Крепкий ОРЕХшек

Платежи арендатора за эксплуатацию. Как их рассчитать для нового арендатора в зависимости от его специализации? Рассказывает Павел Люлин, генеральный директор управляющей компании SVN.


Павел Люлин

Павел Люлин, генеральный директор УК SVN, доктор экономических наук. Работает в сфере эксплуатации коммерческой недвижимости более 15 лет. Занимал руководящие посты в таких компаниях, как ADG Group, ECE Russland, Stockmann, IKEA. В 2018 г. возглавил управляющую компанию SVN. Среди его проектов – ТРК «МЕГА» и «Стокманн Невский Центр» (Санкт-Петербург), МТРК «ГудЗон» и Галереи «Времена Года» (Москва), ТРЦ «АУРА» (г. Ярославль, г. Сургут), Центральный детский магазин на Лубянке. Участвовал во всех стадиях жизненного цикла объектов: строил, принимал в эксплуатацию, запускал, управлял. Павел Люлин окончил Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. Он – автор нескольких книг, учебников, статей по управлению объектами недвижимости. Является доктором экономических наук, доцентом кафедры экономики и управления собственностью (Государственная академия промышленного менеджмента им. Н. П. Пастухова, г. Ярославль).


Расходная часть бюджета торгового центра включает в себя несколько основных статей: содержание и эксплуатация здания (OPEX), коммунальные платежи, управление, маркетинг, капитальные инвестиции (CAPEX), проценты по банковскому кредиту.


Эти расходы в зависимости от типа полностью или частично компенсируют арендаторы. Например, торговый центр выставляет им счета за прямые (потребленные непосредственно арендатором по счётчикам) и коммунальные расходы, места общего пользования. Расходы OPEX всего центра обычно делятся на всех арендаторов в зависимости от занимаемой площади. Что входит в OPEX? Однозначного списка нет, но в этих расходах точно заложены уборка, охрана, техобслуживание, содержание здания, мелкий ремонт, расходные материалы, запчасти.


Сформировать OPEX помогает статистика прошлых периодов, при этом сумма индексируется согласно текущей инфляции. Если торговый центр новый и по нему не накоплено данных, можно применить другие методы. Например, сравнить этот показатель у объектов-конкурентов схожих размеров и желательно в пределах одного региона. Или провести тендеры, чтобы определить услуги подрядчиков. Исходя из полученных коммерческих предложений и формируется оптимальный OPEX, который потом перевыставляется арендаторам.


В целом, на размер бюджета и платежей влияют условия поставщиков, колебания курсов валют. Нужно иметь сильную переговорную позицию, потому что арендаторы далеко не всегда готовы компенсировать весь бюджет в полном объеме, а любое превышение компенсационной части ТЦ – это снижение его прибыли.


Есть два основных подхода к распределению затрат на эксплуатацию: единый платеж на метр квадратный арендуемой площади в год для всех арендаторов и дифференцированный для разных типов арендаторов. С точки зрения методологии правильно эти расходы выставлять единым платежом, т.к. он, по сути, не является дополнительным доходом арендодателя, а лишь компенсацией его расходов на содержание здания в целом и мест общего пользования в частности.


Ведь даже если разделить покупателей, которые заходят, например, в магазин косметики, и посетителей кинотеатра, то нельзя сказать, что одни вызывают больше удельных расходов, чем другие. Поэтому экономически правильно разделять такие расходы равномерно на всех арендаторов. Задача определения такого платежа состоит в расчёте общего бюджета на обслуживание центра и деления его на общую арендопригодную площадь (GLA). В некоторых случаях применяют коэффициент вакантности помещений (например, 1,05), чтобы арендодатель мог компенсировать 100% затрат даже при наличии пустующих помещений из-за естественной ротации.


Но как определить размер этого платежа? Могу привести пример из собственной практики. Я поставил перед собой задачу провести экспресс-анализ аналогичных торговых центров и их платежей пропорционально драйверам затрат (GBA, GLA) для выставления адекватных цен по каждой статье расходов. Для определения стоимости обслуживания лифтов и эскалаторов, револьверных дверей, жироуловителей и т.д. я запрашивал у сервисных компаний цену за одну единицу, а затем умножал на количество оборудования, которое было установлено в моем торговом центре. Для технической эксплуатации систем электроснабжения, вентиляции, тепловых сетей я готовил небольшие расчеты, в которых отражал количество необходимого персонала в виде оргструктуры и их зарплату.


Для определения бюджета сервиса сторонних подрядчиков, сложных в оценке (например, когда есть много оборудования разного типа) запрашивал быстрые коммерческие предложения. Таким образом, за несколько дней можно подготовить бюджет OPEX максимально приближенный к оптимальному.

Вместе с тем, есть и второй подход, который отражает рыночный механизм формирования OPEX. Он подразумевает разную компенсационную часть в зависимости и от площади, и от сегмента ритейла. В таблице показан пример распределения OPEX с использованием второго подхода в качественных торговых центрах Москвы.


К примеру, арендаторы развлекательного сегмента, имея низкомаржинальный бизнес, не готовы платить много, а якорные арендаторы диктуют свои условия ТРЦ, поэтому при согласовании коммерческих условий размер платежа OPEX становится предметом торга. Вместе с тем это усложняет и задачу определения насколько бюджет на содержание ТРЦ будет покрываться компенсацией от его арендаторов. В таком случае собственник или отказывается от такого управленческого учёта совсем, или ведёт его постоянно, подстраивая под каждого нового арендатора.

Просмотров: 73
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru