Поиск
  • Vitaly Prostakov

Машино-место в новостройке: обеспеченность и востребованность

Пост обновлен янв. 27


В настоящее время приобретение гаража в жилом комплексе (ЖК) – это один из наиболее актуальных вопросов как для покупателя, так и для застройщика. Одних смущает цена вопроса, других – активность продаж. Как достигается сегодня баланс между спросом и предложением на недвижимость для авто? Каковы цены на парковочные места в ЖК, насколько они зависят от типа самой парковки и класса новостройки? На эти и другие вопросы отвечает Оксана Торойкина.


Оксана Торойкина

Досье автора

Оксана Торойкина, руководитель отдела аналитики «S.A. Ricci жилая недвижимость». Окончила Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, факультет «Финансы и кредит». Работу начинала в консалтинговой компании «НЭО Центр», в департаменте инвестиционного консультирования (практика «Девелопмент»), где и началось знакомство с рынком недвижимости. В начале 2015 г. присоединилась к команде S.A. Ricci в роли аналитика.



Расчет обеспеченности ЖК машино-местами зависит от многих факторов. Эти факторы зафиксированы в Постановлении Правительства Москвы от 23.12.2015 г. № 945-ПП «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области транспорта, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения».


Если ранее минимальное количество машино-мест в строящемся доме зависело от его класса и составляло в основном от 1 до 2 м/м на квартиру, в связи с чем в сданных в 2014-2016 гг. новостройках до сих пор есть нереализованные машино-места, то согласно указанному документу введена более гибкая система расчета.


Документом установлена базовая величина: 1 м/м на 80 кв. м общей площади дома, строительство которого ведется на средства инвестора, 90 кв. м для строительства за счет бюджета.

Минимальное необходимое количество парковок для постоянного хранения рассчитывается исходя:

· из суммарной поэтажной площади объекта строительства;

· из уточняющего коэффициента соотношения численности дневного населения и населения, проживающего на территории района;

· из уточняющего коэффициента, зависящего от доступности территории общественным транспортом.


Если анализировать вышедшие за последние два месяца 2018 г. ЖК в старых границах Москвы, то наблюдается следующая тенденция по закладываемому уровню обеспеченности машино-местами по классам:

· масс-маркет – от 0,2 до 0,6;

· бизнес-класс – от 0,4 до 1,1;

· премиум – от 0,9 до 1,2.

Если рассматривать ЖК, реализуемые компанией S.A.Ricci, по нескольким параметрам (изначально запроектированное количество парковочных мест и объем реализованных от общего количества), то картина будет следующая:

· В проекте бизнес-класса «Пресня Сити» этот показатель обеспеченности составляет 0,8 м/м на жилой лот.


Комплекс реализуется с начала 2016 г. На данный момент реализовано более 65 % от общего количества машино-мест.


Ценовая политика: от 1,55 млн руб. за стандартное машино-место и 3 млн руб. за зависимое.

· В ЖК «Басманный, 5», расположенном в Центральном административном округе, в Басманном районе, коэффициент обеспеченности составлял 0,6.

На текущий момент реализовано более 50 % от общего числа машино-мест.


Ценовая политика: от 2,4 млн руб. за обычное место и 3,8 млн руб. за зависимое.

Спрос на машино-места зависит от обеспеченности, ценовой политики, вариативности машино-мест в паркинге, класса комплекса, типа парковки (наземная/подземная). В жилых комплексах эконом- и комфорткласса покупатели реже решаются на приобретение парковочного места с жильем, чем в «бизнесе» и «премиуме».

Только 4 % покупателей апартаментов в ЖК Cleverland приобрели в дополнение место в паркинге.

Для сравнения: в ЖК «Царская площадь» данный показатель составил около 30 %.

Что касается типологии машино-мест, как правило, используется два подхода для их классификации. Первый основан на габаритах парковочных мест: выделяют места малого класса (около 13 м2), среднего (16-18 м2) и большого класса (свыше 20 м2). При втором подходе машино-места разделяют на «одинарные» и «зависимые», или «семейные».


«Одинарные» предназначены для размещения только одного автомобиля, в то время как «зависимые» представляют собой два парковочных места, выставляемых в продажу, как правило, одним лотом. Почти всегда обустройство «семейных» машино-мест диктуется конструктивными особенностями паркинга – и это выход из ситуации, когда невозможно обеспечить свободный заезд/выезд с парковочного места.


Так как «семейные» машино-места являются менее привлекательными для покупателя, для поддержания спроса застройщики идут на некоторое снижение цены, чтобы их покупка стала более выгодной. На данный момент в ЖК «Царская площадь» для всех «зависимых» машино-мест установлена единая цена – 3,4 млн руб., в то время как покупка двух обычных «одинарных» машино-мест в среднем обойдется в 3,7 млн руб. В ЖК «Басманный 5» покупка «семейного» места в среднем станет выгоднее на 700 тыс. руб. по сравнению с покупкой двух обычных парковочных мест (4,5 млн руб. против 5,2 млн руб.).


Для стимулирования продаж машино-мест, а иногда и квартир и апартаментов застройщики могут использовать различные маркетинговые акции. Приведу примеры подобных акций на сегодняшний день:

· акция «Вместе выгоднее» в ЖК «Резиденция архитекторов» – скидка 20 % на машино-место при единовременной покупке квартиры и машино-места;

· в ЖК «1147» на машино-места предоставляется скидка до 30 %;

· в ЖК «Аалто» (акция действует не первый месяц) покупателям двухкомнатных лотов с неправильной планировкой предоставляется машино-место в подарок;

· в ЖК «Геометрия» при покупке трехкомнатной квартиры клиент получает машино-место в подарок; аналогичная акция проводится в ЖК «Лобачевский»;

· в ЖК «Водный» при единовременной покупке квартиры в корпусе «Гамбург» и машино-места до 17 кв. м в подземном паркинге действуют специальные цены: уровень -3 – 550 тыс. руб., уровень -2 – 650 тыс. руб.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon