондиционеров и др.) или повысить уровень финишных материалов и оборудования относительно стандартного предложения.


Ценовой уровень жилого комплекса, а также особенности его месторасположения и специфика целевой аудитории, оказывают прямое влияние на объем квартир с отделкой, а также состав и уровень отделки, выполняемой застройщиком. Так, например, в массовом сегменте максимально востребованным является формат финишной отделки квартир, при котором становится возможным включить стоимость отделки в «тело» ипотечного кредита, а также в минимальные сроки заселиться в приобретенный объект недвижимости.


ЖК «Вестердам»

В высокодоходных сегментах недвижимости целевая аудитория в меньшей степени ограничена в сроках и бюджете отделочных работ и, прежде всего, ориентирована на создание уникального жилого пространства, полностью отвечающего их индивидуальному художественному видению и представлениям о комфорте, в связи с чем отделка от застройщика – более редкое явление. В премиальных проектах отделка встречается в основном в апартаментных комплексах, подразумевающих использование недвижимости в инвестиционных целях, а не для собственного проживания, при этом над созданием дизайна интерьеров трудятся «звезды» мировой величины, такие как PhilippeStarck, KellyHoppen, MartinHulbert, PieroLissoni и др.


В ЖК «Вестердам», активно реализуемом компанией «Интеко», выполняется чистовая отделка с установкой сантехнического оборудования и без меблировки, поскольку именно этот вариант наиболее востребован клиентами данного проекта, являясь идеальным балансом между минимальным базовым ремонтом и возможностью дальнейшей персонализации дизайн-проекта под индивидуальные вкусы конкретного жителя.


Стоимость отделки, как правило, заложена застройщиком в цену рыночной реализации квартиры и в среднем составляет около 20 тыс. руб./кв. м в классах «эконом»/«комфорт», около 30-40 тыс. руб./кв. м в классе «бизнес», 60-80 тыс. руб. /кв. м в классе «премиум» и свыше 100 тыс. руб./кв. м в элитном классе.


Алексей Перлин

Алексей Перлин: – Себестоимость отделки от застройщика зависит от выбранных им материалов и специалистов, которые проводят работы. Соответственно, «вилка» по стоимости может быть очень широкой. В среднем стоимость квадратного метра предчистовой отделки white box составляет 10 тыс. рублей за кв. м, финишной отделки – порядка 20 тыс. рублей. Это примерно на 30-50% дешевле самостоятельного ремонта аналогичного качества.

Разница в цене достигается за счет массовой закупки отделочных материалов застройщиком напрямую от производителя, а также меньшей стоимости услуг подрядчиков, которые также предоставляют скидку за большой объем работ.

Как правило, дизайн-проекты отличаются между собой именно стилем и цветовым решением, а не качеством материалов.


Павел Брызгалов: – Спрос на квартиры с отделкой действительно высокий, в ГК ФСК в настоящий момент они составляют порядка 20-25% от общего объема квартир. Варианты отделок у каждого застройщика разные. В ЖК «Настроение» мы, например, предлагаем по несколько вариантов в двух стилистических решениях – в классическом стиле (более темный и более светлый дизайны) и в современном стиле (в шести цветовых вариациях). Отличия будут не кардинальные, все варианты отделки предполагают использование материалов от ведущих российских и европейских производителей. Подробнее о том, какие отделочные материалы будут использованы, рассказывают менеджеры в офисах продаж. Более того, на многих проектах реализованы шоу-румы, где покупатель сможет посмотреть на то, как будет выглядеть тот или иной вариант отделки.


ЖК «Настроение»

– Какие варианты дизайна чаще всего предлагает застройщик?

Ольга Карпова: – На сегодняшний день застройщиками, как правило, предлагается от 2 до 4 вариантов отделки, при этом ряд проектов предусматривают комбинации материалов и оборудования между собранными стилевыми и цветовыми решениями. К примеру, наша команда проекта «Вестердам» остановила свой выбор на двух стилевых решениях («минимализм» и «современная классика»), каждое из которых может быть реализовано в светлом и темном исполнении. Каждый из четырех вариантов отделки достаточно универсален и подойдет для всех типов квартир в проекте. Так, стиль «минимализм» будет гармоничен как для компактных двухкомнатных, так и для более просторных трехкомнатных и четырехкомнатных евроквартир.


Алексей Перлин: – Считаю, что отделка должна предлагаться в качестве альтернативного, а не основного варианта. В то же время логично предлагать отдельные секции дома полностью с ремонтом. В данной ситуации покупатели приобретают еще и спокойствие с первых дней в отсутствии шумных строительных работ в соседних квартирах. Однако, если говорить в целом о проекте, то стоит предлагать на выбор варианты без отделки, с white box и с финишной отделкой. Только тогда, на мой взгляд, можно охватить максимальную целевую аудиторию, причем речь идет о проектах массового сегмента и бизнес-класса. В премиум сегменте покупатели чаще предпочитают свободные планировки и собственные дизайн-проекты. Поэтому высокобюджетную недвижимость, на мой взгляд, проще продавать без отделки или с отделкой white box.


