Когда метраж имеет значение

Какое жилье сегодня наиболее востребовано на рынке? Для девелопера вопрос не праздный. Точнее риэлторов, которые находятся на передовой продаж, едва ли кто сможет ответить. Представляем вашему вниманию интервью Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE.


Мария Литинецкая

– Какая площадь квартир в современных новостройках считается наиболее оптималной для проживания – в одно-, двух-, и трехкомнатных квартирах?

– Оценивать комфортность метража квартир можно по-разному. Во-первых, рекомендации по минимальной площади жилья содержатся в строительных нормах и правилах. Однако на практике комфортные для проживания параметры значительно превышают нормативные. Отчасти их отражает структура спроса за 2019 год. Так, в массовом сегменте, на который в Москве приходится 65% спроса, средняя площадь студии составила 26 кв. м, однокомнатной квартиры – 40 кв. м, двухкомнатной – 60 кв. м, трехкомнатной – 79 кв. м, а четырехкомнатной – 106 кв. м.

В бизнес-классе, который занимает 30% в структуре спроса, показатели выше: средняя площадь студий – 27 кв. м, однокомнатных квартир – 42 кв. м, 2-комнатных – 63 кв. м, 3-комнатных – 86 кв. м, 4-комнатных – 119 кв. м. Я полагаю, эти параметры можно назвать наиболее комфортными для проживающих. Кстати, в 2019 году бизнес-класс стал более демократичным и увеличил долю в структуре спроса на 5% за счет массового сегмента. Это также показательно: люди, которые ранее рассматривали только квартиры стандарт- и комфорт-класса, смогли рассчитывать на более высокий уровень комфорта и поспешили воспользоваться этой возможностью.


– Кто и как устанавливает нормы площади для квартир (в коммерческом и муниципальном жилье), как эти нормы рассчитываются?

– Строительные нормы и правила РФ при определении минимальной площади квартир рекомендуют руководствоваться следующими параметрами: для однокомнатных квартир – 28-38 кв. м, двухкомнатных – 44-53 кв. м, трехкомнатных – 56-65 кв. м, четырехкомнатных – 70-77 кв. м, пятикомнатных – 84-96 кв. м, шестикомнатных – 103-109 кв. м. Причем жилая площадь в однокомнатной квартире должна составлять не менее 14 кв. м.


Также существует санитарная норма жилого помещения, которая устанавливается на региональном уровне с учетом демографических показателей, уровня обеспеченности населения жильем и других факторов. В основном она составляет 18 кв. м на человека. Именно поэтому минимальная площадь большинства студий со статусом жилого помещения равна 18 кв. м.

Наконец, есть и социальные нормы, которыми руководствуются при предоставлении помещений по договорам социального найма. Как правило, эти нормы близки к санитарным и зависят от количества проживающих.


– Расскажите, какие размеры площадей квартир сегодня предлагает застройщик с точки зрения эффективности продаж? Всегда ли они совпадают с «нормативными»?

– В первую очередь застройщики ориентируются на покупательскую активность в актуальных проектах, поэтому площади лотов в новых комплексах соотносятся скорее со структурой спроса, а не с нормативными показателями. В 2017 и 2018 годах средний метраж квартир, выставленных на продажу в массовом сегменте, примерно на 5 кв. м превышал среднюю площадь самых востребованных лотов. В 2019 году предложение «догнало» спрос: разница сократилась до 2 кв. м (предлагались квартиры средней площадью 55 кв. м, а раскупались лоты около 53 кв. м). В бизнес-классе разрыв между предложением и спросом больше: 76 кв. м и 62 кв. м соответственно.


Отдельно стоит отметить популярность компактных студий, которые сегодня есть почти в каждом проекте. В III квартале 2019 года в Москве был установлен новый рекорд – впервые на рынке появились микроквартиры площадью 11 кв. м, которые были очень быстро раскуплены. Сейчас метраж лотов в реализации начинается от 15 кв. м, однако большинство застройщиков все же предлагают как минимум 18 «квадратов».


– Исторический экскурс: как менялось отношение покупателей к размеру площади и размеру комнат квартир в разных сегментах жилой недвижимости (эконом, бизнес, элит).

– Текущая ситуация во многом восходит к кризису 2014-2015 гг. До этого момента на рынке царила гигантомания: большинство проектов выходило на рынок с квартирами очень больших площадей и это было модно. После кризиса покупатели стали «считать деньги». В этот период усилилась тенденция к рациональному использованию «квадратов» и сокращению метража жилья.


С каждым годом покупатели обращали внимание на все более компактные квартиры: если в 2015 году средняя площадь лота составляла 58 кв. м, то к концу 2019 года она снизилась до 53 кв. м. Разрыв в бизнес-классе еще значительнее: 93 кв. м и 62 кв. м соответственно. Снижение среднего метража затронуло и остальные сегменты: со 115 кв. м до 92 кв. м в премиум-классе и со 162 кв. м до 145 кв. м в элитном. Также 2015 год отметился настоящим бумом студий, одновременно из проектов начали исчезать «трешки», не говоря о еще менее популярных «четырешках». Впоследствии явный перекос в сторону лотов с минимальной площадью сгладился, однако студии заняли прочное место практически во всех актуальных проектах.


– Опишите среднестатистическое жилье среднестатистического москвича – холостяка и среднестатистической семейной пары с одним ребенком.

– Самый распространенный вариант среди холостяков – это однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м. Конечно, помимо этого, встречаются как студии, так и более просторное жилье. Все зависит от финансовых возможностей и личных потребностей человека.


Семьи с одним ребенком чаще проживают в двухкомнатных квартирах площадью порядка 60 кв. м, что позволяет выделить спальню для родителей и детскую. Популярностью также пользуются современные квартиры евроформата с объединенной кухней-гостиной.


– Спасибо.

Просмотров: 20
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru