К комфорту привыкаешь быстро. Жилье – не исключение

Второй год подряд в старых границах столицы выходит по одному проекту жилья экономкласса.  __________________________________________________________________

Девелоперы нацелены на комфорт-класс, который соответствует запросам покупателя и по бюджету, и по качественным характеристикам. Доля дешевых ЖК снизилась с 8 до 2,4%, приводит данные Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». Для сравнения, на комфорт приходится 46,8%»


По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» на столичном рынке в пределах МКАД в настоящий момент в экспозиции представлено около 900 лотов в семи проектах. Причем в некоторых из них (например, в ЖК «Мой дом на Базовской» и «Кварталы 21/19») предложение можно назвать остаточным: в продаже в этих жилых комплексах представлено по 10 квартир, преимущественно 2- и 3-комнатных. Но и за пределами Кольцевой автодороги предлагается только один московский проект экономкласса: «Некрасовка», отмечают в компании «Метриум».

Рынок Новой Москвы также ориентируется в основном на недвижимость уровня «комфорт». В структуре предложения на него приходится 94,2%, в то время как доля «эконома» уменьшилась за 2018 год с 11,8% до 3,9%. На новых территориях самое дешевое жилье представлено тремя проектами – «Новые Ватутинки», «Новое Бутово» и «Переделкино Ближнее».



Однако, как справедливо замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, современный «эконом» оказывается намного более качественными и интересными по сравнению, к примеру, с теми же хрущевками. Это касается не только инженерии, но и планировок, фасадов, благоустройства дворов.

Не случайно в течение минувшего года продажи в этом сегменте активизировались, и «эконом» продемонстрировал прирост объема продаж. Тогда на рынок было выведено 11 корпусов экономкласса. Впрочем, «комфорт» пополнился 118 корпусами.


Причины деградации экономкласса

Эксперты отмечают несколько причин, по которым комфорт-классу удалось перетянуть на себя большую часть предложений массового сегмента.

Во-первых, это обострившаяся конкуренция на рынке новостроек, где последние несколько лет предложение значительно превышает спрос, подталкивает девелоперов снижать стоимость продукта. В итоге цены на квартиры «эконом» и более качественного комфорт-класса отличаются незначительно, а в некоторых случаях и вовсе одинаковы. По подсчетам компании «Метриум», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке экономкласса равна 102,5 тыс. рублей, в комфорт-классе – 164,5 тыс. рублей. Однако диапазон составляет от 108 до 307 тыс. рублей за «квадрат».

Во-вторых, с рынка уходит наименее платежеспособная аудитория, которая делала свой выбор в пользу самого доступного жилья. А способные оплачивать покупку недвижимости в сложных экономических условиях потребители могут себе позволить заплатить немного больше, но получить за эти деньги квартиру выше классом.



В-третьих, улучшение качественных характеристик. К «эконому» принято относить типовую панель, в то время как застройщики активно выводят в реализацию модернизированные серии, которые характеризуется целым рядом преимуществ – от более эстетичного облика и широкой планировочной палитры до возможности организации подземного паркинга во дворе дома и вариативности фасадов и благоустройства придомовой территории.  Все это составляет относительно небольшую часть бюджета. Основная часть затрат на строительство проекта складывается из цены земельного участка, подключения инженерных коммуникаций и конструктива здания.


В-четвертых, в демократичном сегменте происходит «вымывание» самых дешевых лотов.


Таким образом, новостройки экономкласса уходят в прошлое. «По всей видимости, максимально дешевые проекты в границах Москвы если и появятся, то только в рамках реновации старого жилого фонда», - резюмирует Мария Литинецкая.


Избавление от стереотипов

На смену типовым панельным сериям экономкласса приходят модернизированные проекты, которые используют и в сегменте комфорт-класса. С точки зрения внешнего облика и планировочных решений панельные дома модернизированных серий мало чем отличаются от монолитных. «Например, панельные серии ДОММОС, которые производятся на заводах ГВСУ «Центр», предусматривают свободную планировку квартир, а также более широкий ассортимент планировочных решений в рамках одного дома», – рассказывает Ирина Доброхотова.


Таким образом, с помощью новой технологии удалось решить одну из главных проблем индустриального домостроения, а именно – избавиться от однообразия планировочных решений. В целом же, улучшенная «панель» характеризуется эстетичным обликом, грамотным зонированием пространства и оригинальными входными группами.



Причем это касается не только фасадной части дома, но и его входных групп, остекления и пр. «Скажем, во многих панельных сериях предусмотрена возможность витражного остекления фасадов или облицовка вентилируемыми панелями, отмечает Мария Литинецкая. – Кроме того, при внешней отделке используется фактурная поверхность бетона в сочетании с клинкерной плиткой различных цветов и оттенков, что делает дома визуально более яркими. Некоторые застройщики в своих домах помимо обычных балконов и лоджий проектируют французские балконы».


По мнению Наталии Кузнецоваой, новые серии в панельном домостроении уже нельзя относить к общепринятому экономклассу в силу того, что данный формат обладает рядом характеристик комфортного жилья.  

На повышение качества новостроек даже самого низкого ценового сегмента существенно влияет возросшая борьба за покупателя между девелоперами, растущие запросы самих покупателей и новые градостроительные требования, считает Ирина Доброхотова. Все эти факторы привели к тому, что оригинальные архитектурные приемы начали использоваться даже в новостройках экономкласса.


В их числе, например, яркий дизайн фасадов, который не требует особых затрат, но значительно улучшает облик дома. Таким образом, оригинальная архитектура выступает дополнительным инструментом, который позволяет девелоперу отстроиться от конкурентов и повысить привлекательность своих проектов. Кстати, оригинальная архитектурная концепция позволяет также повысить цену квадратного метра, причем это повышение обычно сполна компенсирует затраты на разработку архитектурного проекта.



Впрочем, как показывает практика, современные покупатели не предъявляют каких-то конкретных требований к архитектуре новостроек демократичного сегмента. «Более того, у большинства из них нет четких предпочтений, – считает Мария Литинецкая. – Тем не менее, именно архитектурно продуманные дома притягивают на эмоциональном уровне, в них хочется жить. Выбор в их пользу делается скорее на подсознательном уровне».


Зато на лоты с минимальным ценником покупатели жилья обращают внимание вполне осознанно и целенаправленно. Такие предложения всегда находят своего покупателя – главным конкурентным преимуществом в демократичном сегменте по-прежнему остается скорость строительства в сочетании с небольшой стоимостью квартир и удобным расположением.

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru