Кирилл Игнахин: «Система построена так, чтобы поощрять лидеров и «наказывать» аутсайдеров»


Реформа долевого строительства изменит бизнес девелоперов, станут другими и проекты застройки, а покупатели получат стопроцентную подстраховку от потери вложенных средств. Не утратит ли при этом актуальность вопрос о надежности застройщика? Кирилл Игнахин, генеральный директор компании Level Group, уверен, что репутация девелопера останется таким же весомым аргументом в пользу его проекта, как и сейчас.


Кирилл Игнахин

- Деньги вкладчика в долевое строительство теперь хранятся в банке. Они застрахованы практически на 100%. Девелопер строит на кредит. Не отпадает ли сам собой вопрос о надежности застройщика при такой системе финансирования?

- Не отпадет. По-прежнему основное действующее лицо в строительстве – это девелопер, который разрабатывает проект, прогнозирует его экономическую состоятельность, борется с конкурентами за покупателя, адаптируется к меняющейся ситуации на рынке, отвечает за качество и т.д. Застройщик может не справиться с этими задачами независимо от того, где лежат деньги покупателей – на его счетах или в банке-кредиторе. Покупатель при этом не лишается вложений, но может потерять время, ведь если девелопер не сможет реализовать проект, банку придется искать другого застройщика. Начнутся суды. Покупателю придется ждать разрешения споров или искать другие варианты, разумеется, с экономическими потерями, ведь жилье дорожает. В этом контексте надежность девелопера – вопрос возможно не менее актуальный, чем раньше.


- А разве это не забота банка? Банковского «фильтра» недостаточно для охраны интересов покупателя?

- Нельзя сказать, что банк, инвестирующий в строительство, снимает все риски с покупателя. И клиент, и банк заинтересованы в том, чтобы строительство успешно завершилось. Но вряд ли банки будут иметь все рычаги контроля, скажем, качества строительства, отделки, инженерного оборудования, соответствия итогового продукта заявленному. Так или иначе, клиенту будет необходим собственный анализ того, что ему предлагает рынок и конкретный застройщик.


- С чего начинать такой анализ? Какова стратегия поиска надежного девелопера в пореформенный период?

- Пожалуй, главным критерием надежности застройщика станет умение работать с банками – единственными (не считая самого девелопера) инвесторами строительства. Соответственно, во многом положение застройщиков будет определяться взаимодействием с кредиторами. Хотя стоит оговориться, что соотношение сил на рынке заемного капитала в строительстве не везде одинаково. В основном в «очереди к кассе» будут стоять девелоперы в регионах, но на высоколиквидных рынках жилья, скажем, в Москве, интересы банка и застройщика могут быть уравновешенными. В любом случае, клиенту следует точно знать: имел ли застройщик опыт партнерства с банками; какие банки с ним работали и работают; возникали ли какие-либо споры с кредитором; часто ли менялись инвесторы строительства. Чем чище история взаимодействия с банками, тем устойчивее застройщик в новых условиях.


- Согласитесь, информация о деловых отношениях застройщиков и банков не всегда публично доступна. Едва ли даже менеджеры по продажам смогут рассказать покупателю о том, у каких банков и когда застройщик получал средства на строительство. Какие-то более простые способы идентификации надежного девелопера есть?

- Такие методы есть, но прежде всего позвольте вам парировать: успешное сотрудничество с топовым банком для застройщика – это своеобразный знак качества. Если девелопер когда-либо успешно реализовал проект при участии Сбербанка, ВТБ и других системообразующих «игроков», то он постарается донести эту информацию до всех последующих клиентов.

Альтернативные методы оценки, конечно, есть. Реформа заставит застройщиков поменять подходы к созданию продукта. Чтобы понять, надежен ли выбранный девелопер, нужно изучить что, как и в каких масштабах он строит.


- Означает ли это, что и сами проекты уменьшатся в масштабах?

- Такой сценарий возможен, особенно если банковское финансирование будет дорогим. Сейчас базовые ставки по кредитам для застройщиков нельзя назвать низкими – от 12% и выше, по эскроу обсуждается уровень 4,5-5%. Застройщики будут заинтересованы в том, чтобы оборот вложенных средств был максимально быстрым, чтобы минимизировать проценты, которые затем придется выплачивать. Однако это не значит, что комплексная застройка уйдет в прошлое. Масштабные проекты по-прежнему будут появляться, однако их могут дробить на большее число очередей.


- В такой модели важно быстро строить, не так ли?

- Именно. Точнее можно сказать, что при проектном финансировании нужно строго придерживаться графика работ, причем он не должен быть растянутым. Есть и еще один связанный со скоростью строительства аспект – чем выше темпы, тем охотнее привлекаются в проект покупатели. Соответственно, чем больше клиентов вложатся в эскроу-счета, тем ниже эффективная ставка по финансированию, а значит – маржинальность проекта. Поэтому высокие темпы строительства – один из важнейших показателей устойчивости девелопера в новой модели.


- Встает вопрос о качестве: не пострадает ли оно из-за стремления строить быстро?

- Я полагаю, что качество не пострадает, потому что вопрос о репутации девелопера не снимается с повестки дня. Если застройщик в ущерб качеству постоянно ускоряет строительство, то он соберет массу негативных отзывов к портфелю проектов, а это уже подорвет продажи в новых объектах. Нужно четко понимать – ликвидность продукта в новых условиях абсолютно не теряет свое значение. После 1 июля девелопер будет заинтересован в интенсивных продажах не меньше, чем сейчас.



- Значит ли это, что высокие темпы продаж – это также критерий надежности застройщика в новых условиях?

- Абсолютно верно. Модель работает следующим образом. Чем ликвиднее проект, тем больше средств на эскроу-счетах. Чем больше средств на эскроу-счетах, тем ниже кредитная нагрузка на проект. Чем ниже нагрузка, тем более гибкая ценовая политика и устойчивее бизнес. И, к сожалению, наоборот – чем хуже проект, тем меньше покупателей. Чем меньше клиентов, тем выше кредитная нагрузка. Иными словами, система построена так, чтобы поощрять лучших и «наказывать» аутсайдеров. С этой точки зрения покупателю следует ориентироваться на те проекты, которые пользуются высоким спросом.


- Давайте попробуем дать прогноз: а много ли, по-вашему, будет надежных застройщиков, которые соответствуют перечисленным выше параметрам?

- Мы не знаем, сколько девелоперов решит остаться в отрасли после реформы. Не исключаю, что часть застройщиков рассудит так: на нашем рынке с банковским финансированием построить по разумной цене ликвидный продукт нереально – уходим. Скорее всего, на рынке сократится количество непрофильных «игроков», которым будет гораздо сложнее получить заемное финансирование. Таких компаний много, но по объемам строительства они далеко не лидеры.

Просмотров: 73
Об издании

Журнал «DEVELOPMENT Estate: практика, анализ, технологии» рассчитан на специалистов, занятых в девелоперском бизнесе, и представляет собой медийную площадку для:
■ обмена практическим опытом и наработки банка данных наиболее успешных кейсов;

■ анализа ключевых этапов создания и развития объектов недвижимости в современном мире;

■ продвижения новых технологий в строительной отрасли.
 

 

  • Серый Vkontakte Иконка
  • Twitter - серый круг
  • White Facebook Icon

Присылайте свои статьи по адресу: depat.info@yandex.ru