ЖК «Любовь и Голуби»

Что касается вариантов жилья исключительно с отделкой, то обычно девелопер предлагает несколько дизайн-проектов в активной стадии строительства дома. Например, в ЖК «Любовь и Голуби» изначально можно было выбрать один из трех типов отделки: «минимализм», «прованс» и «неоклассика». Причем каждый их них также представлен в трех стилистических вариантах с разными видами обоев, плитки, ламината, дверей и пр.

Однако после того как мы приступили непосредственно к финишной отделке помещений, на выбор остался один стиль, совмещающий классический интерьер и минимализм. Иными словами, девелопер выбирает самый востребованный вариант, используя его для оставшихся квартир.


Павел Брызгалов

Павел Брызгалов: – Повторюсь, варианты дизайнерской отделки у всех застройщиков разные. Более того, от проекта к проекту дизайнерские они меняются. Например, на нашем объекте ЖК «Римский» представлены три варианта: «Флоренция» (бело-бежевая цветовая гамма), «Милан» (нежно-серая цветовая гамма) и «Палермо» (светлая с темными акцентами). А в проекте «Поколение» вариантов отделки два. В то же время в ЖК «Настроение» общее количество вариантов отделки – восемь. И говорить о том, что подойдет больше для той или иной квартиры, невозможно, все зависит от вкусовых предпочтений покупателей.



– Всегда ли стоимость отделки квартиры можно включить в тело ипотечного кредита?


Ольга Карпова: – В ЖК «Вестердам» стоимость отделки включена в общий бюджет покупки квартиры по договору долевого участия и, соответственно, в тело ипотечного кредита, что является принципиальным вопросом с точки зрения привлечения целевой аудитории комфорт-сегмента с существенной долей клиентов-ипотечников, ведь с выплатами по ипотечному кредиту вопрос отделки становится тяжело решаемым. Нашим клиентам также будут доступны многочисленные программы лояльности с ведущими производителями мебели, что позволит оптимизировать расходы будущих жильцов на дальнейшее обустройство своих квартир в проекте.


ЖК «Вестердам»

Алексей Перлин: – Подавляющая часть девелоперов включают отделку в стоимость квартиры, поскольку в такой ситуации клиенту не нужно брать потребкредит, помимо ипотеки. Однако в редких случаях отделка является необязательной опцией. При таком раскладе бывает, что ремонт не входит в общую стоимость жилья.


Павел Брызгалов: – Отделка квартиры может быть прописана как в договоре долевого участия от девелопера, так и в отдельном договоре с другим юридическим лицом. Вариант оформления зависит от того, что предложит застройщик. ГК ФСК стоимость ремонта включает в ДДУ, поэтому он автоматически становится частью ипотечного займа, никаких дополнительных кредитов на отделку брать не придется. Для покупателя такой вариант выгоден еще и потому, что квартира будет сдаваться полностью готовой. В противном случае работы начнутся только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому момент переезда будет отложен еще на несколько месяцев после получения квартиры.


ЖК «Любовь и Голуби»

– На что следует обращать внимание покупателям жилья при приеме готовой квартиры в новостройке? Существует ли срок гарантии на готовый ремонт от застройщика, и в каком случае таких гарантий не будет?


Ольга Карпова: – При приемке квартиры с отделкой в первую очередь следует обращать внимание на качество и целостность отделочных материалов и устанавливаемого оборудования (в частности сантехники). Гарантийный срок на отделку обусловлен стандартной гарантией поставщиков материалов и, как правило, составляет 1 год.


Алексей Перлин: – Если в договоре долевого участия подробно прописаны характеристики чистовой отделки, то покупатель может потребовать подтвердить с помощью сертификатов, что использованы оговоренные материалы и технологии. Однако все зависит от того, насколько детально описана отделка помещения. Помимо этого, итоговый вариант должен полностью соответствовать дизайн-проекту, который выбрал покупатель при приобретении квартиры. Обычно все это подробно описано в ДДУ, включая бренды используемых материалов, техники и фурнитуры.

Кроме того, при покупке квартиры желательно посетить шоурум и ознакомиться с реальным воплощением выбранного дизайн-проекта, потому что картинка, особенно электронная, всегда искажает цвет и яркость. Если шоурума нет, то в офисе продаж наверняка можно ознакомиться с образцами используемых отделочных материалов. Если в процессе проживания были обнаружены недостатки, то девелопер обязан их устранить, так как на отделку действует гарантия.


ЖК «Настроение»

Павел Брызгалов: – На ремонт, если он включен в ДДУ, как и на все строительные работы предоставляется гарантия от застройщика. Гарантийный срок может быть разный – от 2 до 5 лет, так как отделка состоит из нескольких частей – общестроительные работы (возведение межкомнатных перегородок, разводка по электричеству и т.д.) и сама отделка.

Обращать внимание во время приема квартиры нужно в первую очередь на исправность всей установленной сантехники, все ли надежно закреплено, все ли элементы установлены должным образом, чтобы ими можно было пользоваться (двери открываются полностью, предметы техники не загораживают выключатели и розетки). Также важно при приемке проверить все окна на наличие царапин и окалин, завизировать наличие клапанов регулировки на радиаторах, все ли окна и двери на лоджию верно отрегулированы и не открываются ли самопроизвольно. Нюансов довольно много, поэтому правильным решением будет пригласить независимого оценщика, который учтет все детали и поможет грамотно оформить претензии, если таковые будут.

Просмотров: 37
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru