Комплексное освоение территории: инновация или второе дыхание забытых идей?

«Развитие современной архитектуры можно сравнить с движением по спирали. Мы постоянно возвращаемся к прошлому, но при этом не ходим по кругу, а поднимаемся вверх, переосмысляя и совершенствуя опыт, который был накоплен до этого. Таким образом, сформулированные когда-то идеи получают новую жизнь, но уже в ином качестве и на ином уровне». __________________________________________________________________

Досье автора

Айрат Багаутдинов, историк архитектуры, автор проекта «Москва глазами инженера».Создатель экскурсионных бюро Moscow Free Tour и «Гуляй Город». Инженер-строитель по образованию, Айрат читает лекции, ведет свой блог, передачу на радио, его регулярно приглашают на телевидение. 


Термин «комплексное освоение территории» как идея создания комфортной городской среды пришел в Россию от силы 20 лет назад в противовес стихийной застройке спальных кварталов. Довольно долго им мерили «достаточность инфраструктуры» в масштабных проектах, и лишь недавно его стали рассматривать на микроуровне жилого комплекса (ЖК), стремясь обеспечить жителя уже не просто квартирой, а гармоничной средой, где территория, подъезд, архитектура жилого пространства адаптируются к образу жизни. Как ни удивительно, но передовая сегодня концепция возвращает нас к архитектурным идеям начала XX в.


Идея инфраструктуры шаговой доступности

Желание застройщика обеспечить жителей «своей» инфраструктурой — не такая уж новация, как может показаться. Так, первыми в России домами, где, помимо жилой функции, появляется коммерческая, считают дома Бахрушиных и Солодовникова, возведенные в 1901–1909 гг.



Доходный дом Бахрушиных, 1901 г. (Москва, Тверская ул., 12)


Впервые идея «своей» инфраструктуры реализуется в доме братьев Бахрушиных на Софийской набережной (1901 г.) — благотворительном проекте, где квартиры (всего их было около 500) предоставлялись бесплатно вдовам с детьми и молодым женщинам, получающим высшее образование. Несмотря на благотворительный формат проекта, инфраструктуре этого дореволюционного ЖК могут позавидовать многие современные. Так, здесь находились своя столовая, баня, прачечная, медицинский кабинет, библиотека, ясли, детский сад, начальная школа и два среднеспециальных заведения — для мальчиков и девочек.


Уже через несколько лет, в 1907–1908 гг., концепция встроенной инфраструктуры встречается в доходных домах на улице Гиляровского. В доме для одиноких рабочих, например, были столовая, прачечная, баня, библиотека, летние души; а в доме для семейных (ул. Гиляровского, 57) к вышеперечисленным коммерческим составляющим добавлен встроенный детский сад, содержание которого включалось в квартплату.

Дом холостяков, 1914 г.


Третий интересный проект, который, без сомнения, стоит отметить, говоря о встроенной инфраструктуре, — Дом Нирнзее в Большом Гнездниковском переулке, который больше известен как Дом холостяков (построен в 1914 г.). Историки считают, что именно в этом проекте впервые была реализована идея сдавать в аренду первые этажи. Первый и полуподвальный этаж, по мнению архитектора не предназначенные для жизни, сдавались как офисы. Так, здесь располагались московский театр-кабаре «Летучая мышь», издательство газеты «Накануне», а на крыше — еще одной достопримечательности этого первого московского небоскреба (в то время его называли «тучерезом») — находились ресторан «Крышка», выставочный зал и съемочный павильон.



Позже эта концепция нашла свое продолжение и в так называемых домах-коммунах, которые, по мнению архитекторов, должны были стать «способом жизни будущего». Например, в центральном корпусе комплекса домов-коммун Хавско-Шаболовского переулка (1929 г.) располагались детский сад, столовая, библиотека, клуб, на последнем этаже – спортзал с выходом на эксплуатируемую кровлю: в дневные часы здесь был солярий, вечером — свой летний кинотеатр! Рубка, изображение из которой проецировалось на стену соседнего здания, сохранилась и сегодня.


Знаменитый Дом на набережной, или Дом правительства, построенный в 1931 г., отличала самая богатая в то время инфраструктура. Кроме жилой недвижимости, здесь находились театр, клуб, кинотеатр «Ударник», парикмахерская, кафе, дом быта, почтовое отделение, сберегательная касса, а на крыше одного из центральных корпусов располагался детский сад.


История помнит и проекты-утопии, сбыться которым не было суждено. Так, например, в проекте ЖК «Лебедь» инфраструктура предусматривала ясли, зал для собраний, прокат сезонных вещей, бюро заказов (прообраз консьерж-сервиса), прачечную-химчистку, зал торговых автоматов, медицинский центр, библиотеку, фотолабораторию, холодные кладовые. Функции, требующие расходов на эксплуатацию, на практике не были реализованы, но интересен тот факт, что список необходимых систем и служб инфраструктуры был сформирован архитектором Андреем Меерсоном по результатам опроса граждан (отсюда и возник термин «архитектура соучастия»).


Идея благоустроенной придомовой территории

В профессиональной среде считают, что прототипом идеи придомовых дворов стала архитектурная концепция «города-сада», предложенная английским социологом Э. Говардом еще в 1898 г. Его последователи в России в 1920-х гг. серьезно обсуждали возможность развития Москвы по этому, сегодня очевидно утопичному, сценарию. Согласно основам теории, город-сад должен состоять из коттеджей со своей придомовой территорией (хотя бы небольшой). Реальное воплощение эта концепция получила лишь в поселке художников Сокол, но в трансформированном виде она реализована в целом ряде известных (и не очень) проектов с так называемыми дворами-садами.



Один из них — Хавско-Шаболовский жилой массив, построенный в 1927–1930 гг. Архитекторы предложили расположить дома по ломаной линии — зигзагом, за счет чего контуры строений создавали закрытые дворы. Это не влияло на бюджет строительства, что и позволило эксперименту состояться.

Даже в застройке позднесоветской эпохи, несмотря на преобладание серийного промышленного домостроения, встречаются проекты, в которых организация дворового пространства лучше, чем в иных современных комплексах. В числе успешных проектов прошлого века можно назвать экспериментальный жилой район Северное Чертаново, где еще в 1970-х гг. был запроектирован подземный паркинг, а вся наземная территория превратилась в двор без машин — въезд предусматривался исключительно для автотранспорта экстренных служб.


В разное время архитекторы предпринимали попытки организации рекреационных прогулочных зон на эксплуатируемой кровле, как, например, в ЖК «Лебедь», состоящем из четырех корпусов, размещенных на общем стилобате, где на крыше последнего планировалось устройство детских и спортивных площадок. Однако в московском климате большинство таких проектов не было реализовано.



Идея организации в подъездах лаундж-зон

Впервые идея была реализована в Доме Совета министров на Ленинском проспекте (1939–1950 гг.). Этот проект архитектора Ивана Жолтовского известен как первый многоквартирный дом с прообразом подземного паркинга (всего на несколько автомобилей), а также тем, что здесь впервые появились просторные вестибюли в подъезде. Предназначались эти помещения для отдыха и общения жителей и гостей. В частности, здесь были камин, кресла, столики, то есть тут были созданы все условия для чтения или игры в шахматы с соседом по дому.



Более поздний пример, где лобби отводилась роль общественного пространства, — уже упомянутый выше экспериментальный квартал Северное Чертаново. Как уже отмечалось, жители комплекса могли парковать автомобиль под зданием, и непосредственно из зоны паркинга они на лифте попадали во входную группу. Пространство спокойно вмещало порядка 30–40 человек, при этом четкого предписания, каким образом его использовать, не было (что удивительно: в те годы любые общественные движения строго регламентировались). У каждого такого подъезда своя история, развиваемая преимущественно энтузиастами: зимний сад, детский клуб и пр. (известны факты использования этих лобби в качестве видеосалонов для коллективного просмотра кино в эпоху первых видеомагнитофонов). Кстати, доступ во входную группу со стороны двора осуществлялся через панорамные стеклянные двери, установленные на уровне земли (которые, к слову, совсем недавно стали встречаться в классовых проектах современных девелоперов).


Идея рациональных планировок

Поиску решений внутреннего пространства, которые отвечали бы потребностям целевой аудитории, архитекторы также старались уделять внимание. При этом необходимость вписываться в рамки отпущенного бюджета и экономить приводила к оригинальным и не всегда однозначным решениям. Так, в уже упоминавшемся Доме холостяков (1914 г.) архитекторы отказались от кухонь, посчитав, что предусмотренного мини-уголка вполне достаточно для одинокого мужчины, а в Доме Мельникова (1927 г.), например, все помещения имели форму усеченного круга.



Применение действительно же рациональных планировочных решений стало возможно благодаря использованию в строительстве железобетонных конструкций. В частности, монолитная технология позволила реализовать их в знаменитом Доме Наркомфина. Пространство большинства квартир здесь спланировано вертикально: у прикладных помещений — спальни и санузла — высота потолков 2,25 м; в параллельной гостиной — 3,5–4,5 м (в зависимости от типа квартир). Это позволило свести к минимуму неизбежные потери на коридоры и довольно рационально «уместить» потребности семьи на компактной площади в рамках проектного бюджета.


Дом Наркомфина недаром считают кладезем архитектурных идей. Здесь, например, впервые была реализована идея панорамных окон, согласно которой городской пейзаж должен стать продолжением интерьера квартиры. Кстати, жилой корпус Дома Наркомфина расположен на участке с учетом инсоляции: во всех квартирах обеспечено утреннее солнце в спальне и полуденное — в гостиной. Идею двухуровневых квартир чуть позже осуществили в Доме на Моховой (1934 г.; считается, что он строился для руководства НКВД): здесь гостиные, предусмотренные на последнем этаже, получили дополнительный ряд окон, что позволяло собственникам планировать пространство, в том числе и по вертикали. Еще одним интересным планировочным решением стала комната для домработницы, предусмотренная проектом в каждой квартире.


Кстати, о высоте потолков. Существует мнение, что ненавистные сегодня 2,40 м — изобретение конструктивизма. Но это не совсем корректно: в 1920–1930 гг. норма высоты потолков была 2,9–3,2 м. Регресс случился значительно позже. Конечно, значение инсоляции в квартире велико, а наличие высоких потолков создает пространственность, эстетику. Но в те времена не было столь широкого выбора медикаментов, как сейчас, поэтому за счет высоких потолков происходило элементарное проветривание помещений.


Комплексное освоение территории: конец эпохи и начало новой


Одним из немногих примеров зданий конца ХХ в., где реализована попытка объединить архитектурные идеи в проекте комплексного освоения территории (как его назвали бы сегодня), можно назвать Park Place на Ленинском проспекте. Этот комплекс начали строить в 1989-м как дом для зарубежных дипломатов. В нем под одной крышей объединились жилая и офисная части, магазины и услуги, спортивные площадки и теннисный корт, а превращенный в атриум внутренний двор стал местом для деловых встреч при любой погоде.

Переход к новой экономической парадигме сказался и на развитии архитектуры. То, что происходило с 1990-х гг. в архитектуре жилой недвижимости, мне видится как некий регресс. Лишь в последние десять – двадцать лет, по мере того как страна вновь набирает интеллектуальный и экономический потенциал, снова стали появляться интересные проекты, где идеи прошлого переосмыслены на другом уровне, как и бывает при движении по спирали.



Как реализованы идеи прошлого на примере современного проекта?

В ЖК «Династия» на Хорошевском шоссе, на мой взгляд, девелоперу удалось учесть многие идеи и достижения XXв. Например, в составе комплекса ЖК «Династия» есть детский сад с отдельной территорией, помещения под магазины на первых этажах, зеленый двор, который полностью отдан пешеходам, подземный паркинг. Другая идея из XXв., реализованная здесь, — гибкие планировочные решения, появившиеся сперва у конструктивистов, а в 1960–1970 гг. — у так называемых бруталистов. Здесь девелопер пошел дальше, предложив объединять соседние квартиры и адаптировать все пространство внутри на свое усмотрение. В этом проекте мы видим и воплощение архитектурного стиля, и использование находок того времени, но уже на другом, переосмысленном уровне. И, на мой взгляд, название проекта в полной мере соответствует его сути.

Просмотров: 17
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru