Поиск
  • Vitaly Prostakov

Купить, построить и отдать… в доверительное управление

Пост обновлен янв. 18

Что такое доверительное управление недвижимостью, кто им может воспользоваться и на какую прибыль рассчитывать? Об этом рассказывают наши эксперты.



Под доверительным управлением недвижимостью обычно понимают передачу актива в комплексное управление профессиональной управляющей компании (УК).

«Доверительное управление – это передача функций по управлению недвижимостью в различных объемах: от эксплуатации до полного сопровождения всех операционных, финансовых и других процессов», – говорит Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.

Алексей Соколов

По словам Алексея Соколова, директора по эксплуатации УК SVN, такая услуга может быть интересна крупным владельцам нескольких объектов недвижимости, которые не могут обременять себя заботами по поиску арендаторов, техническому обслуживанию объекта и прямому взаимодействию с административными органами власти по различным адресам расположения каждого из объектов.


«Как правило, в договоре доверительного управления прописываются все полномочия, которые приобретает доверительный управляющий, и регулярная сумма, которая подлежит выплате собственнику объектов недвижимости», – рассказывает эксперт.

Эта сумма определяется двумя основными способами: фиксированная процентная ставка от стоимости аренды за определенный срок минус текущие расходы и вознаграждение УК ДУ; фиксированная сумма, которая гарантируется управляющей компанией один раз в месяц или год. «Основное, что нужно помнить, – доверительное управление строится на полном взаимном доверии сторон по договору. Если его нет, заключать такой договор крайне нежелательно и порой опасно. Собственник лишается инструментов самостоятельного управления», – подчеркивает Алексей Соколов.



Доход от доверительного управления по сравнению с самостоятельными усилиями собственника может как сокращаться, так и расти. В первом случае причина кроется в комиссии за сам процесс управления. Во втором случае причина – в наличии необходимых знаний и навыков у доверительного управляющего, которые позволяют ему находить надёжных и состоятельных арендаторов и по возможности контролировать расходы на содержание недвижимости.


«И здесь собственнику недвижимого актива стоит выбрать, что важнее: получать чуть больший доход, но загрузить себя непрофильной работой или иметь чуть меньшую прибыль, но заниматься только своим основным направлением, ведь все заботы ложатся на плечи доверительного управляющего», – подчеркивает Алексей Соколов.

Доверительным управлением занимаются профессиональные операторы, говорит Александр Морозов, знающие, как привлечь спрос, снизить издержки, рационально распределить инвестиции, управлять арендными отношениями и т.д. – в зависимости от потребностей клиента. Иногда это приводит даже к более высоким финансовым результатам в сравнении с самостоятельным управлением.



В зависимости от типа недвижимости и формата соглашений это могут быть: арендные отношения, маркетинг, ведение документооборота, техническая эксплуатация, клининг и т.д. Если речь идет об аренде, то, по словам эксперта компании SVN, профессиональная УК сначала обязательно проведет анализ рынка, чтобы определить оптимальную ставку и доход арендодателя конкретного объекта недвижимости. Если он потенциальный, то есть пока только интересуется покупкой, управляющая компания подберет подходящие варианты для приобретения недвижимости.



Также в функции УК входит поиск арендаторов, показы зданий и помещений, подготовка необходимых документов для заключения договоров, контроль за исполнением договора, техобслуживание недвижимости, своевременная оплата всех счетов. Естественно, за все это придется заплатить. «В среднем по рынку вознаграждение управляющего начинается от 10% от прибыли объекта», – отмечает Алексей Соколов.


Александр Морозов

Но в принципе диапазон вознаграждения – от 5 до 15% от чистого операционного дохода при комплексном управлении, добавляет Александр Морозов. Например, для гостиничного сегмента вознаграждение, как правило, состоит из двух частей: базового – до 5% от валовой выручки и поощрительного – до 15% от прибыли объекта.


Самыми яркими примерами эффективного доверительного управления являются гостиничные сети: Radisson Hospitality, Marriott International, Inter Continental Hotels Group. В офисном сегменте эксперты отмечают таких известных управленцев, как Sawatzky Property Management, Zeppelin.


Подготовил Виталий Простаков

Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

Читать дальше

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon